"실투자금 2300만원, 월 임대료 50만원 , 연 18% 비즈니스호텔, 수익형 부동산"
내년 말 정년퇴직을 해야 하는 이 씨(55세)는 최근 인터넷에서 이 같은 배너광고를 자주 클릭하고 있다. 은행에 돈을 맡겨도 이자가 워낙 적으니 오피스텔이나 상가에 투자하면 조금이라도 현금을 확보할 수 있을 것이라는 판단에서다. 광고처럼 1억을 투자해 연 1800만원의 수익을 거둘 수 있다고 하는데 꿈만 같다.
저금리시대가 장기화되면서 월급을 주는 수익형 부동산에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 수익형 부동산이란 매매를 통한 이익보다는 임대 수익을 목적으로 투자하는 부동산이다. 올 하반기 미국이 금리를 인상해도 수익형 부동산은 큰 타격을 입지 않을 것이란 전망이 반영되면서 은퇴세대의 노후 자산으로서 더욱 부각되고 있다. KB국민은행 박원갑 부동산 수석위원은 "수익형 부동산 수익률은 평균 5~6%대이고 시중금리는 약 1.5%대인데 금리가 오른다면 수익형 부동산의 수익률은 조금 낮아지겠지만 여전히 시중금리보다 위에 있다"며 "큰 타격을 입지는 않을 것"이라 전망했다.
비상식적 계산으로 뻥튀기 수익…과대광고 기승
문제는 이 같은 전망에 수요가 몰리다 보니 기회를 틈타 두 자릿수 수익이 가능하다는 홍보를 하며 사기를 치는 업체가 기승을 부리고 있다는 것이다. 실제 서울 등 주요 도시에서는 오피스텔 분양을 통해 연 18% 등 높은 수익률이 가능하다는 현수막을 자주 볼 수 있다. 하지만 이는 비상식적인 계산에서 나오는 꿈 같은 수익일 뿐이다. 부동산업계 관계자는 "두 자리 수익은 투자금액에서 대출을 제외한 방식으로 계산한 것"이라며 과대 포장이라고 지적했다.
예를 들어 오피스텔에 1억원을 투자한다고 가정할 때 7000만원은 대출을 받는다고 미리 계산한다는 것이다. 이때 대출금리가 워낙 낮으므로 이자 부담은 크지 않다. 여기에 임대보증금 1000만원을 제하면 실제 투자금액은 2000만원밖에 안된다. 이 경우 월 임대료 50만원을 받게 되면 18% 수익을 내는 것은 어렵지 않다. 통상 대출과 그에 따른 비용 등을 고려한 뒤 계산하는 방식과 다르게 뻥튀기 하는 셈이다.
여기에 세금과 관리비용 등을 포함하면 수익은 더 떨어진다. 통상 오피스텔과 상가 취득세는 매매가의 4.6%로 일반 주택보다 높은 수준이다. 물론 취득할 때 일반 임대사업자로 등록하면 부가가치세(10%)를 환급받을 수 있지만, 임대 의무기간 10년을 채우지 못하면 환급액을 토해내야 한다. 여기에 공실·관리비용·중개보수 등 기타 지출을 함께 따지면 수익형 부동산의 실제 투자 수익률은 명목 수익률을 크게 밑돌 것이 확실하다는 설명이다.
확정수익은 대출금을 제외한 '뻥튀기 수익률'
이렇게 계산한 수익을 업체들은 5년간 확정한다고 내걸면서 일부 연예인들은 이미 수익을 거두고 있다고 광고하기도 한다. 그런데 5년이나 10년에 걸쳐 수익을 확정해준다는 부동산 역시 의심해보아야 한다. 확정 수익 보장이란 건설업체들이 분양 이후 일정 기간 계약자에게 미리 정해놓은 임대 수익을 보장해준다는 뜻이다. 이들이 강조하는 수익은 대부분 레버리지를 포함한 수익률일 뿐만 아니라 공실률이 10% 미만이라는 조건을 가정했다는 것이다.
문제는 이런 상품들은 임대 수요가 형성될 때까지 5년정도 걸리는 신도시 지역이다. 김민영 부동산114 연구원은 "장기간 수익이 나오지 않을 수 있는 지역이 있을 수 있다"며 "주변 지역을 잘 파악한 뒤 접근해야 한다"고 조언했다.
등기구분 방식 반드시 체크해야
전문가들은 분양형 호텔의 경우 등기 방식이 구분등기인지 지분등기인지도 체크해야한다고 강조했다. 구분등기는 투자자가 객실이나 사무실 소유권을 사고파는 것이 자유롭다. 그러나 지분등기는 업체와 공동소유로 묶여있는 것이므로 재산권 행사할 때 단독으로 결정하는 데 어려움이 있다는 것이다. 따라서 업체들이 홍보하는 용어와 계약서상의 용어를 정확하게 비교하고 반드시 체크해야한다. 아울러 대출 비중이 높을수록 위험도가 커진다는 점도 명심해야 한다고 입을 모았다. 특히 기준금리가 올라갈 경우 이를 상환하는 데 따른 부담이 커질 수 있으며 객실 운영이 원활하게 되지 않으면 소위 깡통 부동산이 될 수도 있다.
공급과잉으로 임대수익률 예전만 못해
아무리 좋은 입지라도 수익형 부동산의 성과가 두 자릿수인 곳을 찾기가 어렵다는 지적이다. 부동산 114에 따르면 올 1분기 서울과 수도권 오피스텔 수익률은 인천이 6.41%로 가장 높았고 경기도는 5.69%, 서울은 5.28%이었다. KB 금융연구소도 10억원 부자들의 투자부동산 수익률을 살펴봤더니 올 1분기 오피스텔 임대수익률이 5.78%로 전 분기보다 0.03%포인트 낮아졌다고 밝혔다. 오히려 매매가격은 오르는 추세여서 임대수익률은 더 떨어질 가능성이 크다는 전망이다. 조은상 부동산써브 책임연구원은 "주거용 수요까지 가세하며 오피스텔이 최근 과잉공급된 측면도 있다"면서 "과잉공급된 오피스텔은 공실 위험도 크고 금리가 오르면 예상보다 수익률이 높지 않을 수 있다"고 경고했다. 특히, 대출 비중이 높을 수록 금리 인상에 따른 이자부담이 가중되기 때문에 눈높이를 낮춰야 한다는 조언이다.
명정선 기자 cecilia1023@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지