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"집값 버블 지나쳐"…서울 38%·경기 58% 거품
세종시 60%·경기 58% 순…서울 서초구 50% 이상
"핀셋규제에 따른 풍선효과 원인…고강도 규제 역효과"
2022-09-23 13:06:13 2022-09-23 13:06:13
(자료=한국경제연구원)
[뉴스토마토 김성은 기자] 지난 5년간 주택가격이 연평균 4.6% 이상 오르면서 주택가격에 과도한 거품이 끼여있다는 지적이 나왔다.
 
한국경제연구원은 전국 200여개 아파트 단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 가격거품이라고 23일 밝혔다.
 
조사 대상 아파트는 재건축사업과 무관한 사용승인일 5~20년 이내 단지로 선정했다. 적정가격은 아파트 전세가에 전월세전환율을 적용해 연간 수익을 산출한 후, 수익에 시장금리를 적용해 현재가치를 도출해내는 방식으로 분석했다.
 
서울에서는 강남권역 38%, 강북권역 37% 정도의 가격거품이 형성된 것으로 나타났다. 강남권역 중 부촌으로 알려진 강남-동남권역의 거품은 40%를 초과했다. 특히 서초구는 50% 수준을 넘어서 서울에서 가장 높은 수준을 보였다.
 
경기 지역의 주택가격 거품은 58%로 세종시(60%)에 이어 전국에서 두 번째로 높았다. 세부적으로 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 등의 거품이 두드러졌다.
 
이런 가격거품 현상은 지난 2019년 이후 심화됐는데, 서울 주요지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 크게 작용한 것으로 풀이된다.
 
지방은 평균 19.7%의 거품이 존재하는 것으로 조사됐다. 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 지역을 제외하면 지방의 경우 주택가격 거품이 서울 등 수도권 수준에 미치지 못했다.
 
이승석 한경연 부연구위원은 "국토에 비해 인구밀도가 높은 한국 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 있었던 것은 사실이지만 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준"이라며 "일부 지역은 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수 밖에 없다"고 지적했다.
 
앞서 문재인 정부는 주택가격을 낮추기 위해 금융, 세제 등 전방위적인 규제정책을 펼쳤지만 주택가격은 오히려 더 가파르게 올랐다. 한국부동산원 통계 기준, 지난 2018년 7월부터 올해 7월까지 지난 5년간 전국 주택가격은 23%, 연평균 4.6% 상승했다.
 
이 부연구위원은 "최근 5년간 주택시장은 건국 이래 유례를 찾아보기 힘든 왜곡을 경험했다"며 "매매시장에는 '똘똘한 한 채'라는 새로운 패러다임 속에 영끌·빚투 현상이 확산됐고, 임대차시장에는 '20억 전세시대' 개막과 함께 월세 가속화 등 임대료 부담이 심화됐다"고 말했다.
 
올해 주택시장 혼란도 지속될 전망이다. 급격한 금리인상 기조로 매매시장은 위축됐으며, 윤석열 정부가 주택 관련 규제완화 로드맵을 제시하고 있지만 추진 속도는 기대에 미치지 못해 주택시장 불확실성은 가중되고 있는 상황이다.
 
이 부연구위원은 "주택공급에 대한 시그널을 수요자들에게 명확히 전달하는 동시에 시장 왜곡을 초래한 극단적인 규제는 과감히 철폐·완화해 시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다"고 했다.
 
 
김성은 기자 kse5865@etomato.com

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