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2026년 02월 25일 10:22 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 동문건설이 지난해 사실상 멈춰 세웠던 착공을 올해 다시 확대한다. 그간 연간 수십 건의 현장에서 공사를 시작하며 외형을 키웠지만, 지난해에는 신규 착공을 크게 줄이며 보수적 기조로 돌아선 바 있다. 고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색, 공사비 부담이 동시에 겹치면서 무리한 확장 대신 재무 안정과 수주 관리에 집중한 결과다. 그러나 올해 들어 수도권과 주요 광역시 핵심 입지를 중심으로 대단지 사업을 순차적으로 재개하면서 흐름이 바뀌었다. 수축기를 거치며 리스크를 조정한 뒤 선별적 확장 국면으로 전환했다는 해석이 나온다.
춘천 동문 디 이스트 어반포레. (사진=동문건설)
착공 확장 뒤 급감…업황 위축 속 보수 기조 전환
25일 금융감독원 전자공시시스템 등에 따르면 동문건설의 착공 흐름은 지난 2021년부터 2024년까지 확연한 확장 국면이었던 것으로 나타났다. 실제 매년 20건 안팎의 신규 현장을 열었으며, 특히 2024년에는 50건에 달하는 착공을 기록하며 공동주택과 근린생활시설, 물류·산업시설 등으로 외연을 넓힌 것으로 조사됐다.
동문건설은 지방의 소규모 근린생활시설·주택·산업시설을 다수 동시 운영하는 방식으로 외형을 키웠다. 여기에 2023~2024년 수주 확대가 겹치며 착공이 급증했다. 서울·경기권 재건축·재개발과 지역주택조합 사업에서 시공권을 확보했고, 남양주 진주아파트 재건축과 평택 파크파이브 주상복합 등 대형 주거사업 계약이 잇따라 체결되면서 수주잔고가 빠르게 늘었다. 2023년 수주 실적이 목표를 상회했고, 해당 물량이 2024년 상반기부터 순차적으로 착공 단계에 진입하며 실적으로 반영됐다. 아울러 2022년 이후 인허가를 마친 사업들이 비슷한 시기에 착공 국면으로 넘어오면서 착공 건수가 일시적으로 집중되는 효과도 나타났다는 분석이다.
그러나 지난해 들어 착공 건수는 한 자릿수로 급감했다. 연 50건 이상 현장을 열던 흐름과 달리 5건 미만으로 줄며 사실상 수축 국면에 들어섰다. 이는 단순한 수주 부진이라기보다, 파이프라인 조정의 결과에 가깝다는 얘기가 나온다.
우선 국토교통부에 따르면 지난해 전국 주택 착공 물량이 전년 대비 두 자릿수 감소했고, 특히 지방 착공 감소폭이 컸다. 동문건설이 지방 중소형 주거사업 비중이 높은 구조라는 점을 감안하면, 지방 분양시장 위축은 직접적인 영향을 줄 수밖에 없다는 지적이다. 분양 리스크가 높아질 경우 착공은 곧바로 자금 집행과 원가 확정으로 이어지기 때문이다.
금융 환경도 부담 요인이었다. 고금리 기조가 이어지며 PF 조달 비용이 높아졌고, 금융권의 브릿지에서 본PF 전환 심사 역시 보수적으로 바뀌었다. 특히 지역주택조합·도시개발·주상복합 등 민간 중심 사업은 분양성과 자기자본 투입 규모에 따라 금융 조건이 크게 달라지는데, 지난해는 해당 문턱이 높았던 시기였다. 이 경우 착공을 미루는 선택은 수익성 방어 차원의 전략으로 해석된다.
매출 반등 시차 불가피…오는 2027년부터 기대
이 같은 보수적 기조는 올해 들어 다시 방향을 틀었다. 동문건설은 올해 7565가구, 총 2조 2400억원 규모의 프로젝트를 착공하며 창사 이후 최대 물량을 가동할 계획이다. 지난해 착공을 최소화하며 속도를 조절했던 것과 달리, 올해는 확보해 둔 수주잔고를 실제 공사 단계로 전환하는 국면에 들어섰다는 평가다. 건설 경기 침체 속에서도 정비사업과 도시개발사업 수주를 확대해 온 만큼, 자금 조달과 인허가 절차가 정리된 사업부터 순차적으로 착공에 나선다는 전략이다.
상반기에는 충남 천안 삼룡지역주택조합을 시작으로 용인 고림2지구 도시개발, 서울 동작 장승배기역 지역주택조합 등이 가동된다. 하반기에는 평택 비전동 옛 군청사 부지 주상복합, 울산 KTX 역세권 A3블록, 김해 어방동 공동주택 등 전국 단위 대단지 사업이 본격화될 예정이다. 지역주택조합·도시개발·역세권 주상복합 등 사업 구조가 비교적 확정된 프로젝트 위주라는 점이 특징이다.
다만 착공 재개가 곧바로 실적 반등으로 이어지기는 쉽지 않다는 분석이 나온다. 감사보고서에 따르면 최근 3년간 동문건설은 외형은 유지했지만 수익성은 둔화됐다. 2022년 매출 5050억원, 영업이익 631억원에서 2023년 매출은 6020억원으로 늘었으나 영업이익은 216억원으로 급감했다. 2024년에도 매출은 5930억원으로 비슷한 수준을 유지했지만, 매출원가율이 93%까지 상승하며 영업이익은 114억원, 순이익은 32억원으로 축소됐다. 부채비율은 두 자릿수의 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있었는데, 지난해 착공을 줄이며 차입 확대를 자제한 점이 재무 레버리지 관리에 기여한 것으로 해석된다.
이렇듯 수익성이 이미 낮아진 상태에서 올해 착공 물량이 늘어나더라도, 공정률에 따라 매출이 인식되는 구조상 실적에 본격 반영되기까지는 시차가 불가피하다는 지적이다. 따라서 단기간 내 수익성 회복을 단정하기는 어렵다는 평가다.
동문건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "최근 착공 현황은 그간 확보해 온 수주 물량이 순차적으로 실행 단계에 진입한 결과"라며 "지난해에는 전반적인 건설 경기 침체와 금융 여건 악화로 사업 추진 속도를 조절할 수밖에 없는 환경이었다"고 설명했다. 이어 "올해 착공이 확대되더라도 공정률에 따라 매출이 인식되는 구조인 만큼 당장 실적을 끌어올리는 직접적인 트리거가 되기는 어렵다"면서도 "본격적인 실적 회복은 2027년 이후부터 점진적으로 기대해볼 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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