재건축 들썩 강남 3구도 양극화는 마찬가지

세부지역별 온도차 극명…송파구 가락동 18.3% 하락

[뉴스토마토 정기종기자] 서울 아파트값 고공행진을 주도하고 있는 강남 3구(서초, 강남, 송파)도 재건축에 울고 웃었다. 재건축 때문에 큰 오름폭을 보이거나, 매물 소멸에 뒷걸음질 친 지역이 혼재하며 희비가 교차했다.

 

27일 부동산114 집계를 보면 최근 몇년간 강남3구 세부 지역별 아파트 평균 매매가 변동률은 재건축 아파트에 따라 극명한 온도차를 보였다. 3개구 평균 20%를 웃돌만큼 높은 오름폭 속에 40% 가까이 오른 지역이 있는가 하면, 18%나 하락한 지역도 있다.

 

서울은 높은 인구밀도와 제한된 택지에 재건축 등 정비사업을 통한 공급 의존도가 높은 탓에 이에 따라 집값이 좌우되는 현상이 뚜렷하다. 기존 거주민들이 몰려있던 주거단지였던 만큼 각종 생활 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문이다.

 

이 가운데서도 대표 부촌으로 꼽히는 강남 3구는 서울 재건축 시장을 주도하며 '강남불패'의 신화를 이어왔다. 20년 이상 지난 노후 아파트 매매가가 타 지역 신축 아파트보다 훨씬 높은 가격에 거래되는 사례가 빈번한 이유도 여기에 있다.

 

이를 방증하듯 강남 아파트 값은 최근 3년간 ▲서초구 22.5% ▲강남구 21.9% ▲송파구 15.5%씩 올랐다. 세 지역 모두 서울 전체 평균 상승률 15.3%를 상회하는 오름폭이다. 화제성 있는 재건축 단지가 등장한 지역의 상승률은 더욱 돋보였다.

 

평균 306.1대 1이라는 최고 1순위 청약경쟁률을 기록한 대림산업 아크로리버뷰가 위치한 서초구 잠원동 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 최근 3년새 37.3% 증가했다. 사진/대림산업

 

고분양가 논란에도 평균 100대 1의 청약경쟁률을 기록한 현대건설(000720) 디에이치 아너힐즈가 위치한 강남구 개포동은 39.2%로 강남에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이달 평균 306.1대 1이라는 최고 1순위 청약경쟁률을 기록한 대림산업(000210) 아크로리버뷰가 입지한 서초구 잠원동도 37.3%나 값이 뛰었다.

 

비록, 최근 정부의 규제 강화 예고로 잠시 제동이 걸린 상태지만, 다음달 분양이 실시되는 서초구와 송파구에 여전히 관심이 쏠리고 있는 상태다. 

 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "향후 관련 규제 등이 시행되면 재건축을 추진 중인 곳들의 사업이 지연돼 신규분양 원활하지 못할 수 있기 때문에 재건축 아파트 분양물량은 희소가치가 높아질 수 있다"고 설명했다.

 

반면, 같은 기간 송파구 가락동은 오히려 18.3% 하락했다. 불과 지난 4월까지 송파구내 13개동 가운데 2번째로 집값이 비싼 동네였다는 점을 감안하면 눈에 띄는 하락세다.

 

가락동 아파트 평균 매매 단가를 높이는 주요 원인이었던 대규모 재건축아파트 단지 '송파 헬리오시티'가 지난 5월 철거가 완료되면서 매물이 사라졌기 때문이다. 당시 가락동 일대 아파트 가구수의 절반 가량을 차지하던 송파 헬리오시티가 매물에서 사라지자 가락동 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가가 한주만에 1000만원 가량 떨어지기도 했다.

 

현재 가락동 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 1722만원으로 구내 4번째로 낮다. 송파구 평균 2414만원에 크게 못 미치는데다, 가장 비싼 잠실동(3268만원)의 절반 수준에 불과하다.

 

김은진 부동산114 팀장은 "재건축 아파트가 일반 아파트에 비해 매매가가 높게 책정되는 만큼 가락동 평균가를 받쳐주고 있었다"며 "매물이 소실되며 평균단가가 대폭 낮아졌지만 나머지 가락동 아파트 가격이 하락했다고 볼 수는 없다"고 설명했다.

 

정기종 기자 [e-mail]