서울스퀘어·강남N타워 담은 NH프라임리츠…리츠 열풍 이을까
소액 프라임오피스 투자 등 매력…높은 수수료는 유의해야
입력 : 2019-11-11 18:00:00 수정 : 2019-11-11 18:00:00
[뉴스토마토 전보규 기자] NH프라임리츠가 증시에 입성하면서 리츠투자 열기가 더욱 가열될 전망이다. 저금리와 증시 불안이란 환경 속에서 안정적인 배당 매력에 더해 소액으로 프라임 오피스에 투자할 수 있다는 점이 두드러지면서 투자심리를 자극할 것으로 보이기 때문이다.
 
11일 한국거래소에 따르면 신한알파리츠의 주가는 8800원으로 올해 들어 56% 넘게 상승했다. 특히 하반기 들어서는 신고가 경신을 지속하면서 고공 행진하는 모습이다. 이리츠코크렙 마찬가지 흐름이다. 롯데리츠는 상장 당일인 지난달 30일 상한가를 기록했고 이후에도 줄곧 오름세다.
 
저금리와 주식시장의 불안한 흐름 등으로 안정적인 배당수익을 낼 수 있는 리츠 투자 열기가 뜨거워지고 있는 것이다. 리츠에 대한 관심은 NH프라임리츠의 상장으로 더욱 가열될 것으로 보인다. 
 
NH프라임리츠는 13~14일 기관투자자를 대상으로 한 수요예측을 시작으로 공모청약 등을 진행한 뒤 다음 달 초 상장할 예정이다. 공모가는 주당 5000원으로 총 688억원을 조달할 계획이다.
 
 
NH프라임리츠는 오피스에 투자하는 부동산펀드의 지분을 담는 재간접 리츠로 현재 기초자산은 서울스퀘어와 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 4개다. 공실률은 서울스퀘어와 강남N타워가 각각 4.7%, 1.4%고 삼성물산 서초사옥과 삼성SDS타워는 만실 상태다.
 
NH프라임리츠는 상대적으로 높은 배당수익률과 매각차익을 기대할 수 있다는 게 강점으로 꼽힌다.
 
이경자 삼성증권 연구원은 "앞으로 7년간 NH프라임리츠의 연평균 배당수익률은 5.52%로 예상돼 배당수익률이 2~4%대인 기존 상장리츠와 비교해 우수하다"며 "가시적인 매각차익을 기대할 수 있다는 점은 다른 리츠와의 차별화 포인트"라고 말했다.
 
재간접 리츠는 펀드 만기시 자산을 매각해야하는 데 이때 발생한 차익이 배당재원으로 활용되면 배당수익률이 더욱 높아질 수 있다는 분석이다. NH프라임리츠는 2024~2026년 자산을 순차적 매각할 예정이고 매각차익을 배당재원으로 포함하면 연평균 배당수익률은 9.29%로 높아질 수 있다고 내다봤다.
 
개인에게 진입장벽이 높던 프라임 오피스에 투자할 수 있는 기회를 열어준다는 점도 매력적이다. 프라임 오피스는 통상 서울 핵심권역에 있는 연면적 9000평 이상의 빌딩을 말하는 데 46개뿐이다. 
 
이경자 연구원은 "개인 소액투자자로서는 접근이 쉽지 않았던 프라임 오피스에 투자할 수 있는 기회가 마련됐다는 점에 의미가 있다"며 "서울 오피스 시장은 중견기업의 도심 이전, 공급 증가 완화에 따른 수급 안정세로 강세가 지속되고 있고 특히 프라임급 신축 오피스 수요가 증대 추세"라고 설명했다.
 
3분기 서울 오피스의 평균 공실률은 9.8%로 전분기보다 0.4%포인트 낮아졌고 강남권역의 월평균 실질 임대료는 2분기보다 0.5% 상승하면서 2015년 이래 최고치 경신 행진을 하고 있다.
 
NH프라임리츠는 성장성 면에서도 높은 점수를 받는다. 이광수 미래에셋대우 연구원은 "NH농협리츠운용을 통해 농협이 보유한 우량 부동산 편입가능성이 충분해 성장 가능성에 주목하고 있다"며 "작년 기준 농협의 비업무용 부동산은 1조6000억원으로 국내 대기업 집단 중 7위에 해당하고 업무용을 포함할 경우 규모가 상당할 것으로 추정된다"고 강조했다.
 
NH프라임리츠는 국내 뿐 아니라 유동성이 풍부한 선진국 오피스를 중심으로 신규 자산 편입에 역량을 집중하고 있다. 현재는 내년 상반기를 목표로 유럽 오피스 자산 편입을 계획 중이다.
 
이경자 연구원은 "기존 자산 매각이 예정돼 있어 원활한 추가 자산 편입 여부가 주가 변수가 될 것"이라며 "NH프라임리츠는 기본적으로 배당수익률 5%대를 확보할 수 있는 자산 위주로 담을 계획"이라고 설명했다.
 
NH프라임리츠가 여러 장점이 있지만 재간접 펀드의 특성 등은 유의해야 한다. 이광수 연구원은 "재간접리츠는 집합투자업자보수 등 수수료가 지불돼 직접 부동산을 보유한 리츠보다 수수료가 높고 만기가 존재한다"며 "재간접 리츠의 불확실성에 대해 고려할 필요가 있다"고 말했다.
 
만기 자산 매각이 차익을 얻을 기회가 될 수도 있지만 반대로 위험요인이 될 가능성도 생각해야 한다는 지적이다.
 

 
전보규 기자 jbk8801@etomato.com

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