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2026년 10월 28일 10:02 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김규리 기자] 신세계프라퍼티가 스타필드의 안정적인 임대수익을 바탕으로 복합쇼핑몰과 테마파크 등 개발사업을 확대하고 있지만, 자체 현금창출력을 웃도는 투자로 차입 부담이 커지고 있다. 최근 파라마운트 스카이댄스 지분 인수에도 대부분 외부 차입을 활용하면서 추가적인 재무 부담이 발생했다. 다만 보유 자산을 통한 자금 조달 여력과 모기업인
이마트(139480)의 지원 가능성 등을 바탕으로 기업어음 신용등급 'A2+'를 받았다.
(사진=신세계프라퍼티)
28일 나이스신용평가에 따르면 신세계프라퍼티의 올해 상반기 연결 기준 매출액은 1877억원으로 전년 동기(2017억원) 대비 6.9% 감소했다. 세전 영업이익(EBIT)은 560억원에서 355억원으로 줄었고 상각전영업이익(EBITDA)도 1044억원에서 822억원으로 감소했다.
이마트가 지분 100%를 보유한 신세계프라퍼티는 스타필드 등 복합쇼핑몰 개발과 임대를 주력으로 한다. 주요 수익원은 입점 매장에서 받는 임대료로 기본임대료와 매장 판매액에 비례해 산출되는 임대료 가운데 높은 금액을 적용한다. 주요 점포의 공실률은 주변 상업시설보다 낮은 수준을 유지하고 있으며 통상 2년 주기로 물가상승률 등을 반영해 임대료율을 다시 산정하고 있다.
주력 점포의 방문객도 꾸준하다. 스타필드하남과 고양은 각각 월평균 100만명 이상이 방문하고 있으며 안성은 90만명 이상의 방문객을 유지하고 있다. 2024년 문을 연 스타필드수원도 월평균 100만명 이상의 방문객을 확보했다.
신세계프라퍼티의 연결 매출에는 직접 운영하는 점포(스타필드코엑스점, 스타필드시티위례점·부천점·명지점), 스타필드고양점 등의 임대수익 외에 공동·관계기업의 지분법이익과 금융자산 관련 배당금·평가손익도 반영된다. 지난해 연결 매출액은 7664억원으로 전년(4300억원)보다 크게 늘었지만 스타필드청라의 외부투자자 유치 과정에서 발생한 종속기업처분이익 2723억원이 포함됐다.
회사는 기존 점포의 경쟁력을 바탕으로 신규 출점과 복합개발 사업을 확대하고 있다. 스타필드창원과 스타필드청라가 2028년 개장을 앞두고 있으며 동서울터미널과 스타베이시티 화성, 스타필드광주, 청담 프리마호텔 부지 개발도 진행 중이다.
다만 투자 규모는 자체 현금창출력을 웃돈다. 신세계프라퍼티는 올해부터 2028년까지 신규 개발사업에 최대 약 5조원을 투입하는 방안을 검토하고 있다. 이 가운데 약 6700억원은 외부자본 유치를 통해 조달할 계획이다.
앞서 회사는 신규 점포를 개발하면서 외부 투자자를 유치해 투자 부담을 나눠왔다. 스타필드창원에는 2024년 맥쿼리자산운용이 참여했으며 스타필드청라에는 지난해 하나금융그룹과 베인캐피탈이 공동사업자로 합류했다.
이마트의 자금 지원도 회사의 투자 여력을 뒷받침했다. 이마트는 2018~2022년 신세계프라퍼티의 유상증자에 총 7400억원을 납입했다. 신세계프라퍼티는 2023년 6월 3000억원에 이어 올 6월에도 4000억원의 신종자본증권을 발행해 자금을 확보했다.
그러나 개발사업에 더해 이달 종속회사를 통한 파라마운트 스카이댄스 지분 인수에도 약 1조4000억원을 투입하면서 자금 부담이 확대됐다. 해당 투자에 필요한 자금은 대부분 외부 차입으로 조달했다. 향후 개발사업에 필요한 외부자본을 유치하는 동시에 늘어난 차입금도 관리해야 하는 상황이다.
올해 상반기 말 연결 기준 총차입금은 1조 9535억원으로 지난해 말 1조 4036억원보다 22.64% 증가했다. 같은 기간 순차입금은 1조 704억원에서 1조 7215억원으로 늘었고 부채비율은 65.0%에서 81.3%로 상승했다. 특히 단기성차입금이 빠르게 늘었다. 단기성차입금은 1조 5186억원으로 지난해 말(6621억원)의 두 배를 웃돌았다. 총차입금에서 차지하는 비중도 47.2%에서 77.7%로 높아진 상태다. 반면 현금성자산은 3332억원에서 2320억원으로 줄어 단기성차입금의 15.3% 수준에 그쳤다.
송영진 나신평 연구원은 "외부자본 유치 계획과 기존·신규 점포의 우수한 자산가치, 이마트의 유상증자 참여 가능성 등을 고려하면 재무적 융통성은 우수한 수준"이라면서도 "자체 현금창출력을 웃도는 투자와 외부 차입이 이어지면서 단기적인 재무구조 저하는 불가피할 전망"이라고 평가했다.
김규리 기자 kkr@etomato.com
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