[뉴스토마토 이규하 기자] 정부가 지난해 부동산 공시가격 현실화 계획을 폐지하면서 과거 수준으로 시세 반영률을 낮췄지만 불신은 해소되지 않고 있습니다. 현행 부동산 공시가격은 시장가치를 반영한 '적정가격'으로 산정해야 하나 정부가 부동산 유형·가격대별로 시세 반영률을 달리 적용, 인위적 왜곡이 발생한다는 지적입니다. 특히 부동산 공시가격 산정과 조세 정책 활용은 분리해 접근해야 한다고 제언합니다.
지난 3일 한 시민이 서울 일대 아파트 전경을 바라보고 있다. (사진=뉴시스)
22일 국회입법조사처의 'NARS 현안분석'을 보면, 지난해 기준 부동산 유형별 이의신청 제기 건수는 표준지 464필지, 개별지 9226필지, 표준주택 24호, 개별주택 368호, 공동주택 3650호 등 전체 1만4307건 규모입니다. 이는 2023년 1만5168건과 비교해 861건 줄어든 수준으로 전체 공시 대상 부동산 수에 비해 매우 적은 비중을 차지하고 있습니다.
그러나 전체 공시대상 부동산 대비 이의신청 건수 비중이 낮은 것 자체가 부동산 공시가격제도 전반에 대한 신뢰성을 반영하는 것이라고 보기 어렵다는 분석입니다. 부동산 공시가격의 시세 반영률의 적용과정 등 부동산 공시가격 산정 평가에 관한 정보가 상세히 공개되지 않고 있기 때문입니다.
올해 기준 부동산 공시가격의 시세 대비 비율은 토지 65.6%, 단독주택 53.6%, 공동주택 69.0%로 상이합니다. 가격대별 적용하는 시세 반영률이 상이한데, 해당 시세 반영률이 적용되는 근거가 무엇인지 공개하지 않고 있다는 게 장경석 입법조사처 입법조사관의 설명입니다.
예컨대 시장가치로 10억원씩인 공동주택과 단독주택은 시세 반영률에 따라 각각 6억9000만원, 5억3600만원의 공시가격이 됩니다. 실제 재산세 납부가 단독주택 소유자에 비해 공동주택 소유자의 부담이 높은 결과를 초래하는 겁니다.
22일 국회입법조사처의 'NARS 현안분석'을 보면, 올해 기준 부동산 공시가격의 시세 대비 비율은 토지 65.6%, 단독주택 53.6%, 공동주택 69.0%로 상이하다. (그래픽=뉴스토마토)
해외 사례를 보면, 시장가치를 반영한 정상적인 가격으로 산정하는 일본은 재산세인 고정자산세의 과세표준을 토지에 대해 공시가격의 70%를 적용합니다.
주택용지에 대해서는 고정자산세 평가액에 3분의 1 또는 6분의 1을 적용합니다. 토지가격이 급격히 상승한 경우 세금 부담이 완만하게 상승하도록 과세표준을 조정합니다.
완전한 소유권 이전이 가능하고 취득자가 해당 부동산을 현 상태 그대로 완전히 사용할 수 있는 시장가치로 산정하는 네덜란드는 납세자 세부담을 고려해 공시가격이 상승하면 세율을 하향 조정합니다.
시장가치 산정은 미국 내 뉴욕시도 유사합니다. 또 납세자 세부담을 고려해 시장가치로 산정된 부동산 평가액에 대한 일정 비율의 부과율, 평가액 공제 등으로 과세표준을 따집니다.
대만의 거래세 기준(공고현가)은 시장가치에 근접한 시세 반영률(93%)을 적용하되, 재산세 기준(공고지가)에 납세자 세부담을 고려합니다. 즉, 낮은 시세 반영률 20%를 적용(2023년 기준)하는 식입니다.
특히 독립행정기관인 부동산평가위원회를 둔 네덜란드는 전국 모든 지자체의 부동산 가격평가 업무를 감독합니다. 뉴욕의 경우는 부동산 가격평가의 투명성 확보를 위해 평가에 활용된 자료와 가격모형을 상세히 공개(1966년 자료부터 모두 공개)하고 있습니다.
장경석 입법조사관은 "부동산 공시가격 산정과 조세 등 정책에 활용하는 것은 분리해 접근할 필요가 있다"며 "현재 공시가격의 결정과 이의신청에 접수 처리를 동일한 기관이 처리하는 것이 적합할 것인지에 대해서는 향후 추가 검토가 필요하다"고 강조했습니다.
이어 "국토교통부, 한국부동산원, 지자체 등 공시가격 산정 주체들의 업무를 객관적으로 평가하고 지역 간, 유형 간 형평성을 제고하는 역할을 수행할 수 있도록 독립 조직의 설치를 검토할 수 있다"고 제언했습니다.
지난 6일 한 시민이 서초구 일대 아파트 주변을 걷고 있다. (사진=뉴시스)
세종=이규하 기자 judi@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 최신형 정치정책부장이 최종 확인·수정했습니다.
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