2008년 금융위기 이후부터 극심한 침체를 겪은 부동산시장이 최근 회복될 기미를 보이는 듯 했지만 유럽발 재정위기로 인해 또 다른 난관에 직면했음. 직접적으로는 현재 겪고 있는 금융위기와 중장기적으로 인구 고령화로 인해 주거용부동산에 대한 투자수요가 떨어졌습니다.
한 동안 아파트에 몰렸던 부동산 투자수요가 ‘수익형 부동산’으로 투자처가 바뀌었습니다. 최근 인기를 끌고 있는 수익형 부동산으로 오피스텔, 도시형생활주택 등이 있으나 전통적인 수익형부동산은 상가인데, 올해 대규모 자금이 유입되면서 최대 투자처로 부각된 단지내 상가투자에 대해 알아보겠습니다.
1.앵커 : 최근 계속되는 부동산 시장의 침체로 주택 거래가 하락세를 거듭하면서 시장 활성화에 대한 기대감이 ‘바닥’을 치고 있다는 전망까지 나오고 있습니다. 하지만 부동산 시장이 내리막길을 걷고 있는 가운데 수익형 부동산의 인기만은 날로 치솟고 있는데요?.
A : 시세차익 추구형에서 임대수익형으로 변화
- 가족규모가 1~2인 가구로 줄어들고 직장에서 은퇴한 후 정기적인 수입이 없어진 베이비부머 세대들이 부동산 시장에 유입되면서 최근 부동산 시장의 투자 패러다임이 자본이득을 얻는 시세차익추구형에서 안정적인 임대수익형 모델로 전환
- 수익형 부동산의 3총사인 오피스텔,도시형 생활주택과 상가에 관심.
- 주요 투자대상 상가는 1) 유동인구가 많은 근린상가 2) 대학가 상가 (대학생이라는 고객층과 높은 구매력과 꾸준한 소비 성향) 3) 단지내 상가(배후 상권이 튼튼해 수익성에 시세 차익까지)
2.앵커 : 올해 상반기에 대규모 뭉칫돈이 몰린 단지내 상가가 수익형부동산의 최대 투자 ‘블루칩’으로 급부상했다면서요?
A : 안정적인 투자처로 단지내 상가 투자
- 집값 상승에 대한 기대감 상실로 갈 곳을 잃은 유동성 자금 일부가 상가시장으로 이동
- 주택경기 침체 영향으로 부동산 재테크가 종전 시세차익 중심에서 최근에는 수익형 위주로 재편되면서 대표적인 임대수익형 투자상품인 오피스텔 및 도시형생활주택과 함께 운영수익에 기반한 LH아파트 단지 내 상가가 새로운 재테크 상품으로 부각됨
- LH단지 내 상가는 상가비율(배후 가구수에 대한 상가 면적비율)이 일반 민간 아파트 단지에 비해 낮은 데다 공급가격도 낮아 수익성을 보장받을 수 있기 때문.
3.앵커 : 상가가 인기라지만 상가의 분양가가 지난 달보다 떨어졌다는 얘기도 있더라구요.
A : 상가 공급가격 전월대비 하락
- 상가 평균분양가격이 그렇다는 말입니다. 부동산114에 따르면 지난 9월에는 전국에서 21개소의 상가공급이 진행. 공급량은 작년보다 줄었으나 8월보다는 11% 증가. 10월이후 LH공사의 지방공급이 예정되어 있어 상가 공급이 더 늘어날 것으로 예상.
- 9월 수도권에서는 전체 공급량의 90%인 19개소 공급.
- 유형별로 단지 내 상가 10건/근린상가 7건/오피스텔상가와 아파트형공장 지원시설등 4건
- LH상가 외에 수원 권선동 자이e편한세상과 서울 마포 공덕삼성래미안5 등 민간상가공급
- 9월 신규 공급된 상가 1층 분양가는 수도권(1층, 3.3㎡기준)이 2172만원, 비수도권이 1564만원
4.앵커 : 분양가격이 떨어진다는 것은 인기가 없다는 얘기이거나 애초 분양가가 높았다는 반증일텐데 그럼 인기가 없는 것 아닌가요?
A : 단지내 상가는 인기로 인해 과열양상
- 앞서 말한 분양가 하락은 전반적으로 상가시장의 침체를 말하는 것. 단지내 상가만으로 본다면 그렇지 않음
- LH공사가 올해 들어 지난 8월 말까지 전국에서 공급한 단지 내 상가 364개 점포 중 344개가 주인을 찾아 낙찰률이 94.5%
- 지난 6∼8월 중에는 비수기인데도 공급된 단지 내 상가 215개 점포 중 207개 점포가 낙찰돼 낙찰률이 무려 96.2%를 기록. 이 중 절반 이상인 109개 점포의 낙찰가가 예정가격의 150%를 넘기는 등 낙찰가율도 크게 상승. 최근 상가시장이 극심한 불황에 시달리고 있는 것을 감안하면 이례적
- 특히 6월말 첫 공급한 세종시 첫마을 1단계 아파트(A-1ㆍA-2블록) 단지내 상가는 총 23개 상가 입찰 결과, 609명이 몰려 26대 1의 경쟁률. 평균 낙찰률 199%, 유입된 자금만 162억원
- 8월에 분양한 2단계 단지 내 상가는 낙찰가율이 무려 345%에 달해 2009년 이후 네번째로 높은 낙찰가율
- 2단계 단지 내 상가는 1단계 물량과 달리 상업지역과의 접근성은 떨어지지만 오는 2012년부터 입주가 실시되는 1만2000여가구의 배후수요를 갖추고 있어 투자자들의 관심이 높았던 것
5.앵커 : 인기가 많다 보면 과열경쟁으로 가격이 높아져 생각했던 임대수익이 안나올 수 있지요?
A : 안정성은 높아도 고가 낙찰은 어려움
- 8월 세종시 첫마을 단지내 상가 입찰은 낙찰된 82개 상가 중 200% 이상의 낙찰가율을 보인 곳만 13개에 달함. 이중 예정가격 3억8000만원대의 한 상가는 9억4000만원대에 낙찰되기도 함. 경쟁이 치열하다보니 투자자들이 제시하는 가격도 높아지고 있음.
- 단지내 상가가 안정성은 높지만 주변상권이 형성되면 상가가 활성화되지 못하는 만큼 한계가 있으므로 고가 낙찰은 금물
- 임대업종에 따른 임대보증금과 월세를 계산해서 본인 생각할 수 있는 수익률을 가지고 입찰가격을 선정.
6.앵커 : LH 공사의 단지내상가 낙찰가격도 많이 올랐다고 하던데요. 어는 정도 선에서 입찰가격을 계산하는 것이 좋을까요?
A : LH 공사 단지내상가 입찰가 2년전보다 2배이상 상승
- 부동산114에 따르면 올해 1~4월 수도권에서 공급된 LH 아파트 단지 내 상가의 낙찰가격은 3.3㎡당 평균 2천358만원(이하 1층 기준)으로 2009년 1천147만원에 비해 크게 오름.
- 지방 LH 아파트 단지 내 상가의 평균 낙찰가는 2009년 3.3㎡ 당 531만원에서 올해 971만원
- 공공 아파트 단지의 상가 낙찰가와 민간 상가 분양가의 격차는 2년전에는 수도권 LH 아파트 단지의 상가 낙찰가는 민간 분양 상가의 40%, 올해는 79%. 지방 2009년 28%에서 올해 55% 수준으로 껑충 뛰어 최근 LH 아파트의 상가의 입찰 경쟁이 치열해짐.
- LH공사에서 공급하는 단지내 상가 공급예정가는 임대수익률 7%대로 추산.
- 고가낙찰을 받은 투자자가 이 수익률에 맞추기 위해선 임대가격을 높게 책정할 수밖에 없음.
- 아파트 입주 초기에는 중개업소 등 높은 임대료를 내는 세입자들이 있겠지만 시간이 지나면 월세 부담을 느끼게 되어 임대료를 조정하거나 공실이 될 확률이 높아질 수 있음.
7.앵커 : 처음 선택할 때 장사가 잘 될만한 지역의 상가를 선택해야 할텐데. 어떤 기준으로 보면 될까요?
A : 지역에 따른 적정규모와 업종이 있다.
- 상업시설은 그 시설이 위치한 지역에 따라 적정한 규모와 업종이 결정 (상가의 분포규칙)
- 투자자의 관심사는 어느 지역 상가에 어떤 업종으로 임대를 하면 임대소득을 최대화할 수 있나하는 것임.
- 지역에 따른 입점업종과 적정규모가 다르기 때문에 각 업종별로 입점가능 업체수와 규모결정.
- 상가는 크게 도보가능한 범위인 생활권상가와 역세권 상가로 나눌 수 있다.
1) 단지내 상가(단지생활권) : 아파트 2개단지를 바라보는 단지내 상가
2) 근린상가(근린생활권) : 5천세대 범위의 상가
구 분 세대규모 상가수요
단지내상가 600~2,000 0.2~0.4평
근린상가 3,000~5,000 0.6~0.8평
지구중심 5,000~15,000 0.7평
지역중심 15,000~50,000 0.8평
광역중심 60,000~200,000 0.9평
3) 지구중심상가(소생활권) : 4거리를 중심으로 도보 최대권인 1만 5천 세대 범위의 상가
4) 지역중심상가(중생활권) : 큰 전철역을 위주로 교통중심이 되는 상권의 상가
5) 광역중심상가(대생활권) : 시군구의 전체 중심이 되는 상권의 상가
<자료 도시표준연구소>
9.앵커 : 적정한 규모와 업종이 입점할 만한 곳을 찾았다 하면 이제 어떤 점을 주의해야 할가요? 단지내 상가 투자시 단점과 유의사항 알려주시죠.
A : 단지내 상가라고 항상 인기 있는 것은 아님
- 1) 단지내 상가라고 항상 인기 있는 것은 아님. LH공사의 아파트단지내 상가도 미분양에 시달렸음. 작년 대전충남권 12개 아파트의 미분양 단지내 상가 38호를 기존 예정가격에서 최소 16%에서 최대 45%까지 파격적인 할인가격 공급. 다 잘되는 것 아님..
- 2) 단지 내 상가의 세입자입장에서 보기. 세입자인 입점업체의 수익은 철저히 아파트 단지배후세대의 이용과 외부에서의 접근성, 영업에 적합한 주변 환경 등이 있음
- 아파트 단지 인근에 상업용지가 있는지 점검. 대형 근린시설이 들어서면 업종이 겹치면 곤란.
- 배후 단지의 가구 단지 내 상가의 기능이 원활히 돌아가기 위해서는 배후 단지 가구수가 최소 500가구 이상
- 상가위치가 아파트 단지내 주민들이 자주 다니는 길이나 방향에 맞아야 함.
- 3) 무엇보다 적정가격으로 입찰해야 함. 택지지구 단지 내 상가는 대부분 수의 계약이 아닌 공개 경쟁 입찰방식을 통해 낙찰자를 가림. 상가의 예정가를 미리 정한 다음 최고 입찰가를 제시한 사람에게 상가가 돌아가는 방식.
- LH의 예정가는 보통 주변 임대료 수준 등을 고려해 수익률 7% 정도에 맞춰서 제시되기 때문에 이 보다 크게 높은 가격으로 낙찰을 받을 경우 은행 금리보다 못한 수익률이 될 수도 있음.
- 예정가의 150%를 넘지 않는 선에서 낙찰받아야 적정 수익성이 보장
- 상가 투자시 위험요소들을 고려해 자기자본금을 70%이상 유지해야 비교적 안정적 투자가 가능
앵커: 네 오늘 말씀 잘 들었습니다.
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.