[뉴스토마토 송주연기자]
출연: 유영상 SG뱅크 소장
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앵커: 전반적인 부동산 침체, 거래부진과 수도권 미분양 물량의 증가, 그리고 정부의 사실상의 부동산 정책에 손을 놓고 있어 상황이 전개되고 있다.
그러나 상가시장은 투자자들에겐 오히려 좋은 기회가 될 수도 있다. 공급자들의 할인 분양이나 도심 상가들도 자금 회전 목적으로 급매물 등이 나오기 때문에 선택의 폭이 넓어지기 때문이다.
상업시설은 언제든 경기여건에 따라 수익율 및 프리미엄이 달라지기 때문에 불황기에는 오히려 매수타이밍으로 여겨볼 만 하다.
따라서 여유자금이 있다면 당분간 침체되어 있을 주택 시장보다는 향후 상권이 잘 발달될 수 있는 조건을 갖춘 곳이 어디인가 미리 살펴보는 것이 투자의 정석이라 할 수 있다. 오늘은 상권이 형성될 수 있는 미래예측 조건을 찾아 보기로 한다.
질문 1.조성된지 오래된 택지개발지구 내 상업용지 상가를 주목하라. 이유는?
하나의 택지가 조성되면 상업시설의 경우 초창기에 매우 어려운 국면에 대부분 봉착한다. 높은 공급가액에 따른 임차인의 기피로 장기간 공실과 함께 가격도 하락한다. 저가 매물이 많다. 그러나 시간이 지나면서 지역 여건에 맞는 경쟁력 있는 업종들이 들어서면서 프리미엄이 서서히 형성되는 곳들이 많다.
질문 2.수도권 및 지방의 이전 및 신설되는 대학가 주변 상가에 관심을 가질 것. 이유는?
도심 대학가는 매수가격이 매우 높아 매수총액도 높고 자연히 수익율도 떨어진다. 수도권이나 지방 도심의 대학가주변은 상대적으로 가격이 낮게 형성되므로 소액 투자자도 수익율 좋은 상가를 매입할 수 있는 기회가 제공된다.
질문 3. 행정타운 이전지 주변은 안정적 수익율이 보장된다. 이유는?
최근 세종시 문제가 이슈가 되어 있듯이 행정타운은 지역경제에 커다란 이득과 소득증가, 안정적인 상권이 형성되는게 일반적이다. 대전의 둔산지구와 일산 마두역인근 법조타운 주변, 과천 상업시설등은 행정타운 상권의 대표적인 좋은 사례다.
질문 4. 대형 업무시설이 예정되어 있는 곳 주변 집중 관심해야 할 것. 이유는?
대체적으로 대규모 업무시설 밀집지역은 매수가가 높게 형성되지만 추가적 대형 업무시설 들이 들어서면 가격은 상승여력을 매우 높아진다. 강남의 삼성타운 주변이 대표적이다.
질문 5.수도권 기존 도심(택지위주) 역세권 예정지역은 자본이득과 높은 수익율을 올릴 수 있는 최상의 기회이다. 이유는?
기존 택지개발지구나 도심에서도 슬럼화 되어 있던 상권이 역세권이 들어서면서 급격하게 상권 활성화 현상이 발생하는 경우가 많다. 슬럼화의 이유는 상가의 수익율이나 거래 가격에 영향을 주는 소비자가 분산되기 때문이다. 특히 서울 도심으로의 연계되는 노선이라면 소비자 집객 현상이 두드러져 상권 형성이 될 것이다.
질문 6. 대표적인 수익형 부동산으로 상가를 꼽는 이유는 어디에 있을까요?
상가는 경기 여건에따라 수익율이 달라지는 장단점을 가지고 있다.
사실상 물가 상승률대비 은행 이자수익은 제로점에 있고 향후 금리 상승폭이 물가 상승율을 따라잡기 어렵다. 따라서 금융수익을 통한 자산증식은 기대하기 쉽지 않은 상황. 매월 발생하는 월차임과 자산가치 상승을 함께 얻을 수 있기 때문
질문 7. 상가 투자시 주의 사항은?
분양상가와 기존 상가의 장단점을 알아야 하는데, 분양상가의 경우 택지, 기존 도심과 분리하여 투자금액 및 지역, 입지등을 세심하게 따져 봐야하고 기존 도심 상가는 매수계획 상가 주변의 임대가 및 실거래가등을 조사 가격에 유의 해야 함. 또한 상권이 얼마나 유지될 수 있는 요인을 갖고 있는지를 따져 봐야한다.
앵커: 오늘 말씀 감사합니다.
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