[뉴스토마토 송주연기자] 앵커 : 올해 주거용 부동산시장은 매매가 극히 부진하고, 전세 물건 부족으로 전세가격은 오르고, 월세로의 전환은 빠르게 진행되고, 수익형 부동산은 저금리현상이 이어지면서 도시형 생활주택과 소형오피스텔이 투자자들의 관심을 끌었습니다. 시세차익보다는 지속적으로 임대수익을 볼 수 있다는 장점과 앞으로도 소형주택의 수요가 많아 투자가 안정적이라는 이유때문인데요, 자세한 애기 김천석 오메가리얼티 소장과 알아보겠습니다.
앵커: 도시형생활주택이 새로운 투자처로 떠오르고 있다고 하셨는데요, 도시형생활주택이 무엇인지 간단히 설명 좀 해주시죠.
앵커 : 올 상반기 도시형생활주택의 인·허가 건수는 3만건에 육박했고 연말까지 6만가구이상 늘어날 것으로 보인다는데, 정부의 올해 주택공급 목표치 40만가구의 15%에 달하는 물량이라 합니다. 공급자의 입장에서 도시형생활주택의 장점이 무엇입니까?
A : 건설기준 완화와 절차 간소화
- 주택법이 아닌 건축법 감리, 분양가 상한제 미적용, 부대.복리시설 적용 제외, 주차기준 완화, 사업계획승인이나 건설사업등록기준을 30세대이상으로 상향 (주택법은 20세대)
Ex) 부대시설 : 관리사무소, 조경시설, 어린이놀이터 등 부대시설을 설치하지 않아도 됨.
주차장 : 원룸형 60㎡당, 준주거상업지역 120㎡당, 역세권 등 주차장완화구역 : 200㎡당 1대
주택은 세대당 1대, 오피스텔의 경우도 2채당 1대꼴 (세대당 0.5대)
but 원룸형 도시형생활주택의 전용면적 12㎡라 세대당 0.2대꼴의 주차대수
소음, 외부도로나 주차장과의 거리제한 등 모두 적용배제
앵커>: 최근에 부쩍 분양광고도 많아진 것 같은데요 갑자기 공급이 늘어난 이유는 무엇인가요?
A : 국민주택기금의 자금지원
- 소형주택건설 지원대책으로 국민주택기금 대출금리를 3~5%에서 2%로 낮추고 대출 한도도 상향됐기 때문인데, 자금지원의 시한이 올해 말까지이기 때문
- 도시형생활주택의 경우 건설자금의 70～80%, 다가구,다세대주택 호당 1,500만원에서 3,500만원.
- 2월17일 2% 저리융자 지원이 실시된 이후 7월까지 국민주택기금 대출 건수와 규모는 각각 545건, 1576억원임. 주택 유형별로는 도시형생활주택 268건(49%), 1033억원(65%), 다가구주택 188건(34%), 311억원(20%), 다세대주택 81건(15%), 223억원(14%)로 집계. 오피스텔은 8건, 9억원.
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앵커 > 공급자는 메리트가 있네요. 반면 투자자의 입장에서는 어떤 점이 관심을 끌고 있나요?
A : 투자자의 입장에서 인기 있는 이유 3가지
1. 저렴한 투자비용 : 1억∼2억 원 안팎의 비교적 저렴한 금액을 투자해 매월 5∼6%대의 안정적인 월세 수익기대
2. 소형주택 수요 풍부 : 1, 2인 가구의 증가와 소득이 높아질수록 도심에 임시 거처할 주택을 찾는 수요가 늘어난 점.
3. 세금 혜택 : 주택 규모와 보유기간에 따라 취득세와 재산세가 차등적으로 면제되고 종합부동산세 합산과 양도소득세 중과가 배제
- 주택이면서 청약통장을 쓰지 않아도 되고 전용면적 20㎡이하는 다주택 계산 대상에서 제외.
앵커> 여러면에서 잇점이 있다면 투자면에서 수익이 좋아야 할텐데, 현재 분양중인 도시형생활주택이 너무 비싸다는 얘기들도 많던데요?
A : 땅값 비싼 곳, 대형건설사의 고급화 전략으로 비싼 곳 많아
- 서울 서초,용산구 등 땅값이 비싼 곳, 브랜드화ㆍ고급화전략의 대형 건설사공급분은 분양가상승
- 올해 분양한 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가는 서울 1760만원, 경기도 1793만원(단지형 다세대 제외시 1179만원), 서울 강남, 서초, 용산, 동작은 3.3㎡당 분양가 평균 2000만원이상.
- 도시형생활주택과 오피스텔이 들어서는 경우 도시형생활주택 분양가가 오피스텔보다 높음.
- 임대수익률 5%~7%로 가정해도 월 임대료 100만원은 받을 수 있다고 광고
앵커> 월세 100만원씩 내고 사는 건 서민이라 할 수 없지 않나요?
A : 도시형생활주택은 저소득층을 위한 저렴한 주택.
- 주요입주 대상자는 1. 결혼관 변화에 따른 이혼이나 만혼, 비혼인구 (골드미스 등) 2. 경제적 빈곤에 의해 해제된 가족 3. 저출산 고령화로 인한 소규모 가구임. 여기에 멸실 주택의 기존 거주자의 경우도 저소득층의 비중이 높음
- 1인가구중 월 소득 100만원 미만의 경우가 45%이상임. ->늘어나는 1~2인가구에 따라 서민주거안정을 위해, 필요한 곳에 신속하고 저렴한 주택을 공급하겠다며 주택건설 기준이나 부대시설 등 설치기준을 적용하지않거나 완화한 것이 도시형생활주택 탄생 배경이므로 고가격은 안 맞음.
- 수요가 한정되다보니 비싸게 분양하는 도시형생활주택은 공급과잉을 불러올 수 있음
앵커> 입주자입장에서 장단점은 어떤 것이 있을까요?
A : 입지면에서 좋고 가격은 저렴하나, 주거편의성은 떨어짐.
- 도시형생활주택은 주로 1인 가구 밀집지역, 대학교 주변지역, 오피스 밀집지역, 공장밀집지역, 지하철역과 버스정류장 등 교통 편한 지역에 건설.
- 입지가 좋은 반면 소형주택이라 상대적으로 매매가도 낮아, 임대목적 아닌 실거주 목적 구입.
- 그렇지만 주거환경은 저하됨 (주차장 부족, 조경, 놀이터등 부대시설 부재, 소음등)
- 실제 올해부터 입주가 본격화하면서 가장 문제가 될 것으로 예상되는 것은 주차문제. 자가용 승용차가 보편화돼 있는 상황에서 주차공간이 턱없이 부족해 주차난이 가중될 것이라는 우려
앵커> 서울 같은 데는 주차문제가 심각하지 않을까요?
A : 주차장 완화는 건설비용을 줄이고, 저렴한 가격으로 입주시키기 위함.
- 정책 입안시 오히려 서울의 경우 1인 가구의 자가용 이용도가 상대적으로 낮고 향후에도 자가용구입을 크게 유발하지 않을 것으로 보고 주차장 규모 축소
- 줄어든 주차장만큼 공급자는 건설비용을 줄이고, 입주자는 저렴한 가격으로 입주(긍정적 측면)
- 1인가구의 81%가 자동차를 보유하지 않았고, 통근통행시 교통수단으로 대부분 대중교통(51%) 혹은 도보(32%)로 이동하는 것으로 조사되었기 때문.(시정개발연구원)
- 역세권이 발달해 있는 서울과는 달리, 서울을 제외한 수도권이나 지방대도시는 지하철 등 대중교통이 부족해 주차난이 가중되는 등 주거 여건이 나빠질 수 있음.
앵커> 확실한 수요가 뒷받침이 된다면 투자대상으로 괜챦다는 얘기네요? 어떤 지역을 고려해야 하고, 주의할 점은 어떤 것이 있을까요?
A : 풍부한 임대수요, 경쟁우위, 재무적 판단
1. 1인 가구 밀집지역, 오피스타운, 대학교주변지역, 공장밀집지역, 지하철역, 버스정류장 근접 등
Ex) 1인가구 밀집지역으로 고시촌인 관악구 신림동. 종로구 종로123가동, 을지로동, 다가구 비중이 높은 강남구 역삼동등, 지자체별로 보면, 관악구, 종로구, 중구, 강남구, 영등포구 등
2. 다른 임대상품과의 경쟁에서 우위를 점할 수 있는 입지
3. 투자적합성 판단하여 투자수익이 없으면 과감히 포기.
- 개인투자자의 경우 한두채 정도를 사들여 임대수익을 노리는 것은 수익성이 떨어지고, 사업자등록 등 번거로움 일.
- 분양하는 곳 주변 원룸,오피스텔등 월세를 확인하여 시세대비 분석
- 공급이 크게 증가하면 공실률도 증가하고, 월세 하락하여 수익률 떨어질 가능성.
뉴스토마토 송주연 기자
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