[뉴스토마토 방서후기자] #지난달 10일 경매 입찰이 진행된 서울 영등포구 영등포동2가 오피스텔은 1회 유찰 이후 감정가 대비 80%인 6600만원대로 최저 입찰가가 떨어졌다. 현재 이 오피스텔에는 최저 입찰가에 육박한 보증금 5500만원을 주고 전세로 살고 있는 임차인이 점유하고 있는데, 해당 오피스텔이 2회 입찰시 80% 가격에 낙찰된다 하더라도 선순위 근저당을 제하고 나면 임차인은 배당받을 금액이 거의 없다. 말소기준권리가 되는 근저당이 2006년 1월이기 때문에 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인(보증금 4000만원 이하)에도 속하지 않기 때문이다.
수도권 오피스텔 평균 전세가율이 경매 낙찰가율을 넘어섰다. 일명 '깡통 전세' 위험이 곳곳에 도사리고 있어 세입자들의 각별한 주의가 요구된다.
2일 KB부동산 알리지에 따르면 지난달 기준 수도권 오피스텔의 매매가격 대비 전셋값 비율은 74.6%로 지난 2010년 7월 통계를 시작한 이후 최고치를 기록했다.
경기도가 79.4%로 가장 높았고, 서울과 인천은 각각 73.5%, 71.1%로 집계됐다.
이렇게 오피스텔 전셋값이 천정부지로 오른 데에는 월세 물건이 많은 오피스텔의 특성상 전세 물건이 귀하기 때문이다.
그러다보니 오피스텔 전셋값에서 조금만 보태면 매매가 가능하거나, 심하게는 매매가격을 넘어선 경우도 나타나고 있다.
실제로 서울 구로구 구로동 계약면적 63㎡의 한 오피스텔은 지난달 1억5500만원에 전세 계약을 맺었다. 이 오피스텔 같은 면적의 매매시세가 1억5500원에서 1억6000만원 선인 것을 감안하면 전셋값과 매매가격이 같은 셈이다.
구로동 공인중개업소 관계자는 "구로가 됐든 다른 곳이든 오피스텔 전세 구하기는 쉽지 않을 것"이라며 "오피스텔 전세는 전화 문의가 와도 원하는 답변을 못해줄 때가 많다"고 말했다.
오피스텔이 밀집한 강남에서도 전세 물건은 씨가 마르다시피 했다.
강남구 역삼동 공인중개업소 관계자는 "강남 오피스텔의 특성상 지하철역 인근에 있는 물건들이 많아서 더욱 인기가 있다"며 "얼마전 강남역 인근 오피스텔 전세를 찾는 손님이 왔지만 전세가 너무 귀하다보니 결국 월세를 계약했다"고 분위기를 전했다.
인천 송도국제도시도 사정은 마찬가지다. 계약면적 87㎡ 매매시세가 1억6800만원인 오피스텔의 전세 시세 역시 최고 1억6000만원까지 형성돼 있다.
하지만 이렇게 올라버린 전셋값 탓에 세입자들은 보증금을 지키기가 더욱 힘들어질 전망이다.
두인경매에 따르면 지난달 수도권 오피스텔 경매 낙찰가율은 73.5%로 수도권 오피스텔 전세가율보다 낮았다.
특히, 경기도와 인천은 오피스텔 경매 낙찰가율이 각각 77.85%, 67.87%로 집계되며 전세가율에 미치지 못했고, 서울 오피스텔 낙찰가율도 74.88%로 전세가율보다 1.38% 포인트 높은데 그쳤다. 이는 오피스텔이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 떼일 수 있다는 것을 의미한다.
물론 말소기준권리인 근저당보다 권리가 앞서는 임차인이나 주택임대차보호법에서 정하는 소액임차인은 우선적으로 변제받을 수 있지만, 그렇지 않은 후순위 임차인의 경우 배당받을 수 있는 금액이 전세금보다 현저히 적어 보증금을 떼일 위험이 커진다.
인천 송도 공인중개업소 관계자는 "세입자들은 융자가 없는 전세 물건을 찾지만 오피스텔 전세는 융자없는 물건이 거의 없다고 보면 된다"며 "오피스텔은 대부분 투자를 목적으로 융자를 받고 매입해서 월세를 놓고 매달 나가는 대출이자를 제한 수익을 얻는 구조인데 융자까지 없다면 전세를 놓을 이유가 더욱 없지 않겠느냐"고 귀띔했다.
그러면서 그는 "집주인이 융자를 받고도 잔금이 부족할 때 전세를 놓는다는 점을 염두에 두고 전세금이 시세보다 지나치게 저렴하다면 의심을 해봐야 한다"며 "전세금 반환보증보험 가입이 가능한 물건을 찾는 것도 요령"이라고 조언했다.
◇ 서울 오피스텔 전경 (사진과 기사는 무관)
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