금융권에 따르면 LTV·DTI가 완화된 이후 한 달간 주택담보대출이 3배 이상 급증했다고 합니다. 정부가 주택경기 활성화라는 정책목표를 가지고 부동산 규제를 완화했지만 한편으로는 가계부채 증가 속도가 우려되는 '딜레마'에 빠질 수 있는 상황인데요. 오늘은 서현덕 자본시장연구원 금융산업실 연구위원(사진)의 강의를 통해 LTV·DTI의 규제완화 영향과 가계부채 문제를 짚어보겠습니다.
◇LTV·DTI의 양면성..탄력적 운용이 중요
먼저 부동산규제인 LTV·DTI를 알아볼까요? LTV(주택담보대출비율)는 신규 주택담보대출 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 제한한 것인데요. 쉽게 말해 1억짜리 집을 담보로 얼마까지 빌릴 수 있는지 비율을 말합니다. DTI(총부채상환비율)는 대출 원리금 상환금액을 소득으로 나눈 비율인데요. 내 연봉에서 상환할 수 있는 원금과 이자율을 말하는 것입니다.
지금까지 우리나라 부동산규제 비율은 은행이 강했고, 비은행이 약했습니다. 이 때문에 비은행 가계대출이 크게 늘어나는 문제가 발생한 것이죠. 이런 현상때문에 정부는 지난 8월부터 은행의 상한선을 올리면서 업권별 차별화를 없애는 LTV·DTI 규제완화조치를 시행했답니다. 그래서 현재는 전 금융권에 LTV 70%, DTI는 60% 규제로 통일됐어요.
◇금융업권별 LTV· DTI규제현황(기존에는 만기·담보가치 등에 따라 다른 규제비율 적용)
우리나라는 주택가격 안정화 정책의 일환으로 LTV를 먼저 도입했고, 주택가격이 계속 오르자 추가적으로 DTI를 마련했습니다. 한국의 부동산 규제는 3가지 특징이 있었습니다. 먼저 탄력적으로 운용했다는 거죠. 주택가격 상승 시기에는 강화됐고, 하락 시기에는 완화했습니다. 두번째는 LTV를 처음에 은행에만 적용했다가 비은행권으로 확대했어요. 규제우회, 즉 대출이 비은행으로 몰리면서 전체 금융권으로 넓힌 것이죠. 마지막으로 지역마다 차이를 뒀습니다. 투기지역에 더 강한 규제를 둔 것이죠.
해외에서도 부동산 규제를 하고 있을까요? 미국은 1913년에 규제를 시작했는데 1980년 지나면서 LTV규제를 없애고, 금융기관 자율에 맡겼다고 하네요. 홍콩은 땅은 작은데 사람은 많고 주택가격이 높잖아요. 1995년 70%의 LTV규제를 부과했습니다. 중국도 2001년 LTV, 2005년 DTI규제를 모두 사용하고 있고요. 전 세계적으로 글로벌 금융위기 이후 LTV·DTI 규제 필요성을 인식하고 도입하는 국가들이 늘어나고 있는 추세입니다. 실제로 LTV규제비율과 주택가격 상승률 간 관계를 살펴보면 LTV규제가 강한 국가일수록 부동산가격이 덜 오르는 모습을 볼 수 있습니다.
LTV·DTI의 규제를 완화하면 어떤 효과가 있을까요?가계는 빌리고 싶은 만큼 빌릴 수 있게 되면서 장기적으로 계획을 짜고, 소비를 할 수 있는데요. 가계의 차입제약이 완화돼 효율적인 경제활동을 할 수 있게 됩니다. 특히 미래 소득에 비해 현재 소득이 낮은 젊은 층일수록 소득의 차입을 원할하게 하게되죠. 또 주택구매 수요가 늘면 주택가격이 상승, 주택보유 자산가치가 높아지면서 가계소비와 내수확대를 유발합니다. 산업 측면에서도 건설업 경기회복과 고용창출에 도움이 되죠.
◇사전적 억제정책 중요성 대두..거시건전성 관심 커져
하지만 가계부채가 늘어 거시경제적 리스크가 발생할 수 있습니다. 부동산 버블이 발생하면 주택 미보유세대와 보유세대간 격차가 늘어나고 금융위기가 발생하면 저소득 계층의 피해가 더 커집니다.
사실 LTV·DTI규제는 주택경기 활성화와 가계부채 관리라는 서로 다른 정책목표에 상반된 영향을 끼칩니다. 최근 정부가 규제완화를 결정한 것은 현재 주택경기 활성화가 우리 경제에서 보다 시급한 과제로 인식하고 우선순위를 정한 겁니다. 지금까지 LTV·DTI 규제비율은 탄력적으로 운용된만큼 향후 가격부채 추이가 급격히 증가한다면 다시 강화될 수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 정부가 부동산규제 정책을 신뢰성 있게 운용한다면 주택가격 안정에 유용하게 사용될 수 있습니다. 주택경기가 좋을때 강화하고 나쁠때 완화하는 원칙을 세우면 민간과 가계가 정부 정책에 대한 합리적 기대를 할 수 있기 때문입니다.
그런데 최근 전 세계적으로 금융위기 이후 거시건전성 정책에 대한 관심이 커지고 있습니다. 글로벌 금융위기 이전까지 사후적 시장안정화정책을 선호했습니다. 위기시에만 사용하면 되므로 효율적일 수 있다는 것이죠. 하지만 글로벌 금융위기 이후 금융위기 비용이 너무 크고 회복이 느리다는 점을 깨달으며 사전적 억제정책의 중요성이 대두된 것이죠. 실제로 글로벌 금융위기 이후 전세계적으로 회복이 더딘 상황이고, 일본도 부동산 버블 과정이후 폭락하면서 잃어버린 20년을 보내고 있는 겁니다. 두 사례에서 보는 것처럼 금융위기 이후 회복될 때까지 시간과 비용이 너무 많이 든다는 데 인식을 같이 한 겁니다.
◇소득대비 가계부채 증가추세..가계소득 증가 이어져야
그렇다면 우리나라 가계부채 문제는 어떻게 봐야 할까요?
우리나라는 가계부채 증가율이 가계소득 증가율을 꾸준히 상회하고 있습니다. 소득대비 부채가 늘어난다는 점은 향후 가계 상환 여력이 부족해질 수 있는 우려가 발생할 수 있습니다.
특히 전체 GDP중 가계소득이 차지하는 비중이 계속 떨어지고 있는데 선진국에 비해서도 낮은 수준입니다. 한국이 영세한 자영업자가 많아 이들의 소득이 가계노동소득으로 잡히기 때문이라는 해석도 있지만 계속 줄고 있는 것은 우려되는 상황입니다. 가계소득은 왜 떨어질까요? 최근 소비자물가 상승률이 낮아졌음에도 불구하고 실질임금이 오르지 않고 있기 때문입니다. 금융소득도 선진국에 비해 이자나 배당소득이 낮습니다. 가계소득 비중은 하락하지만 경직적 가계지출, 즉 교육비, 주거비 등은 계속 증가하고 있습니다.
사실 우리나라 가계부채가 그리 심각하지 않다고 보는 견해 중 하나가 가계부채가 고소득층에 분포됐다는 점인데요. 전체 가계부채의 75%가 소득 상위 40%가구에 있다는 겁니다. 하지만 그들은 자산도 많습니다. 빚을 갚을 능력이 상대적으로 낫다는 것이죠. 문제는 가계대출의 양극화 현상입니다. 은행의 가계대출은 줄어들지만 비은행은 늘고 있는데요. 은행이 우량 대출을 늘리고 비우량 대출을 줄이면서 서민들은 비은행 금융기관으로 몰리죠. 비은행은 대출금리가 더 높겠죠? 상환부담이 더 증대되는 문제가 발생합니다.
어쨌든 최경환 부총리는 부동산 규제를 완화했습니다. 주택경기 활성화를 통해 가계신용 소득을 늘려 내수부진 늪에서 탈출하겠다는 기조인 셈이죠. 앞으로 가계부채 추이는 지켜봐야 할 것 같고, 무엇보다 가계소득은 근본적인 문제를 해결하는 방법이 시급해 보입니다.
김하늬 경제부 기자
이 뉴스는 2014년 10월 11일 ( 6:00 ) 토마토프라임에 출고된 기사입니다.