[뉴스토마토 김혜실기자] 앵커 : 오늘 정부가 전월세 대책을 내놓습니다. 전세난과 매매시장 모두 살릴 수 있을지, 향후 건설시장은 살아날 지까지 김혜실 기자와 오늘 마켓인터뷰 시간에 살펴봅니다.
우선 최근 부동산 시장 현황부터 짚어보죠.
기자 : 서울의 아파트 10채 가운데 2채는 2008년부터 지난 5년 동안 전세금이 1억원 넘게 오른 것으로 나타났습니다. 부동산정보업체 부동산써브는 8월 셋째 주 기준 서울 아파트 109만채를 대상으로 전세금을 조사했는데요. 그 결과 전세금이 지난 5년 동안 1억원 이상 상승한 곳이 19만채로 전체의 18%로 집계됐습니다. 서울 아파트 전체 평균 전세금은 2008년 8월 기준 2억200만원 수준에서 현재 2억6800만원으로 평균 6600만원 가량 올랐다고 합니다.
올해에만 수도권 아파트 전셋값은 4.81% 올랐습니다. 지난해 상승률인 2.36%보다 오름폭이 큰 겁니다. 특히 비수기인 올해 하반기에도 1.06% 올랐습니다.
이렇다 보니 12월에 계약이 만료되는 세입자도 전셋집을 미리 잡기 위해 바쁘게 움직이고 있다고 하는데요. 선취매라고 해서 미리 선불금을 내놓고 대기번호를 받는 일도 곳곳에서 벌어질 정돕니다.
LIG투자증권 채상욱 연구원은 전월세 대란 어떻게 보고 계신지 들어봤습니다.
연구원 : 전세가격은 지난해 4분기에도 매월 0.9~1.5%올랐었습니다. 한동안 잠잠했으나 5월부터 다시 오르기 시작했는데요. 8월부터는 오르는 속도가 더 빨라진 상황입니다.
전세가격은 단기적으로는 안정이 어렵다고 봅니다. 주택은 특성상 물리적으로 공급을 수요에 맞추기가 어렵기 때문입니다. 2009~2010년의 신규주택 인허가가 급감하며 이런 전세난이 사실상 예고됐었습니다.
이에 정부가 급히 2011년과 2012년에 신규인허가를 각각 55만호로 급증시켰지만 이 역시 입주까지는 시기가 필요한 상황이라 물리적인 수요 공급 불일치가 나타났습니다. 최근의 낮은 인플레율과 함께 전세수요를 급증시키며 수요 공급 불일치는 당분간 풀리기 어렵다고 봅니다.
앵커 : 수요와 공급의 불균형은 당분간 풀리기 어렵다고 보셨습니다.
들으셨다시피 전월세 대란의 근본적인 원인은 부동산 가격일텐데요.
기자 : 서울을 중심으로 전세금 상승세가 지속되고 있는데요. 이번주 부동산114에 따르면 서울 전세금은 1주일 전보다 0.2% 상승했습니다. 지난해 8월 셋째 주 이후 53주째 상승세입니다. 반면에 서울 아파트 매매가격은 0.01% 하락해 13주 연속 하락세를 이어갔습니다.
매매시장 침체가 전월세값 폭등으로 이어졌다고 봐도 무관한데요. 전월세난을 해결하기 위해서는 매매시장을 살려야 한다는 주장이 제기되면서 정부도 대책 마련에 나섰습니다. 지난주 전월세 대책 마련을 위해 당정협의회가 꾸려졌는데요. 정부와 새누리당이 당론으로 주장해 왔던 규제 완화 방안이 주로 논의된 것으로 알려졌습니다.
이렇듯 가장 큰 문제는 거래침체인데요. 문제는 부동산 가격이 더 이상 오르지 않을 거라는 전망 때문이겠죠. 향후 부동산 가격 어떻게 전망하시는지 LIG투자증권 채상욱 연구원께 들어보죠.
연구원 : 부동산 가격은 당사는 좀 의외일 수 있지만 올 연말부터 향후 3년간은 최소한 긍정적으로 보고 있습니다.
첫째 이유는 수요 공급 측 관점입니다. 정부는 과거 분양형 보금자리 주택을 70만호 공급할 계획이었으나, 4.1대책으로 이것이 50만호 줄었습니다. 기본적으로 공급량을 줄였다는 얘기입니다. 4.1의 전반적인 개념은 유효수요 대비 과공급이었던 총 공급을 잡고 수요 미만으로 공급하여 장래 수요와 공급을 일치시키는 건데요. 이후는 민간에 공급을 민간에 완전히 맡긴다는 개념입니다. 다만 공공임대는 사회보장성이므로 정부가 지속하겠죠.
둘째는 매크로적 관점인데요. 주택같은 고정자산이 기본적으로 인플레를 헤지하는 기능을 담당하고 있으나 우리나라의 실질인플레가 1% 내외로 상당히 낮아진 상태입니다. 이런 상황에서는 자산매입의 매력이 현저히 떨어지는데요. 최근 GDP가 올라오는 등 여러지표에 기반해서 향후 적정인플레와 금리인상이 기대됩니다. 이에,주택가격도 편승하여 상승할 것으로 예상하는 겁니다.
가장 중요한 점은 정부의 향후 부동산 대책이 '수요 촉진'에 맞춰질 가능성이 높다는 것입니다. 다주택자의 양도세 중과 완화나 올해 주택매입자에 대한 양도세 면제 통과, 취득세 영구인하 등 미래수요를 앞당기는 정책을 앞으로 지속적으로 추진할 것으로 예상합니다.
앵커 : 부동산 가격에 대해서는 긍정적인 시각 가지고 계시군요.
또 오늘 정부가 대책을 발표할 텐데요. 기대해봐도 좋을까요.
기자 : 사실 최근 정부가 내놓은 각종 대책을 보면요. 전세시장 안정보다 오히려 전세시장만 자극하고 있다는 지적이 일고 있습니다. 목돈 안드는 전세주택, 행복주택, 전세자금저리대출, 전월세 상한제 등 정부와 정치권이 내놓고 있는 정책은 전세수요를 장려하는 대책뿐이라는 건데요.
취득세 영구인하, 리모델링 수직증축, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산시장 주요대책은 정치적 대립으로 공회전하고 있고 불필요한 대책들만 나와 오히려 매매시장은 침체로 빠지고 있다는 평가입니다.
매매시장과 전세시장은 서로 맞물려 있기 때문에 매매시장 활성화로 전세가격 하향조정을 유도해야 한다는 주장이 잇따르고 있고요.
건설업계 역시 취득세 인하와 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 세제개편과 분양가 상한제 탄력 운영 등 규제완화를 요구하고 있습니다.
각종 정책들 나오는데 효과는 아직 나타나지 않고 있는데요. 언제쯤 부동산 시장이 살아날까요. LIG투자증권 채상욱 연구원께 들어보죠.
연구원 : 8.28 대책의 기본 방향은 전세공급을 단기간에 늘릴 수 없는 구조적 한계를 인식해서 전세수요에서 매매수요로의 전환이 주요 축이라고 봅니다. 이에 신규 주택 구입에 대한 인센티브 강화와 다주택자의 주택보유 부담 완화 등의 대책이 포함될 수도 있고요. 반대로 여력이 있는데 집을 안사는 사람을 매매로 돌리기 위한 전세 억제책이 될 수도 있겠습니다.
일각에서 거론되는 전세에서 월세로의 구조적 전환은 동의하기가 어렵습니다. 이유는 현재와 같은 저성장, 저인플레, 저금리에서는 당연히 전세 수입이 줄어들어 월세 전환의 필요성이 발생하지만요. 금리가 오른다면 전세공급이 늘어날 것이기 때문에 전세가격이 낮아질 것이기 때문입니다.
앵커 : 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있는 대책들이 나올 것으로 보셨고요. 긍정적인 요인이 될 수 있다고 하셨습니다.
하지만 국내 건설시장이 단시간에 회복되기를 기대하기 어려운 상황에서 우리 건설업계 해외 수주 시장에서도 위기가 계속되고 있다죠.
기자 : 글로벌 경기 침체로 해외 수주 부문에서도 쉽지 않은 상황이었는데요. 그래도 최근 아시아는 중동지역에 편중돼 있던 해외수주의 대체 시장으로 주목 받으며 새로운 시장으로 부각됐었습니다.
하지만 신흥국 재정위기 우려가 부각되면서 우려는 커지고 있습니다. 올해 국내 건설사들이 인도와 인도네시아에서 거둔 수주액은 15억 달러라고 하는데요. 전체 해외수주 규모의 4.3%입니다. 그런데 인도발 금융위기 우려가 부각되면서 발주계획이 지연되거나 취소될 가능성이 제기되고 있어 건설업계 불안감은 가중되고 있는 겁니다.
또 태국 물관리 사업과 말레이시아 발전 가스 프로젝트 등 하반기 국내 건설사들이 기대하고 있던 동남아 지역의 신규 수주도 불안한 상황인데요.
LIG투자증권 채상욱 연구원께서는 건설업계 해외수주 어떻게 보십니까. 업계가 가질 수 있는 희망은 없습니까. 들어보죠.
연구원 : 동남아시장이 올해 커진것은 맞지만 여전히 해외의 핵심축은 중동입니다. 우리가 국내시장이 축소했기에 중동으로 간 것이고, 중동이 축소했기에 남미와 동남아 등으로 간 겁니다. 그런데 중동의 발주는 세간의 우려와는 달리 올해에도 증가 중에 있고요. 약 2015년까지는 안정적 발주물량이 대기중에 있어 긍정적인 상황입니다.
중동은 로컬업체의 역량이 낮으면서 발주량은 많은 거의 유일한 시장으로 향후에도 성장잠재력이 높습니다. 오히려 잘 하던 터를 버리고 과도하게 신시장으로 진출할 경우 의도치 않은 손실 발생가능성도 있기에 신중할 필요가 있겠습니다.
기자 : 여전히 해외 수주 중심축은 중동이고, 중동 발주는 증가 추세에 있어 긍정적이라고 보셨습니다. 그렇다면 구체적으로 건설주 투자전략 어떻게 잡아야 할까요. 이어서 보시죠.
연구원 : 건설은 타 산업과 달리 핵심 지표와 같은 개념이 없어서 투자자분이 투자하실때 어려워하실 수 있습니다.
기본적으로 건설업이 수주 산업이므로, 수주가 매출보다 커서 수주잔고가 늘어나고 있고요. 현재 실적 또한 견조하게 나오면서 수익성을 지키는 기업이 향후에도 이와 유사한 흐름을 보일 가능성 높습니다.
기자 : 수주 잔고가 늘어나고 실적이 견조하면서 수익성을 지키는 기업들에 주목해 볼 것 조언하셨습니다.
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