[뉴스토마토 송주연기자] <기획뉴스>
출연 : 김천석 오메가리얼티 소장
앵커 : 박원순 시장의 당선 이후 재건축과 재개발에 대한 전면적인 재검토 이야기가 나오면서 서울 재건축 아파트 가격은 하락세가 두드러졌다고 하는데요. 그럼에도 매매가격이 가장 비싼 아파트 10개 중 9개는 여전히 서울지역의 재건축 아파트로 나타났습니다. 재건축 아파트 시장을 어떻게 바라봐야 하는지 김천석 소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다.
앵커1 : 일부에서는 박 시장 당선으로 재건축 아파트가격은 오르기 어렵다고 보고 서울지역 재건축 아파트가격은 폭락할 것이다 라는 얘기도 있던데 정말 그렇게 될까요?
답변 : 대체로 거래가 줄고 매매가격은 떨어질 것으로 보는 시각이 지배적입니다. 그러나 폭락은 아닐 것으로 예상됩니다. 닥터아파트 조사에 따르면 11월23일 현재 서울 재건축단지 매매가 변동률은 -4.76%로, 이중 강남권은 -5.02%, 강남구 -7.90%로 가장 큰 폭의 하락세를 보였습니다.
오세훈 전임시장이 내세웠던 한강르네상스 사업의 전면 재검토로 한강변 재건축 단지가 직격탄을 맞고 있습니다.
강남구의 압구정지구나 서초구 잠원동, 반포동등에서 급매물이 나오며 시세 하락폭도 큰 상황입니다.
앞으로 재건축 아파트값은 오르기 어려울 것이라는 인식의 확산으로 사려는 사람이 없는 것도 사실입니다. 그렇지만 가격 하락은 박원순 시장의 당선 때문만은 아닙니다.
국토해양부 실거래가 자료를 보면 선거 이전에 이미 재건축아파트 가격은 지속적으로 하락하고 있는 모습을 나타냈습니다.
개포동 주공 1단지 42㎡의 경우 평균 매매가격이 8억3000만원(2월)에서 7억3500만(8월)으로 10월에는 다시 6억6500만원으로 하락했고, 잠실 주공 5단지 77㎡ 역시 올 1월 11억7700만원에 거래됐지만 최근에는 10억1250만원(4,339만원/py)으로 내려앉았습니다.
하지만 재건축 아파트가격은 사실상 땅값이 대부분이고, 이들 지역은 서울 한복판의 노른자위 땅이기 때문에 일정 수준 아래로 떨어지지는 않을 것으로 생각됩니다.
앵커2 : 서울지역 재건축 아파트만 가격이 하락하는 것입니까? 아니면 주택가격이 전체적으로 하락하고 있는 것입니까?
답변 : 서울 아파트값이 15주째 내림세를 보였습니다.
부동산114에 따르면 재건축아파트의 가격하락 폭이 크지만, 서울지역 아파트값 전체가 15주째 내림세를 나타냈습니다.
계절적으로 거래 비수기에 접어든 데다 강남 재건축단지를 중심으로 매수세가 크게 줄었기 때문입니다.
이번주(11월21~25일) 서울 아파트 값은 지난주보다 0.04% 하락했고 신도시와 경기·인천지역도 하락세를 나타냈습니다.
서울은 재건축 아파트 위주로 하락세가 이어졌고 일반아파트 역시 매수세가 실종됐습니다. 지역별로는 강남(-0.11%), 강동(-0.10%), 송파(-0.07%), 영등포(-0.07%), 양천(-0.05%), 강서(-0.04%) 순의 하락세를 보였습니다.
강남구는 재건축 아파트인 개포주공과 은마아파트가 지난주 대비 1000만~2500만원 정도 하락했습니다.
특히 개포주공은 일부정비구역 지정안이 보류되면서 거래가 실종됐고 가격이 계속 하락하고 있습니다.
중개업소에서 보면 재건축 외에 일반 아파트도 문의도 매물도 없는 한산한 시장이라고 할 수 있습니다.
강동구는 고덕주공, 둔촌주공 재건축아파트가 추가 가격 하락 우려로 매수자들이 관망하면서 일주일 사이 250만~1500만원 정도 내렸고, 송파구도 잠실주공5단지, 우성123차가 500만~2500만원 가량 하락했습니다.
앵커3 : 한동안 인기 있었던 소형아파트, 저가 아파트도 최근에는 가격이 떨어졌다는데 다시 집값이 하락한다는 신호인가요?
답변 : 집값 하락세가 소형·저가·비강남권 아파트까지 확산되는 추세입니다.
부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 8월부터 3개월간 서울 아파트 매매가 변동률은 소형(공급면적 최대 99㎡ 미만)과 2억원 미만 저가아파트, 강북권아파트 모두 하락했습니다.
지역별로는 25개구 가운데 22개구에서 집값이 떨어졌습니다. 재건축 단지가 많은 강동구가 -1.93%로 가장 변동률이 컸습니다. 이어 강남권에서는 강남(-1.82%)·양천(-1.5%)·송파구(-1.41%) 등이 약세를 보였습니다.
강북권의 노원(-0.23%)·도봉(-0.24%)·강북구(-0.23%) 등도 하락세를 나타냈습니다.
상대적으로 수요가 많은 저가 아파트도 집값이 우하향세를 보였습니다. 가격대별로 2억 미만에서 0.21%, 2억원대 0.11%, 3억원대 0.1%, 4억원대 0.36%, 5억원대 0.54%, 6억 이상은 1.45%씩 떨어졌습니다.
전세난으로 소형아파트 구입에 나섰던 수요도 자취를 감춰 공급면적 66㎡ 미만 소형아파트 매매가격이 0.26%, 66~99㎡는 0.16%가 각각 하락해서 주택시장의 침체가 심각한 상황입니다.
앵커 4 : 이 상황에서는 아파트 분양시장도 매우 좋지 않을 것 같은데요?
답변 : 네 맞습니다. 보금자리주택 등도 대거 미달사태를 보였습니다.
흥행 보증수표로 여겨졌던 보금자리주택 가운데 시흥 은계, 고양 원흥, 부천 옥길, 남양주 진건 등에 공급된 보금자리주택은 대규모 미달사태가 벌어졌습니다.
인기 지역이었던 인천 송도신도시에서도 미분양 사태가 벌어졌는데요. 인천도시개발공사에서 공급하는 웰카운티5단지의 경우 1063가구 모집에 단 16명만 청약해 주택 공급을 중단하고 재분양 일정을 잡을 계획입니다.
매수심리가 극도로 위축돼 정상적인 거래마저 이뤄지지 않은 상황인데, 정책당국에서는 최근 이런 상황이 단기적인 현상이라는 입장입니다.
재건축 아파트가 급락한 것은 심리적인 영향이 큽니다. 때문에 전체 부동산 시장에 미치는 영향은 단기적이고 제한적일 것으로 보입니다.
재건축이 가능한 지역은 빨리 시행될 수 있도록 도와주고, 어려운 지역은 해제해서 정비하도록 하는 원칙에 변함이 없습니다. 현재 부동산 시장은 안정세에 있다는 현실을 인식할 필요가 있습니다.
앵커 5 : 신규 분양도 그렇지만 미분양 아파트들은 이러면 엎친 데 덮친 격으로 매우 어려운 상황이 되겠네요.
답변 : 그렇습니다. 때문에 건설사들은 미분양 아파트를 대거 할인 판매하는 등 자구책을 세우고 있습니다.
서울 강동구 '고덕 아이파크' 214㎡(약 65평공급면적)는 2009년 최초 분양 19억6000만~20억1000만원이었으나 24일 현재 11억4642만~13억6770만원으로 할인금액이 평균 7억원 (35% 인하)이나 됩니다.
수요가 많은 85㎡(25평)형도 분양가가 2009년 6억2983만원에서 현재는 4억8178만~5억855만원으로 1억4804만~1억2127만원 떨어졌습니다. 3.3㎡당 2519만원에서 1927만원으로 25%내린 것입니다.
분양가를 깎아주면 기존 계약자들이 반발하고 회사 이미지에도 좋지 않아 이러한 방법은 사실상 최후의 수단이라고 볼 수 있습니다.
건설사나 분양업체들은 미분양이 발생하면 발코니를 확장해주거나 이사비용을 지원하고, 중도금 대출무이자 또는 상환유예 혜택을 주는 방식으로 계약자에게 혜택을 주는 것이 일반적입니다. 할인 분양은 마지막 수단인 것이죠.
지난 2008년 분양한 '강서 그랜드 아이파크'(현대산업개발)도 파격할인 조건을 내걸었습니다. 할인율이 최대 34%로 3.3㎡당 약 1400만원 수준에다 발코니 확장비도 지원한다는 것이었습니다.
지방에서는 대구에서 할인 분양이 한창입니다. 25~35% 할인을 해 분양을 하고 있습니다. 반면 수도권의 일산 식사지구의 '일산자이'는 입주자대표모임의 반발로 '할인분양을 중지'하고 발코니확장, 융자지원 등으로 변경한 바 있습니다.
앵커 6 : 지금처럼 주택가격이 계속 하락한다면 재건축 투자는 사실상 물 건너간 것으로 봐야 하지 않을까요? 재건축투자 어떻게 해야하나요?
답변 : 재건축 아파트는 선별 투자, 장기 투자 관점에서 봐야합니다.
현재 투자자들은 집값 상승은 더이상 어렵다고 보고, 가격상승을 노린 재건축보다는 꾸준히 월세가 나오는 도시형생활주택이나 오피스텔로 눈길을 돌리고 있습니다.
미래 주택시장을 예측해 보면 재건축대상 아파트는 재건축이나 리모델링을 거치거나 이마저 여의치 않다면 노후화 단계를 밟게 될 것으로 보입니다.
사업성이 확보되면 재건축이나 리모델링을 할 수 있겠지만 사업성이 떨어지면 그대로 방치해 노후화 되게 두는 것이죠. 예를 들면 주상복합아파트는 '개보수 유지', 수도권 1기 신도시는 '리모델링 혹은 재건축', 지방도시 아파트는 '노후화', 이런 가능성을 예측할 수 있다는 것입니다.
공급측면에서 보면 서울시는 지난 6월 2020년까지 연간 7만가구 안팎을 공급할 것이라고 발표한 바 있는데요, 사실상 뉴타운 재개발 재건축을 통해 지속적으로 신규 주택을 공급하지 않는 한 연간 7만가구, 특히 박원순 시장 임기 중 공언한 공공임대 8만가구 달성은 어렵습니다.
11월 현재 우리나라 주택은 1467만7000호(다가구 구분시 1767만2000호)로 주택보급률은 101.9%를 보이고 있습니다.
앞으로 재개발 재건축은 무분별한 개발을 지양해 멸실 주택을 줄이고, 꼭 해야 하는 사업지는 사업속도를 높여 신규 주택을 신속히 공급해야 공급부족에 따른 후유증을 막을 수 있습니다.
강남권 재건축 단지에 투자하려면 현재 매수자 우위 시장을 적극 활용하는 역발상도 필요합니다.
물론 사업속도에서 우위에 있는 재건축단지에 선별 투자, 장기 투자 관점으로 접근해야 할 필요가 있습니다.
앵커 : 네 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.
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