[뉴스토마토 김응열 기자] 이재명 경기도지사가 무주택자면 누구나 입주할 수 있는 장기 공공임대주택을 3기 신도시에 공급하겠다고 발표한 다음날인 29일 전문가들은 이 같은 방안이 서울 전월세 수요 분산에 일부 영향을 줄 것이라고 평가했다. 기본주택 공급량이 충분하다면 3기 신도시와 인접한 서울 지역에서는 전월세 가격이 안정화될 여지가 있다는 것이다. 결국 공급 물량이 관건이란 의미다.
경기도가 전날 발표한 기본주택은 기존의 공공임대주택과는 다른 새로운 시도이기 때문에 서울 전월세 수요를 끌어올 수 있을 것이란 기대를 모으고 있다. 기본주택은 무주택자면 누구나 입주할 수 있는 30년 이상 공공임대 주택이다. 임대료는 원가를 보전하는 수준에서 시세보다 저렴하게 책정하고, 중산층까지 포용하는 것을 목적으로 삼았다. 그간 기존 공공임대주택은 소득과 자산, 나이로 입주 자격을 구분했다는 점에서 차이가 있다.
다만 3기 신도시에 들어가는 기본주택은 경기주택도시공사(GH)가 참여하는 물량 중 절반이기 때문에 서울의 부동산 시장에 영향을 미치는 효과가 크지 않을 수 있다. 이에 GH는 기본주택 모델이 성공하려면 핵심지역의 역세권 용적률을 500%로 상향하는 등 개선이 필요하다고 밝힌 바 있다.
서울의 매매 수요가 기본주택에 유입할지에 대해 전문가들의 분석은 엇갈리고 있다. 매매와 임차 수요층이 다르기 때문에 서울 매매 수요는 해소가 되지 않을 것이라는 의견과, 서울의 비싼 집값에 부담을 느끼는 매매 수요층이 기본주택으로 들어갈 것이란 견해가 맞선다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “경기도 기본주택으로 공급이 나오면 서울의 전월세 수요 분산에 도움이 될 것”이라며 “서울 임차 수요가 경기도로 분산되면 전월세 가격도 진정 효과를 볼 수 있을 것”이라고 설명했다. 고 교수는 “공급은 한 채라도 나오면 부동산 가격 안정화에 도움이 된다”라며 “관건은 공급 규모”라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “기본주택이 들어서는 곳과 가까운 서울의 인접 지역은 임차 수요가 경기도로 빠져나갈 수 있다”라고 언급했다. 다만 그는 “서울 전월세 수요를 충분히 해소할 수 있는 물량이 기본주택으로 나올지는 불확실하다”라고 덧붙였다. 기본주택 공급이 충분하지 않으면 서울 전월세 가격이 진정될지 불투명하다는 것이다.
윤지해 부동산114 연구원 역시 기본주택 물량 규모가 관건이라고 강조했다. 윤 연구원은 “서울 일부 인접 지역에서 수요 분산 효과는 나타나겠지만 제한적일 것”이라며 “기본주택 물량이 중요하다”라고 설명했다. 또 “수도권광역급행철도(GTX)가 변수가 될 수는 있으나 GTX에 따른 분산효과를 보려면 보다 장기적으로 내다봐야 한다”라고 말했다. 아직 GTX가 초기단계이기 때문에 개통까지는 상당한 시일이 걸리고, 단기적으로 서울의 전월세 가격을 낮출 여지는 있으나 효과는 크지 않을 것이란 의미다.
서울 전월세 가격 외에 매매 가격에 미칠 영향에 관해서도 전문가 평가가 갈리고 있다. 임차와 자가 수요층이 구분되는 만큼, 단순 거주 목적이라면 몰라도 자산 마련이라는 측면에서는 기본주택이 유효한 모델이 아니라는 것이다. 윤지해 연구원은 “기본주택은 임차 수요 욕구는 충족할 수 있지만 매매를 하려는 이들과는 별개”라며 “매매, 청약 수요는 빠지지 않을 것”이라고 내다봤다.
고준석 교수는 다른 견해를 내놨다. 그는 “전월세 가격이 오르면 매매가격도 따라 오른다”라며 “기본주택 공급으로 서울의 전월세 가격이 안정되면 매매가격 역시 상승세가 둔화할 수 있다”라고 설명했다. 아울러 “서울 집값이 빠르게 오르고 있는데 그만큼의 돈을 모으기는 어려운 상황”이라며 “매매 가격에 부담을 느끼는 수요가 임차 수요로 전환할 가능성도 있다”라고 부연했다.
한편 기본주택처럼 중산층을 포용하는 장기공공임대 모델 자체에 관해선 대체로 평가가 긍정적이었다. 집이 없는 사회적 약자를 배려할 수 있고, 임대주택에 달라붙은 부정적 꼬리표를 뗄 수 있는 계기도 될 수 있다는 설명이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “국내 공공임대는 주로 영세한 특정 계층을 중심으로 공급됐지만 기본주택이 안착하면 중산층도 임대주택을 이용할 수 있을 것”이라며 “기본주택 내부의 설계와 커뮤니티 시설 등 세밀한 부분을 어떻게 맞춰갈지가 임대주택 이미지 개선의 과제”라고 말했다.
경기도 내에서 조성 중인 한 신도시 모습. 사진/뉴시스
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com
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