(대출규제 강화②)대한민국 평균연봉 주담대 한도 4억→2.6억

서울아파트 평균매매가 30년 만기 기준…고소득자도 기대출 있다면 새 주담대 어려워

 

[뉴스토마토 신병남 기자] 총부채원리금상환비율(DSR)이 차주별 40%로 확정되면서 앞으로 내 집 마련이 더욱 어려워질 전망이다. 전체적으로 대출 한도가 크게 내려가기 때문이다. 고소득자의 경우에도 기대출이 있다면 새 주담대 한도가 대폭 줄어든다. 

 

금융위원회는 29일 매매가격이 6억원 이상 서울·경기 아파트를 대상으로 주담대를 받으려는 차주에게 7월부터 DSR 40%를 규제를 적용한다고 밝혔다. 서울 지역 아파트의 83.5%, 경기 지역 아파트의 33.4%에 해당한다.

 

DSR은 연소득 대비 전체 가계부채 원리금이 차지하는 비율을 말한다. 쉽게 말해 차주의 대출 한도가 소득 규모로 제한된다는 뜻이다. 직전까지 은행은 담보물을 우선해 대출 한도를 정해줬다면, 앞으로는 내 연봉 수준에 따라 대출을 실행해준다.

 

국민은행 리브부동산에 따르면 4월 서울 아파트 평균 매매가격은 11억1123만원이다. 종전 LTV(담보인정비율) 기준에 따를 경우 소득에 상관없이 은행에서 4억224만원(9억원×40%+2억1123만원×20%)까지 대출을 받을 수 있다.

 

그러나 이제는 완전히 체계가 달라진다. 예컨대 DSR이 적용되면 대한민국 평균연봉 3744만원을 받는 근로자의 경우 다른 대출이 없다 하더라도 주담대 대출 한도(고정금리 4%, 원리금 균등분할 상환)가 30년 만기 기준 2억6000만원으로 직전보다 1억4224만원 줄어든다. 만기를 20년으로 정할 경우 대출 한도는 2억500만원으로 개인이 마련해야 할 자금이 더 늘어난다. 현재 변동금리 수준인 3.5%로 대출을 받았다면 차주의 대출 한도는 2억7500만원(30년 만기)으로 소폭 오른다. 다만 금리 인상에 예고되기에 매달 갚아야할 원리금 부담이 늘어날 수 있다는 점을 함께 살펴야 한다.

 

연봉 6000만원 이상 고소득자는 30년 만기 시 대출 한도가 종전 LTV 이상을 충족하기에 바뀌는 점이 없다. 다만 만기일을 20년으로 설정할 경우 주담대 한도가 3억3000만원로 급감해 대출이 없더라도 LTV 기준 대비 9000만원이 줄어든다. 신용대출 등 기대출이 있을 땐 주담대를 받기 더 까다로워진다. 기대출도 DSR에 합산하기 때문이다. 새 주담대를 받을 때 LTV 한도만큼 받기 위해선 기대출금을 모두 갚아야 한다. 

 

정부는 거액의 신용대출로 주택을 사던 관행도 없애겠다는 방침이다. 내년 7월까지 단계적으로 DSR 산정 기준을 기존 10년에서 5년으로 하향 조정한다. 특정 분할상환구조를 갖는 신용대출은 실제 만기를 DSR 산정에 포함하기로 했다. DSR 산정 기준이 짧아지면 차주의 월 상환액이 커지면서 DSR에서 신용대출이 차지하는 비중이 커진다. 자기 연봉 대비 최대로 신용대출을 받은 차주의 경우 DSR 차지 비율이 기존 10% 수준에서 두 배 이상 커질 것으로 은행들은 보고 있다.

 

시중은행 한 관계자는 "신용대출을 끼고 주담대를 실행하면 DSR이 급증하기에 주담대 DSR만 적용하는 것이 차주 입장에서는 가장 유리한 조건이 될 것"이라면서 "상환 능력으로 주담대를 받을 수 있도록 이끄는 변화이기도 하지만, 신용대출의 DSR 기준 변화로 이를 통한 주택 매매 시도를 막는 정책"이라고 설명했다.

 

 

 

신병남 기자 [e-mail]