강북 재개발이 왜 이러지?..프리미엄 2억원

옥수13구역 59㎡ 기준 최대 1억8500만원청약에서는 일반분양가가 저렴?..투자 '딜레마'

[뉴스토마토 방서후기자] 한강 이북 재개발 사업장에 대한 투자 열기가 나날이 뜨거워지고 있다.

 

조합원 입주권에 프리미엄만 2억원 이상 웃도는 데다, 청약시 순위내 마감에 성공하는 단지들도 생겨나고 있다.

 

10일 인근 공인중개업소들에 따르면 서울 성동구 옥수13구역 재개발 아파트 입주권에 최고 2억원의 웃돈이 붙은 것으로 나타났다.

 

옥수13구역은 대림산업(000210)이 성동구 옥수동 526번지를 재개발해 전용면적 53~120㎡ 총 1975가구의 매머드급 대단지를 짓는 사업장이다.

 

지하철 3호선 금호역 초역세권에 강남과 강북 모두 접근하기 쉬운 사통팔달 교통망과 학교시설까지 갖춰 꾸준한 인기를 끌어왔다.

 

따라서 내년 상반기 137가구의 일반분양을 앞두고 벌써부터 프리미엄을 주고 조합원 입주권을 선점하겠다는 수요가 상당하다.

 

전용면적 59㎡ 기준 조합원 분양가는 3억5000만~6000만원 선으로 주택형별 차이는 있지만 최소 1억3500만원에서 1억8500만원까지 프리미엄이 형성됐다.

 

전용 84㎡ 역시 조합원 분양가 5억3000만~4000만원에 웃돈만 1억6000만~2억원이 붙은 상태다. 거래가 없던 전용 115㎡ 대형 물건마저도 거래가 이뤄지며 1억7000만원까지 웃돈이 붙는 등 중소형에 뒤지지 않고 있다.

 

옥수동 공인중개업소 관계자는 "겨울 비수기에 접어들었지만 옥수13구역은 꾸준히 문의 전화가 오고 있는 상황"이라며 "아직도 가격 상승 여지가 남아있다 보니 매도인들 역시 매도 의사를 물어보면 프리미엄을 바로 올리거나 결단을 쉬이 내리지 못 하는 경우도 있다"고 말했다.

 

◇옥수13구역 재개발 'e편한세상 옥수' 조감도 (사진제공=대림산업)

 

인근 행당동에서도 재개발 바람이 불고 있다.

 

올해 말까지 이주 완료를 목표로 내년 초 일반분양 계획인 행당6구역은 동부건설(005960)이 시공을 맡아 1034가구로 재개발된다. 300가구 이상이 일반분양될 전망이다.

 

황금라인이라 불리는 지하철 2호선 왕십리역 인근에 있어 교통 편의성이 뛰어나며 서울숲과 가까워 주거환경이 쾌적하고 한강 조망도 가능하다는 게 인기 요인이다.

 

현재 전용 59㎡ 아파트에 입주할 수 있는 분양권에는 1억2000만~4500만원, 84㎡는 최고 1억7500만원의 프리미엄이 형성됐으며, 대형도 최소 9000만원은 얹어줘야 한다.

 

행당동 공인중개업소 관계자는 "지난주까지만 해도 전화 문의가 뜸하고 한산하더니 이번주부터 강남에 전세가 없다는 소식과 함께 서서히 문의가 오고 분양권과 재개발 물건 거래가 이뤄지기 시작"했다며 "인근 행당역 두산위브나 서울숲더샵의 입주가 진행되면서 행당6구역을 이들 신규 입주단지와 연관시켜 향후 가격 상승을 점치고 있다"고 설명했다.

 

다만 이같은 열기가 일반분양까지 이어질 지는 두고봐야 한다는 분석이다. 올해 일반분양 청약에서 양호한 성적을 거둔 재개발 사업장들은 대부분 일반분양가가 저렴했기 때문에 투자자들이 초기 자금부담이 큰 조합원 매물을 선택할 유인이 적어지는 까닭이다.

 

실제로 올해 서울 재개발 단지 가운데 가장 많은 청약자를 끌어모으며 평균 5.08대1의 청약 경쟁률을 기록한 신길뉴타운7구역 '래미안 에스티움'의 경우 전용 84㎡ 기준 5억3670만~6900만원으로 책정되면서 조합원 분양가 5억2535만원과 큰 차이를 보이지 않았다.

 

그러다보니 조합원 매물에 프리미엄이 조금만 붙어도 일반분양가를 넘어서는 아이러니한 상황이 발생하고 있다.

 

신길동 공인중개업소 관계자는 "일반분양을 앞두고 조합원들이 물건을 거두거나 프리미엄을 많이 높였다"며 "매물 자체가 귀하다보니 중소형의 경우 조합원 분양가가 일반분양가를 뛰어넘는 상황이 발생하고 있다"고 분위기를 전했다.

 

조은상 부동산써브 리서치팀장은 "예전에는 조합원 분양가와 일반분양가가 1억원 이상 차이가 나서 상대적으로 층과 향에서 유리한 조합원 매물에 프리미엄을 더 주고서라도 선점하려고 했지만 최근 시장이 어려워지면서 미분양을 우려한 건설사가 일반분양가를 보수적으로 책정해 조합원 매물의 가격 경쟁력이 약해졌다"고 분석했다.

 

이어 그는 "만일 미분양이 심할 경우 나중에 조합원들에게 추가부담금으로 돌아올 수 있는 만큼 가격 차이가 크지 않다면 굳이 무리하게 조합원 매물에 투자할 필요는 없다"고 조언했다.

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.