(부동산 상반기 결산②)고금리에 집값 하락…매수세 위축
윤석열 정부 첫 부동산 대책 발표…분양가 손질하고 상생임대인 도입
하반기 주택 매매가격 하락 전망…"금리 인상에 가격 변곡점 나타날 것"
임대차3법 2년 도래하며 전세가격 상승…"전세가격 조정 가능성 높아"
입력 : 2022-06-29 07:00:00 수정 : 2022-06-29 07:00:00
서울 강북구 전경. (사진=김현진 기자)
[뉴스토마토 김현진 기자] 올해 상반기 부동산 시장은 기준금리의 급격한 인상으로 인해 지난해와는 전혀 다른 양상을 보였다. 지난해 저금리 기조가 이어짐에 따라 높은 집값 상승률을 기록했지만, 지난해 8월부터 시작된 기준금리 인상 여파로 상반기 집값 상승률이 주춤했다.
 
한국은행은 지난달 기준금리를 1.5%에서 1.75%로 0.25%포인트 인상했다 .전년 동월(0.5%)보다 1.25%포인트 높은 수준으로 지난해 8월부터 기준금리를 총 5차례 인상한 것이다. 기준금리가 높아짐에 따라 늘어난 금융비용 부담으로 인해 부동산 시장에는 하방압력으로 작용했다.
 
한국부동산원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 전주 대비 0.7포인트 하락하며 88.1을 기록했다. 5월 첫째주 91.1을 기록한 이후 7주 연속 하락세를 이어가고 있다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 0에 가까울수록 공급이 수요보다 많다는 의미이며 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.
 
매수세가 위축됨에 따라 집값 상승률도 꺾였다. KB부동산 자료에 따르면 상반기 전국 아파트값은 1.07% 상승했다. 이는 전년 동기(9.97%) 대비 약 10분의 1 수준이다. 올해 상반기 서울 아파트값도 0.84% 오르는 데 그치며 지난해 동기(8.43%) 대비 10분의 1 수준으로 축소됐다.
 
정부가 분양가 제도 개편 및 임대차 시장 안정화 방안 등을 발표하며 하반기 부동산 시장에 많은 변화가 예상된다. 일각에서는 기준금리 인상 및 경기 악화 등의 여파로 시장 상황이 상반기보다 악화할 것이란 전망이 나온다.
 
국토교통부와 기획재정부 등은 지난 21일 '제1차 부동산 관계 장관회의'를 개최했다. 정부는 이 회의를 통해 분양가 제도 운영 합리화 방안과 임대차 시장 안정화 방안을 발표했다.
 
정부는 이 같은 방안을 통해 부동산 시장에 공급을 촉진시키고 오는 8월 임대차 3법 시행 2년차를 맞으며 제기되고 있는 전월세 대란에 선제적으로 대응한다는 방침이다.
 
우선 정부는 주택 공급 활성화를 위해 분양가 제도를 개편한다. 정비사업을 추진하는 과정에서 발생하는 세입자 주거이전비와 영업 손실보상비, 명도 소송비 등을 가산비 항목에 반영한다는 계획이다.
 
아울러 정부는 기본형 건축비도 원자재 가격 변동에 보다 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 조정하며 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도에도 '자재비 가산제도'를 도입한다.
 
임대차 시장에도 많은 변화가 있을 것으로 보인다. 정부는 임차인 부담 경감 방안으로 '상생 임대인' 제도를 도입한다. 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 상생인대인에게 2024년까지 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 면제해준다는 방침이다.
 
원희룡 국토교통부 장관이 지난 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. (사진=뉴시스)
다만 이 같은 부동산 대책이 시장에 미치는 영향은 적을 것이란 전망이다. 부동산 시장의 경우 정책보단 거시경제 영향을 많이 받는다는 것이다.
 
최황수 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 정책의 영향력이 생각보다 크지 않다"며 "정책이 시장친화적이라고 하더라도 거시적인 상황이 호전되지 않는다면 좋은 시장 흐름으로 나타나긴 어렵다"고 설명했다.
 
이어 그는 "부동산이든 주식이든 자산시장에 속해 있는 상품들은 결국 거시적인 금리나 물가 등과 밀접한 관계를 맺고 있어 하반기에도 부동산 시장이 활성화되기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.
 
부동산 전문가들은 하반기 부동산 시장이 조정 국면에 접어들며 매매가격이 소폭 하락할 것이라고 내다봤다. 한국건설산업연구원은 '2022년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나'를 통해 하반기 전국 주택 매매가격이 0.7% 하락할 것으로 전망했다.
 
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "상반기 부동산 매매시장은 새정부 출범 등 주택시장 활성화에 대한 기대감에도 불구하고 거시경제 환경의 악화로 상승세는 제한적이었다"며 "하반기에 경제 상황이 더욱 악화될 것으로 전망되는 만큼 가격의 변곡점이 나타날 가능성이 높다"고 말했다.
 
김덕례 주택산업연구원 정책연구실장은 "지금 금리가 지난해 연말에 전망했을 때보다 빠르게 올라가고 있어 실질적으로 매매거래를 하는 사람들이 보수적으로 접근할 수밖에 없다"며 "최근 거래도 감소한 상황에서 급매물 위주로 거래가 이뤄지면 가격이 하락할 것이기 때문에 매매가격이 보합이나 약보합을 기록할 것"이라고 설명했다.
 
다만 전세가격은 상승할 것이란 주장이다. 한국건설산업연구원은 하반기 전세가격이 2.5% 상승하며 연간 2.6% 수준의 상승을 전망했다.
 
김 부연구위원은 "상반기 전세가격에 부담을 느낀 임차인들이 월세 및 반전세 유형을 택하며 가격이 크게 상승하지 않았다"며 "하반기 주요 지역에 대한 공급이 줄어들며 전세시장에 상방압력으로 작용할 것"이라고 말했다.
 
김 정책연구실장은 "계약갱신청구권을 썼던 가구들이 일반 시장으로 나와야 하기 때문에 임대차 시장에 영향이 있을 것"이라며 "임대인들이 신규 계약을 체결하는 과정에서 전월세 가격을 조정할 수 있기 때문에 전월세가격이 올라갈 것 같다"고 설명했다.
 
김현진 기자 khj@etomato.com

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