‘재건축’ 이유로 상가 계약갱신 거부 조항 ‘합헌’

헌재 "임대인과 임차인 권리 균형 맞추는 조항"

[뉴스토마토 한광범기자] 재건축을 이유로 상가 임차인의 계약갱신요구권을 제한하도록 한 옛 상가건물 임대차보호법 조항은합헌이라는 헌법재판소의 결정이 나왔다.

 

헌법재판소 전원재판부는 A씨 등 두 명이 재건축을 이유로 임대인이 계약갱신요구권을 제한할 수 있도록 한 개정 전 상가건물임대차보호법 10조 1항의 단서조항 중 '재건축' 부분은 위헌이라며 낸 헌법소원심판 사건에서 합헌결정했다고 9일 밝혔다.

 

A씨 등은 지난 2010년 7월부터 임대차 기간 2년에 카페를 운영했다. 그러던 중 임대인인 B씨는 인근 토지 소유자들과 함께 재건축을 승인을 받은 후, A씨 등에게 계약 갱신 거절 통지를 했다. 이후 B씨는 A씨 등에게 '점포 인도' 등을 요구하는 소송을 제기했고, 지난해 최종적으로 A씨 등은 소송에서 패했다.

 

A씨 등은 1심이 진행 중이던 2012년 12월 재판부에 위헌법률심판제청을 신청했으나, 재판부가 이를 기각하자 지난해 3월 헌법소원심판을 청구했다.

 

A씨 등은 헌법소원을 제기하며 임차인의 계약갱선요구권이 복지국가원리를 구현하기 위한 제도라며 입법취지가 훼손되지 않기 위해선 재건축을 해야 할 정당한 사유가 있고 재건축 관련 법령상의 제한이 모두 해소돼 공사실행 사전 준비가 대부분 완료된 이후에 행사하도록 요건이 제한돼야 한다고 주장했다.

 

그러면서 해당 조항은 재건축을 행사할 수 있는 시점에 대해 어떠한 제한을 두지 않고 있다며 헌법 23조와 119조 2항에서 도출되는 국가의 책무와 과잉금지원칙을 위반했다며 위헌이라고 강조했다.

 

그러나 헌재는 "해당 조항은 임차인의 계약갱신요구권으로 인해 침해될 수 있는 임대인의 권리를 보호해 양자의 권리관계의 균형을 맞추기 위한 규정이라며, 입법목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정된다"고 판단했다.

 

또 "재건축에 대한 시점 등에 대해 분명한 규정을 두고 있지 않아 임대인에 의해 남용될 수 있는 여지가 있다"면서도 "재건축 사유가 다양하고 재건축사업의 진행절차와 과정이 매우 복잡해 이에 대한 진행단계를 일일이 고려해 입법한다는 것이 기술적으로 어려운 면이 있다"고 밝혔다.

 

이어 "임차인의 권리는 계약갱신요구권 뿐만 아니라 우선변제권이나 차임감액청구권 등 임대차보호법 상 다른 규정으로 두텁게 보호되고 있다"며 "해당 조항이 침해의 최소성 원칙에 위배되거나 법익의 균형성에 어긋나지 않는다"고 판단했다.

 

해당 조항은 지난해 8월 개정돼 ▲임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우 ▲건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ▲다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우라는 조건 조항이 첨부됐다.