윤석열정부 반년…금리·거래절벽에 ‘부동산 시장 정상화’ 먼길

미분양 늘고 거래 멈춰…여소야대·DSR규제 한계잇단 대책에도 연착륙 못해…10일 추가 대책 '주목'

윤석열 대통령(오른쪽)이 원희룡 국토부장관에게 업무보고를 받고 있다. (사진=대통령실)

[뉴스토마토 백아란 기자] “주거안정과 주거복지는 민생안정의 핵심입니다. 정부는 끊어진 주거의 기회 사다리를 복원하고 촘촘하고 든든한 주거 안전망을 구축하겠습니다.”

 

지난 7월 비상경제민생회의에서 나온 윤석열 대통령의 발언이다. 윤 대통령은 회의를 주재하며 “금리상승으로 전세대출금 상환 부담이 가중되고 월세 전환이 증가하면서 무주택 서민의 주거비 부담이 날로 커지고 있다”면서 서민주거 안정을 강조했다.

 

출범 반년을 맞는 윤석열 정부는 대통령 취임과 동시에 양도소득세 중과 한시 유예 조치를 시행하는 등 부동산 규제 완화 신호탄을 쏘아 올렸다. 후보 시절 ‘부동산 정상화’를 공약으로 내걸었던 만큼, 부동산 정책 개편에 강한 드라이브를 건 것이다.

 

실제 출범 한 달 만인 지난 6월 윤 정부는 분양가 상한제 개선과 상생임대인 요건 완화를 골자로 한 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 시작으로 7월 공공주택 공급 확대를 담은 ‘주거분야 민생 안정 방안’과 다주택 중과를 폐지하고 종부세율과 기본 공제 금액을 조정하는 내용의 ‘2022년 세제개편안’을 내놨다.

 

(표=뉴스토마토)

또 공공분양 50만호 공급을 포함한 ‘8.16 부동산 대책’에 이어 10월에는 규제지역 해제와 15억원 초과 주택의 주택담보대출을 푸는 등 부동산 대출 규제도 완화하고 나선 상황이다. 그러나 글로벌 인플레이션 우려와 잇단 금리인상으로 부동산 시장이 직격탄을 맞으면서 정책 효과는 가시화되지 못했다.

 

한국부동산원에 따르면 지난달 31일 기준 서울 아파트 매매 수급지수는 72.9로 전주에 비해 2.5포인트 하락했다. 이는 지난 5월 첫 주 이후 26주 연속 하락세이며 2019년 4월(72.4) 이후 3년 6개월 여 만에 최저치다. 주택 매수심리가 갈수록 얼어붙으면서 거래 절벽이 이어지고 있는 것이다.

 

정부가 생애 최초 주택 구매자에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 확대하는 등 규제를 완화했음에도 금리 인상기조와 대출규제에 따른 부담이 더 크게 작용한 것으로 분석된다.

 

주택 시장의 경착륙 지표로 꼽히는 미분양도 증가세다. 국토교통부 미분양주택현황 자료에 따르면 지난 9월 전국 미분양 주택은 총 4만1604가구로 전월 대비 27.1% 늘었다. 미분양 물량 증가폭은 올해 들어 최고치다.

 

주택사업자들의 전망도 암울하다. 레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 자금 조달이 용이치 않은 상황에서 청약 시장에도 온기가 돌지 못하고 있어서다.

 

주택산업연구원의 설문 조사를 보면 이달 미분양 전망지수는 전월대비 8.7포인트 증가한 131.4를 기록했다. 미분양 전망은 올 들어 가장 높은 수치다. 아파트 경매지표도 바닥을 기고 있다. 법원경매 전문기업 지지옥션의 경매동향보고서를 보면 지난달 서울지역 아파트 낙찰률은 17.8%로 역대 최저치를 기록했다.

(표=주택산업연구원)

정부는 시장 위축에 대응해 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 등 부동산 관련 규제 완화 정책을 내놨지만, 시장 효과는 미미한 상황이다.

 

지난 7월부터 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 남아 있는 데다 금리 인상으로 주담대 금리 상단이 8%대에 육박한 반면 집값 하락 국면으로 시장 활력을 되살리기엔 한계가 있기 때문이다.

 

여기에 일산 등 1기 신도시 ‘선도지구 지정’을 놓고 주민의 반발이 제기되며 공약 후퇴 논란이 일기도 했다. 이밖에 여소야대 국면으로 종합부동산세(종부세) 3억원의 특별공제 한시 도입 정책도 사실상 물 건너간 상황이다. 여기에 임대차2법 개편안 등도 법 개정을 위해 국회 의결이 필요하다는 점에서 협치가 이뤄지지 못하면 시장의 혼란을 줄 수 있다는 우려도 존재한다.

 

한편 정부는 10일 부동산관계장관회의를 열고 부동산 관련 현안을 논의할 예정이다. 이번 회의에서는 지난달 말 발표한 대출 규제 완화에 이어 규제지역 추가 해제 등 후속 대안이 내놓을 것으로 보인다.

 

권지혜 주택산업연구원 연구원은 “내년 상반기까지 금리 인상기조가 이어질 가능성이 크고 미분양과 미입주 적체에 따른 건설업계와 금융권에 미치는 영향이 우려되는 만큼 규제완화와 세제개편 공적금융지원 등 선제적인 조치가 필요하다”라고 밝혔다.

 

백아란 기자 [e-mail]

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 오승훈 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.