(시론) 혼돈의 부동산시장, 정부의 로드맵 제시가 필요하다

◇박인호 숭실사이버대학 교수

올해 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망이 저마다 엇갈리면서 수요자들의 고민이 커지고 있다. 가격 상승을 기대하는 투자자는 물론, 내 집 마련 시기를 저울질하는 실수요자들도 주택 구입을 망설이고 있다. 향후 시장 상황을 판단할 수 있는 지표가 제한적이고 부동산시장의 현황에 대한 분석이 엇갈리고 있기 때문이다. 어떻게 대처해야 할지 갈팡질팡하고 있는 정부의 태도도 수요자들의 혼란을 키우고 있다.

 

우선, 올해 부동산시장을 전망하는데 있어 핵심 키워드는 전세가격, 분양물량, 대출규제, 금리인상을 꼽을 수 있다. 또한, 전세가격의 강세가 이어질 가능성이 높아 전세수요의 매매수요로의 전환이 시장에 얼마나 영향을 미칠 것인가도 주요 포인트다.

 

4월 총선에 의한 영향도 무시할 수 없다. 과거에는 선거철 표심을 잡기 위해 여러 개발공약과 정책이 발표되면서 부동산 가격 상승을 이끌기도 했다. 하지만 2000년 이후 치러진 총선에서는 분위기가 달라져 집값에 별다른 영향은 없는 것으로 판단되고 있다. 하지만 4월 총선의 영향으로 지역에 따라 토지시장에는 영향이 있을 것으로 예상된다.

 

우선, 가계대출은 주택시장을 결정짓는 가장 중요한 요소로 손꼽힌다. 특히, 일각에서는 총선 이후 주택시장 상황에 따라 대출규제의 수위가 조절될 것이라는 전망도 나오고 있다. 그동안 한시적인 규제완화 조치로 부동산 호황을 이끄는 선봉장 역할을 했던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 규제 완화가 7월 종료될 예정이어서 연장 여부에 따라 향후 부동산 시장의 방향도 달라질 수 있다.

 

최근 대출규모 추이를 살펴보면 주택거래 비수기인 지난 달 가계대출이 1월 기준 역대 최대 증가폭을 기록했다. 한국은행에 따르면 올해 1월말 기준 시중은행 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 641조3000억원으로 전월과 비교해 2조2000억원 증가했다. 주택담보대출이 2조8000억원 증가했고 마이너스통장대출 등 신용대출은 6000억원 감소했다.

 

공급물량도 주택시장을 전망하는 중요한 요소다. 서울에서 올해 4만가구 안팎이 멸실돼 이주 철거가 진행될 예정이지만 아파트 입주물량은 2만4000가구에 불과해 공급보다는 수요가 많은 상태다. 내년에도 별 차이가 없어 멸실 주택이 입주 아파트보다 더 많은 것으로 전망된다. 특히, 강남의 재건축으로 인해 공급부족이 우려되고 있으며, 이는 전세수요의 증가로 이어져 주택가격의 상승의 요인으로 이어질 가능성이 높다.

 

거래량은 주택 유형별로 차이를 보이고 있다. 지난 1월 전국 아파트 매매거래는 지난해 같은 기간과 비교해 30.9% 급감했다. 반면, 연립ㆍ다세대주택과 단독ㆍ다가구주택은 각각 2.1%와 5.3% 늘었다.

 

아파트에 대한 수요는 지난해 말부터 줄어들기 시작했다. 정부가 올해부터 대출심사를 강화한다는 계획을 발표했고, 기준금리마저 인상될 수 있다는 분위기가 퍼지면서 시장 수요자들의 심리가 급격히 위축된 결과로 풀이된다. 하지만 아파트 중심으로 불거진 전세난에 지친 주택 수요자들이 상대적으로 부담이 적은 주택으로 몰리면서 빌라나 다가구주택은 거래가 늘었다.

 

이같은 요인들과 함께 다양한 정책과 금융, 심리 등이 복합적으로 작용해 부동산 시장은 움직이고 있다. 하지만 전문가들마저 분석이 다르고, 그에 따른 전망이 엇갈리면서 수요자들의 판단은 더욱 어려워지고 있다.

 

이에 따라 이제는 정부가 부동산 시장 변화를 선도하는 로드맵을 제시해 시장 참여자들의 불안을 줄이고, 각각의 역할을 다할 수 있도록 비전을 제시하는 것이 필요한 때이다.

 

부동산 시장을 활성화시킬 수 있는 원동력은 1차 원동력과 2차원동력으로 구분할 수 있는데, 1차원동력으로 정부의 정책, 자본의 비용과 접근성, 직업의 유형과 성장성, 인구이동, 소비자 지출, 수요공급의 비율, 기반시설의 투자, 경제성장 등을 꼽을 수 있다. 2차 원동력은 국제무역수지, 중앙정부와 지방정부의 규제, 인구정착, 가계대출과 저축, 가구구성과 특성, 가계소득과 가처분소득 등이 있다.

 

우선은 부동산 시장을 활성화시킬 수 있는 1차원동력에 대한 명확한 방향성이 마련돼야 할 것이다. 즉, 정부는 정책의 비전을 제시하고 우선순위를 정해 부동산 시장의 방향성에 대해 공감할 수 있도록 해야 한다.

 

주택금융과 건설금융의 확대와 국제경쟁력을 갖추는 방안, 부동산 산업에서 직업창출의 방안과 고부가가치의 부동산서비스산업의 육성방안의 제시, 고령화와 1인가구의 증가에 따른 주거대책, 부동산시장의 투명화를 통한 소비자의 신뢰확보방안, 수요공급의 안정화를 위한 건축총량제 도입 등의 정부의 로드맵 제시가 필요하다. 그래야 다양한 부동산 시장의 참여자들이 미래의 비전에 따라 각각의 역할을 할 수 있는 기반을 마련할 수 있고, 부동산 시장도 안정적인 흐름을 보일 수 있을 것이다.