한 시민이 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 앞을 지나고 있다. (사진=연합뉴스)
[뉴스토마토 김성은 기자] 임대차 3법 시행 2년이 다가오면서 전월셋값 급등 불안감이 엄습해오고 있다. 정부는 규제를 푸는 방식으로 공급을 늘려 선제적 대응에 나서겠다는 계획이다.
25일 부동산업계에 따르면 임대차 3법 등의 여파로 하반기 전월세 대란이 전망되면서 제도 개선에 대한 목소리가 높다.
임대차 3법은 기존 2년의 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있는 '계약갱신청구권'과 계약 갱신 시 임대료 인상폭을 5%로 제한하는 '전월세 상한제', 임대차 계약 내용을 관할 지자체에 신고하는 '전월세 신고제'를 말한다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 먼저 시행됐다.
오는 7월 말이면 임대차 3법 시행 2년째로, 갱신 계약이 만료된 전월세 수요자들이 시장에 나오게 된다. 신규 계약을 하면 향후 4년 동안 큰 폭의 임대료 인상이 어려워져 집주인들이 전월셋값을 크게 올릴 것이라는 게 업계 중론이다.
시세도 많이 올랐다. 부동산R114에 따르면 임대차 3법이 시행됐던 지난 2020년 7월 말에서부터 이달 20일까지 전셋값은 전국 평균 27.69% 상승했다.
2년 전 갱신 계약 당시 '임대료 인상 5% 룰'을 적용받았던 세입자라면 신규 계약을 위해 약 22%의 가격 상승폭을 부담해야 하는 셈이다. 이를 가격으로 환산하면 7532만원 수준으로, 다른 지역에 비해 전셋값 자체가 높은 서울의 경우 1억2650만원에 달한다.
제도 부작용으로 인한 '전월세 대란'이 하반기 부동산 시장의 불안 요소로 자리하면서 정부는 선제적 대응을 예고했다.
원희룡 국토교통부 장관은 지난 23일 취임 후 가진 첫 기자간담회에서 내달 임대차 3법 관련 대책을 내놓겠다고 밝혔다. 그는 "물량 자체가 부족하기 보다 4년치 (임대료)인상분이 반영돼 일방적인 공급자 우위의 거래가 될까봐 걱정"이라며 "8월 대란이 아니라 통상적인 사이클 내에서 움직이도록 할 것"이라고 말했다.
원 장관이 거론한 방안은 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무와 주택담보대출 전입 요건 완화, 거주용 오피스텔과 원룸 공급 가속화 등이 있다.
시세 대비 저렴한 분양가 상한제 아파트는 2~3년간 실입주 해야하고, 주택담보대출의 경우 6개월 내 전입신고 조건을 충족해야 대출 유지가 가능하다. 결국 전월세가 불가능함에 따라 민간 임대주택 매물 감소를 야기한다는 지적이 있었다. 이에 이른바 '전월세 금지법'을 풀어 공급을 촉진시키겠다는 것이다.
동시에 세입자의 대출 한도를 늘리고, 갱신 계약과 5% 룰을 따른 '착한 임대인'에게는 보유세 혜택 등 인센티브를 제공할 방침이다.
장기적으로는 임대차 3법의 대수술이 필요하다는 입장도 피력했다. 원 장관은 "2+2(계약갱신청구권), 5% 상한 제도는 가격을 통제하고 시장을 경직시켜 부작용이 많다"면서 "세입자를 더 잘 보호할 수 있게끔 하려면 현재 임대차 3볍을 그대로 가져갈 순 없다"며 내달 제도 개선을 위한 공론화 계획을 언급했다.
하지만 원 장관이 바로 조치 가능하다고 한 전월세 금지법 완화가 실제 시장에서 긍정적인 효과를 발휘할 지는 의문이다. 전월세를 놓을 수 있게 된 만큼 갭투기 수요가 몰릴 수 있다는 지적이다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "금리인상 기조로 이자 부담이 높아지는 가운데 전월세를 허용하면 투기 세력들이 몰릴 수 있다"며 "미세한 정책 설계는 물론 사회적 합의를 통한 임대차 3법 수정이 필요하다"고 조언했다.
김성은 기자 kse5865@etomato.com
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