(시론)공정임대료 법제화, 준비된 정책인가?

◇박인호 숭실사이버대학교 부동산학과 교수

지난 4월 주택 임대료 상승으로 인한 가계의 부담을 덜기 위해 국내에서도 '공정임대료'를 법제화하는 방안이 발의되었다. 정부는 2000년에 공정임대료 도입을 추진했으나 무산된 바 있으며, 2011년에도 야당이 공정임대료법안을 발의했으나 18대 국회 회기 만료로 폐기된 바 있어 이번이 세 번째 도전이다.

 

공정임대료법안의 도입을 주장하는 정치인들이나 일부 학자들은 여러 나라에서 임대료규제를 시행하고 있다는 사실을 강조하고 있으나, 임대료규제의 시행 결과 주택시장에 어떤 효과를 미치는 지에 대해서는 언급이 없으며 공정임대료법안을 시행하는 경우에 직면하게 되는 많은 문제 점에 대한 논의나 준비는 너무나 부족하다. 우리나라에서 임대료규제 도입에 대한 논쟁이 벌어진 것은 이번이 처음은 아니지만 과거와 달리 여야의 정치적 이해가 일치하고 있기 때문에 공정임대료법안의 도입 가능성이 상대적으로 높아지고 있어 이의 대책마련이 시급하다.

 

임대료규제의 긍정적 효과를 임차인 입장에서 살펴보면 주거비 부담의 경감, 일시적 임대차시장 수요와 공급의 교란 시 임대료의 안정, 일반 소비자물가안정에 기여, 상대적으로 높은 임대료의 교정 및 부당임대료교정이 가능하다.

 

반면에 부정적 효과는 임대인의 주택유지관리 소홀로 질이 저하된 임대주택에서 거주하게 되며, 임대주택의 수요증대로 불리한 임차조건하에서 임차계약의 강요로 과도한 임대료나 프리미엄 요구가 음성적으로 강제화될 수 있으며, 임대주택수요의 확대로 낮은 임대료로 인해 자가소유 능력가구도 임차가구로 남거나 전환할 수 있으며, 낮은 임대료에 거주하기 위해 적합하지 않은 임대주택에서 계속 거주하게 될 수 있으며, 주거지의 고착으로 불필요한 교통량 유발, 임대료규제 미 실시 지역으로의 이주곤란 및 노동시장의 불균형을 초래할 수 있다.

 

임대인 입장에서의 임대료규제의 부정적 효과는 공정임대료와 시장가격과의 차이에 의한 임대수익의 감소, 임대주택의 유지관리 소홀, 임대수익에 의존하는 임대인에 대한 경제적 압박이 높아질 수 있다.

 

임대료 안정화를 위해서는 임대료 규제의 목표설정이 필요한데 이는 임차인의 부담능력과 관련하여 임대료를 감당할 수 있는 적정한 임대료의 책정, 살기에 알맞은 정주성의 확보, 임차기간의 확보와 임대인의 공정한 수익이 보장될 수 있어야 한다. 하지만 선진국의 경험에 의하면 실행상에서 적절한 임대료산정과 임차인의 남용에 대한 보호의 문제가 제기되고 있다.

 

이러한 목표를 달성하기 위해 임대시장의 규제를 위한 7개의 기준을 마련할 수 있는데 신규 계약을 위해 임대료수준을 정하는 유연함, 임대료상승의 규제를 위한 계약기간 내의 임대료갱신방법의 정의, 사법절차의 효율성을 위한 절차의 형식주의와 위임, 임차인에 대해 보증금을 요구할 수 있는 임대계약의 정형화, 정당한 이유에서 임차인퇴거를 위해 임대인에게 직업권리를 부여하여 개량과 응급한 경우와 권리의 매각 등의 경우 임차인의 보호를 줄임, 임대차계약의 평균 혹은 대표적 기간을 정함, 마지막으로 남용하는 임차인의 퇴거를 위해 임대인의 권리행사를 실행할 수 있는 기간을 정하고 임차인이 적당한 주택을 찾을 기회를 가지도록 하는 것이 필요하다.

 

선진국에서는 임대료 규제의 영향에 대한 많은 연구가 이루어졌는데 임대료 규제로 저소득 세입자들의 경제적 고통을 실제로 줄였는지 여부와 저소득층에게 이익을 주었는지, 모든 계층에 골고루 도움이 되었는지, 혹은 오히려 경제적 불평등을 심화시켰다며 임대료 규제를 비판하는 연구 등이 있다. 선진국가들도 임대료에 관해 많은 고민을 해왔는데 임대료가 지나치게 낮으면 임대주택에 대한 투자가 축소될 것이고 반면에 너무 높으면 임차인의 임대료 부담이 커질 것이다. 시장임대료 인하의 가장 효율적 방법은 임대주택 공급의 확대인데 이의 공급 확대를 위한 조치로 조세지원과 자금지원이 있지만 주로 사용되는 지원은 감가상각에 의한 지원으로 향후 우리도 이의 활용방안을 모색할 필요가 있다.

 

미국 임대료 규제의 옹호자들은 산타모니카 아파트의 월세가 다른 도시에 있는 같은 질의 아파트 월세의 반밖에 되지 않아 저소득 계층에게 이익을 주었다고 주장하고 있다. 하지만 임대료 규제의 폐해에 대해서도 세가지로 비판하고 있는데 실제 수혜자에 대한 논란, 지역사회의 발전을 저해한다는 주장과 저소득층이 아니라 엉뚱한 계층에게 이득을 주었다는 것이다.

 

선진국의 경험에서 임대료 규제에 대한 많은 쟁점이 있음에도 불구하고 정치적 포플러리즘으로 준비되지 않은 임대료 규제로 시장의 혼란과 불편을 야기한다면 이의 책임은 누가 질것인가에 대한 고민도 하여야 할 것이다.

 

발의된 공정임대료법안을 검토하기 전에 임대료 규제는 임차인의 금전적 여유와 주거의 안전을 개선할 수 있는지, 공정임대료법안의 시행으로 전월세 시장을 안정시킬 수 있는지, 공정임대료법안을 시행했을 때 행정적인 준비는 갖추어 졌는가를 다시 한번 논의하는 것이 필요하다.

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