[뉴스토마토 김응열 기자] 정부가 4일 발표한 수도권 주택공급 대책에 전문가들은 단기적인 집값 안정화 효과는 크지 않을 것으로 분석했다. 이번 대책이 신규공급 확대에 초점을 맞췄기 때문이다. 여기에 중장기적으로도 반쪽짜리 공급 대책이 될 수 있다는 평가도 나온다. 7만가구 이상 배정된 공공참여형 정비사업은 민간 협조가 필요하기 때문이다. 정비사업조합이 사업성이 없다고 판단하면 공급 효과는 기대치를 밑돌 수 있다.
전문가들이 단기적인 공급 효과를 보기 어렵다고 분석하는 건 주택 건설에 시간이 걸리기 때문이다. 아파트와 같은 주택은 짓는 데 보통 2~3년이 필요하다. 실질적인 공급 효과가 그쯤부터 나타난다. 이 때문에 지금 새로 주택을 짓겠다고 대책을 발표해도 과열된 부동산 수요를 잠재우기에는 한계가 명확하다는 평가다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “단기적인 집값 안정보다는 중장기적 효과를 기대할 수 있다”라고 말했다. 윤지해 부동산114 수석연구원 역시 “정부 발표대로 공급이 나오면 수요 해소는 될 것”이라면서도 “단기적인 집값 안정 효과는 제한적일 것”이라고 언급했다. 윤 연구원은 “시장은 지금 당장 공급 물량이 부족하다는 신호를 보내고 있지만, 신규공급 대책은 택지 발굴 등 중장기 계획”이라며 “수요자들이 당장 관망세로 돌아서지는 않을 것”이라고 설명했다.
다만 청약 가점이 높은 무주택 실수요자 일부는 매매 수요에서 청약 대기 수요로 눌러 앉을 가능성이 생겼다. 집값이 꾸준히 오르며 가격 부담이 커진 매매 시장에 무리해서 진입하기보단 주택도시보증공사(HUG) 심사와 분양가상한제에 억눌린 분양가로 내 집 마련을 기대하는 수요가 늘어날 수 있다는 것이다.
이처럼 이번 공급대책이 단기 효과는 적어도 중장기적으로는 공급 숨통을 틔웠다고 보는 시각이 우세하다. 다만 중장기적 공급의 관건은 공공참여형 정비사업의 활성화 여부다. 서울에 예정된 물량 중 5만가구가 공공참여형 고밀재건축에, 2만가구는 공공재개발에 잡혀 있다. 공공참여 정비사업 물량만 7만가구로 전체 서울 공급 13만2000가구 중 절반 이상을 차지한다. 공공참여 정비사업이 촉진돼야 이번 대책이 실효성을 낼 수 있다.
정부는 용적률과 층수 규제 완화 등 인센티브를 조합에 주고 기부채납을 받아 공공주택을 늘리겠다는 계획이다. 그러나 조합이 이 같은 거래에 나설 가능성은 낮아 보인다. 정비사업 추진에 탄력은 받겠지만 조합이 중요하게 여기는 사업성 확보가 어려워질 수 있기 때문이다.
윤지해 연구원은 “조합원에게 중요한 건 수익성”이라며 “기부채납 등 조합 이익 환수에 흔쾌히 동의할지는 미지수”라고 분석했다. 양지영 R&C연구소의 양지영 소장도 “재건축과 재개발 모두 공공참여형 사업에선 조합원 참여를 끌어내기 어려울 것”이라고 내다봤다.
한편 이번 고밀개발 중심의 공급 대책이 서울의 주거 환경을 악화시킬 것이라는 우려도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공급지역으로 언급된 곳에서 일조권과 조망권 침해, 교통 문제 등의 문제가 나올 수 있다”라며 “수요가 충분한 도심에 공급을 늘리는 건 맞지만 고밀 공급에 따른 부작용을 해소하기 위한 사회적 논의도 필요하다”라고 지적했다.
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서울시 강남구에서 재건축 사업을 추진 중인 한 아파트 단지. 사진/뉴시스
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com
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