최근 주택 공급과잉 우려에 대해 건설업계는 ‘서브프라임 사태 이후 공급부족으로 인해 우려할 만한 수준이 아니다’는 입장이다. 반면, 일부에서는 ‘단기적 과잉공급으로 인해 시장에서의 조정이 예상된다’는 전망이 나오는 등 시장을 바라보는 시선이 엇갈리고 있다. 이런 가운데 정부의 부정확한 미분양 통계에 대한 논란이 커지고 있다.
미분양 통계는 매달 국토부가 발표하는 주택 인·허가, 착공, 분양 실적과 함께 주택 수급상황을 알려주는 지표 중 하나다. 특히 미분양 가구수는 최근 논란이 되고 있는 공급과잉 여부를 판단할 수 있는 지표라는 점에서 무엇보다 정확해야 하며 국민이 알고 싶어하는 정확하고 사실적인 통계에 기반한 객관성을 갖춰야 한다.
하지만 부동산시장의 전망에 전문가들도 다양한 의견을 제시하는 현 시점에서 국토부에서 발표하는 미분양통계와 시장에서 느끼는 체감지수와의 차이에 의해 미분양 아파트 통계 신뢰성이 갈수록 추락하고 있다. 이는 부동산 정보를 가장 잘 취합하고 있다는 서울시 미분양 통계와 정부의 통계도 예외는 아니다. 정부가 매달 발표하는 미분양 통계는 주택시장의 변화를 나타내는 주요한 지표이며, 그만큼 시장의 영향력이 크다. 부정확한 통계의 발표는 다양한 시장참여자들인 세입자, 투자자, 건설업자, 금융기관, 중개업자, 정부 등이 잘못 판단하게 함으로 인해 시장의 혼란을 야기하게 된다.
미분양통계는 신규분양시장에서 분양승인 후와 준공 후로 구분해 국토부가 발표하고 있다. 하지만 여러 요인으로 인해 미분양 통계의 정확성이 떨어지고 있다.
첫째, 현재 미분양 통계작성은 각 지자체가 건설사로부터 정보를 받아 국토부에 올리는 방식으로 진행되지만 의무사항이 아니어서 미분양 가구수를 고의로 누락해 거짓으로 신고하는 일이 비일비재하다는 것이다. 시행사나 조합은 미분양 수치나 자료를 보고할 의무가 전혀 없으며 주택법에도 국토교통부 장관 재량으로 이 같은 정보를 확인·요청할 권한만 명시하고 있다. 분양실적은 회사에서도 내부 관계자조차 알기 힘든 정보로 사실대로 보고할 법적 의미도 없는 지자체에 제대로 신고할 사항이 아니라는 것이다.
둘째, 주택사업자가 미분양주택수를 정확하게 신고할 제도적 뒷받침이 없다는 점이다. 과거에는 법적 의무는 아니었지만 미분양주택 수에 비례해 학교시설부담금을 면제받을 수 있었기에 상대적으로 정확한 신고가 가능했지만 지금은 그러한 인센티브가 없기 때문에 대부분 축소 신고한다는 것이다.
셋째, 미분양 통계에 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 물량이 빠진 것도 허점이다. 미분양 통계가 민간 주택 위주로 만들어지면서 2010년 7월부터 공공 미분양은 ‘0’으로 표시되고 있다. 2014년 공급됐던 서울의 한 아파트 미분양이 2년 뒤에야 통계에 잡힌 사례가 있어 공공의 미분양 통계발표의 허점이 있는 것이다.
이외에도 민간 임대아파트의 분양 전환과정에서 미분양은 여전히 통계에 등장하지 않으며, 실거래 자료 역시 매번 지자체와 다른 숫자를 나타내 혼란을 주고 있다는 점을 들 수 있다. 또한, 다시 미분양으로 나올 가능성이 높은 애프터리빙 단지들은 아예 신고 기준조차 없는 것도 문제다.
JLL(Jones Lang LaSalle)가 2014년 조사한 '세계 부동산시장 투명성지수(CRETI)에 따르면, 조사대상 107개국 가운데 한국은 49위로 아시아 주변국가의 싱가포르(18위), 홍콩(19위), 일본(31위), 말레이시아(32위), 대만(34위), 태국(41위), 필리핀(43위), 인도네시아(44위) 보다도 낮은 수준이다.
미분양통계의 부정확성을 세계 부동산시장 투명성지수와 단순이 비교하기에는 한계가 있겠지만 투명성지수의 국제간의 비교를 통해 한국의 현주소를 판단할 수 있다. 즉 부동산통계정보의 투명성에도 개선의 여지가 많다고 추정해 볼 수 있다.
부동산통계는 미분양의 부정확한 통계의 개선뿐만 아니라 부동산시장의 투명성을 개선하기 위해 보완이 필요하다. 또한, 기존 주택시장에서의 공실률의 통계 수집과 다세대, 연립, 다가구, 오피스텔 등 주택시장 전체에 대한 미분양에 대한 통계도 필요하다. 특히, 주택보급률 100%를 달성한 지역의 다가구주택 공실이 증가하고 있는데 공실률에 대한 조사가 없어 시장에서 부동산 수요추정을 어렵게 하고 있다.
시장참여자는 미래의 시장을 예측하기를 원하며 발표되는 부동산통계를 바탕으로 단기적 특성을 분석해 행동하고자 한다. 심리적 시장에 의해 크게 영향을 받는 시장참여자들의 미래를 완벽하게 예측하는 것이 가능한지에 대한 의문은 생기지만 시장참여자들의 행동은 장기적이기보다는 단기적으로 움직이는 것에 주목할 필요가 있다. 이에 따라 이런 움직임에 영향을 미치는 부동산 통계정보의 정확성은 반드시 필요하다.
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