[뉴스토마토 안후중기자] 앵커: 정부의 부동산 대책이 또 나온지도 한 달이 지났는데요. 최근 부동산 시장은 반응이 있나요?
기자: 부산을 중심으로 지방에서는 주택분양시장이 뜨거워지고 있지만, 수도권 시장은여전히 침체를 벗어나지 못하고 있습니다.
게다가 뉴타운지역과 보금자리주택 지구 외에도 각종 재개발과 재건축 계획들이 나오면서 전세시장만 달아오르는 분위긴데요.
기존 주택이새로운 개발과 건축기간동안 없어지기 때문에 주택의 공급이 부족한데 따른 전세가격 상승이라는 점이 더 걱정입니다.
실제로 강남대치동 청실아파트와 논현동 경복아파트 등이 재건축을 위해 올 하반기 이주를 앞두고 있는데요. 청실아파트만해도 이주가 시작되면 1446가구가 당장 새 집을 찾아야 합니다.
인근 공인중개사사무실에 따르면 학군 때문에 동네를 떠나지 않으려고 벌써부터 전셋집을 알아보는 사람들이 많다고 합니다.
전셋가는이처럼 들썩이는 요인이 많은 반면에 주택거래는 여전히 꽁꽁얼어붙어 있습니다.
앵커: 그렇군요. 하지만 우리나라에선 예전부터 부동산은 가장 중요한 투자수단이고 자산이잖아요. 이젠 부동산 시장에 대한 투자는 힘들어진건가요?
기자: 예전처럼 아파트 분양을 중심으로한 부동산 투자의 시대는 지나갔다고 보는 전문가들이 많습니다.
40년 전에 비하면 한 해 출생한 신생아 수가 53%나 줄어들었다는 통계처럼 저출산, 고령화에 의해 팽창 위주의 수요창출은 힘들어지고 있습니다.
따라서 부동산시장에서도 패러다임이 바뀌고 있는데요.
부동산을사서 시세 상승에 따른 이익을 기대하기 보다는 투자금 대비 수익률을 따지는 수익형 부동산에 대한 투자 분위기가 되어가고 있습니다.
상가 전문가인유영상 소장의 얘기를 들어보실까요?
앵커: 수익형 부동산이라고 하면 어떤 것들을 말하는 건가요?
기자: 수익형 부동산은 임대를 위한 주택, 사무실도 있구요. 오피스텔 고시원 같은 도심형 생활주택이나 상가 등을 구입하거나 분양받아 임대하는 것들을 말합니다.
오늘은 상가투자에 대해서 좀더 자세히 얘기해 보려합니다.
앵커: 그렇군요. 상가 투자를 생각해볼만한 지역은 어떤 곳이 있나요?
기자: 일단 서울시에서 가장 눈에 띄는 지역은 강남역 부근 교보타워사거리쪽인데요. 지하철 9호선이 개통이되면 논현역 쪽으로 상권이 확대될 것으로 보입니다. 지금은 강남역인근에 비해서 논현역이나 신사역 부근은 상권이 크지 않은 편인데요. 강남역과 경쟁할 수 있을 만큼 커질 것으로보는 전문가들이 많습니다.
이 외에도송파구 문정동에 들어서는 법조단지와 수서지역의 KTX 역이 들어오는 지역들도 전문가들이 추천하고 있습니다.
이들 지역은주변에 보금자리주택이 들어오는 좋은 여건을 가지고 있습니다.
하지만 이들 서울 지역은 역시 투자에 선뜻나서기에는 가격이 만만치 않습니다.
유영상 소장은가격이 비교적 저렴하면서도 수익률이 나올 수 있는 지역으로 서울 외에 수도권 남부도 관심있게 봐야한다고 하는데요. 이야기를들어보시죠.
앵커: 상가 같은 수익형 부동산에 투자를 생각한다면 수익율 목표는 어느정도로 잡는 것이 적당한가요?
기자: 예전에 은행 금리가 8% 정도 될 때는 상업시설의 수익률이 10% 이상 되어야 하는 것으로 계산했었습니다.
그러나 현재는부동산 가격이 많이 상승해서 공급가액 자체가 높아졌고, 은행금리도 낮게 유지되고 있기때문에 수익률을 좀 낮추어서봐야합니다.
일반적 수익률목표를 가져간다면 대체적으로 지방도시는 6~7%선으로 보구요.
서울시내로들어와서 상권이 안정된 곳이라면 4~6% 사이면 적당하다는 것이 전문가들의 의견입니다.
최근 신축아파트의 경우 단지내 상가를 분양한다던지 인근 상가를 분양하면서 예상 수익율을 턱없이 높여서 홍보하고, 이를책임지겠다는 식의 광고를 하는 경우가 많은데요. 이같은 광고에 현혹되지 않아야 합니다.
전문가들은주변에 비해 턱없이 높은 수익률을 보장하는 곳은 분명 문제가 있는 경우가 많다고 합니다. 상가 분양율을 높이기위한 과대광고에 속지 말 것을 다시한번 강조드립니다.
앵커: 그렇군요. 그 외에 투자에 있어 유의할 점이 있을까요?
기자: 대규모 신도시의 상업지역에 대한 투자도 매력을 느끼는 분들이 많을 텐데요. 새로운상권이 형성되어야 하는 신도시의 경우 상권에 대한 예상과 분석이 무척 중요합니다.
상권이라고 하는 것을 보면 외형상으로 큰 부지라서 소비자들이 많을 것 같아도 상업용지 공급비율이 5%를 넘어가는 경우는공급과잉이 되기 때문에 상업용지 비율이 5% 미만이어야 한다는 점을 꼭 체크해봐야합니다.
상업용지가너무커서 썰렁하고 상권형성이 더딘 곳들이 의외로 많습니다.
이와함께 역세권을 체크해봐야 합니다.
역세권 상업지역이라면 무엇보다 좋겠지만 역세권이 인근에 생긴다면 큰 타격을 입을 수 있기 때문입니다.
주변에 역세권이 형성이 되는가의 여부를 체크 해야한다는 것인데요.
역세권 주변은업무시설이나 대형유통시설 등이 공급될 가능성이 큽니다. 자신이 투자한 주변에 역세권이 따로 형성되면 소비자를뺏기고 기껏 상권이 형성된 후에 가치가 떨어지고 공실이 되어버릴 가능성도 있습니다.
이처럼 수익형부동산에 대한 투자는 무엇보다 입지가 대부분을 좌우한다고 할 수 있기때문에 투자전 꼼꼼한 분석과 예측을 하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.
앵커: 오늘 수익형 부동산에 대한 투자 이야기 잘 들었습니다.
뉴스토마토 안후중 기자 hujung@etomato.com
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