앵커 : 최근 전세난을 우려하는 목소리가 높아지고 있습니다. 몇년 전부터 우려됐던 전세대란은 최근 강남 재건축 이주가 진행되며 갈수록 심각해지고 있는데요.
얼마전까지는 전세값 몇주 연속 상승이라는 기사를 보기도 했는데 이제는 그걸 세는 것조차 무의미할 정도로 장기화됐습니다.
오늘은 최근 전세시장의 현재 상황과 전세난의 원인, 향후 전망에 대해 얘기해보는 시간 가져보겠습니다.
도움위해 한문도 임대주택연구소 소장님 모셨습니다. 실제 체감하시기에 최근 전세시장 상황은 어떤가요?
한문도 소장 : 네 지금 전체적으로 전세대란 분위기인 것은 확실합니다. 실제로 지표상으로도 확인이 되고 있죠 . 2월 한국감정원 조사지표에 따르면 전세시장은 수도권은 0.50%, 지방은 0.18% 상승했습니다. 경기(0.57%), 서울(0.47%), 대구(0.40%), 제주(0.39%), 인천(0.36%), 충북(0.33%), 광주(0.31%) 등은 상승했지만, 전남(-0.06%)과 세종(-0.03%)만이 하락세를 보였습니다.
서울 지역에서는 강동구가 1.55%로 강남구(0.90%), 송파구(0.69%), 동대문구(0.66%), 노원구(0.62%), 성동구(0.53%)도 상승률이 높았습니다.
앵커 : 전세난이 일어나고 대란을 번진 이유는 어떤 것들이 있을까요?
한문도 소장 : 전세난의 원인의 원인은 거시적으로 보면 전반적인 부동산 패러다임 변화와 소유주들의 자본수익 기대치가 약세를 보이면서 전세물건을 월세로 전환하는 월세전환 가속화가 진행되면서 임차공급 물량중 월세 비율이 높아지게 되었고 이로 인해 전세공급물량이 감소 한 것이 주 원인입니다.
여기에 추가적으로 향후 집값상승에 대한 관망세로 인해 매매수요보다는 전세수요가 증가하면서 전세물량대비 수요자가 급증한것도 추가적인 전세난의 원인입니다
미시적으로 보면 올해 상반기중 개포주공과 가락시영 고덕주공등 강남발 재건축 이주수요의 급증과 정부의 저리 전세자금 대출이 가세한 것이 주요 이유라고 볼수 있습니다 .
추가적인 미시적 원인을 보자면 임대주택 공급증가가 부진한 것을 들수 있습니다.
선진국 특히 oecd 국가중 최하위권의 공공임대주택공급율을 나타내고 있는데요. oecd평균 15~20% 의 공공임대주택비중에 비해 한국의 경우 분양전환 임대아파트를 제외하면 7-8% 수준에 불과 합니다.
이러한 요인들로 인해 전세난 현상은 당분간 지속 될 수밖에 없습니다.
앵커 : 정부도 전세난을 막기 위해 다양한 시도를 했습니다. 전세자금도 지원하고, 전세수요를 줄이기 위해 매매도 활성화했고..하지만 큰 효과를 보지 못했습니다. 무슨 문제가 있었을까요?
한문도 소장 : 앞서 말씀드린대로 거시적인 요인과 미시적 요인들이 전세난의 주요 원인입니다. 사회자분께서 전세자금을 지원하고 전세수요의 매매활성화를 위한 정책도 시행했는데 효과를 못봤다고 하셨는데요.
근본적으로 전세제도의 큰 페러다임 변화가 원인으로 풀이됩니다.
주택시장 침체로 전세를 통한 레버리지 효과가 줄고 소유주들의 전세선호도 감소하지만 이와 다르게 전세수요자 입장에서는 집값상승기대감이 약화되면서 전세선호도는 증가하고 있습니다. 이러한 환경속에서 전세자금 활용대출이 문제를 해결하는게 아니라 전세난을 악화시키는 역작용을 하게 된거죠.
전세자금의 이자부담을 감안할 경우 주택매입시의 부담보다 리스크 헤지가 가능하다고 시장 참여자들이 판단하고 있기 때문입니다.
결국 현재 전세난현상은 정부의 고차원적인 부동산 매매활성화 정책이지 전세난 해소정책이라고 볼수 었습니다. 현재의 부동산 패러다임 상황과 정부의 정책기조상 현재의 전세난은 있는 백약이 무효한 게 현실입니다.
단 하나 임대주택공급만이 전세난 해소에 대책으로 볼수 있지만 현정부의 부동산정책 프레임에서는 기대하기 어려운 것으로 판단됩니다,
결론적으로 당분간 전세난 해소를 기대하는 것은 여러 정황상 불가능하다고 보여집니다.
앵커 : 최근 임대차시장에서 월세화가 빠르게 진행되고 있습니다. 곧 전세가 사라질 것이라는 말도 나오고 있는데요. 어떻게 생각하시는지요?
한문도 소장 : 저는 그렇게 보지 않습니다 , 곧이라는 표현은 통상 부동산에서 3-5년 정도라고 볼수 있는데 제가 보는 관점에서는 곧 사라질 일은 없습니다.
곧은 아니고 두 가지 경우를 생각해 볼수 있겠지요
첫 번재 경우의 시나리오는 향후 2-30년은 전세제도가 존재할 경우입니다 이는 여전히 레버리지를 활용한 자본시세차익 가능지역들이 존재합니다. 신도시의 경우 실수요자외에 가수요자 즉 투자수요자들이 많은데요 향후 교통여건개선 특히 지하철의 개설을 기대하는 지역의 경우와 위례신도시 광교신도시, 동탄2기 신도시등 기반시설 확충 완공시 시세 상승을 기대할수 있는 지역등은 투자자들이 전세를 레버리지로 계속 활용할 것입니다.
투자에 대한 투자자금의 비중이 적게되면서 투자에 대한 부담을 줄일수 있으니까요.
그리고 이러한 투자의 경우 전세가비중이 높으면서 통상 매매시세금액의 30~50%를 투자하게 되고 매매시세가 10% 상승할 경우 투자자금 즉 자산이 아닌 자본투자대비 수익률이
20% 실현되게 되므로 입지가 뛰어나고 교통여건이 개선되면서 그리고 추가적으로 자급자족형 신도시의 경우 래버리지를 활용한 자본시세차익 방식 투자자들이 여전히 존재할수 있는 시장환경이 됩니다
즉 일부지역들의 경우 몇십년간 지속될 가능성이 많습니다.
두 번째 경우는 전세 포함주택 소유주의 재정상황 즉 래비리지를 활용중인데 자산포트폴리오상 매도를 해야 되는 경우 시장에서 이러한 주택들의 경우 앞서 말한 첫 번째경우처럼 상품의 경쟁력이 약하므로 매도시기의 지연현상이 나타날겁니다. 즉 장기화 되는 것이지요. 시장의 거래 한계상황으로 본의 아니게 장기적으로 유지될 수밖에 없는 경우입니다.
장기적으로 전세제도가 없어질 가능성이 제일 높으나 당분간 15년~30년 정도는 반전세형태의 변형된 전세제도가 유지될 가능성이 높습니다.
앵커 : 전세가 과거 집값 불안의 원인으로 지탄받을 때가 있었습니다. 그런데 최근에는 서민주거안정 꼭 필요한 임차문화라고 얘기합니다. 전세제도에 대해 어떻게 생각하시는지요?
한문도 소장 : 전세제도란 경제성장률을 상회하는 적정 금리가 유지되거나 자본시세차익이 존재할 때 유지되는 시장 상품이 될수 있으나 모든 환경이 급변하고 있는 중입니다.
결정적으로 소유주 입장에서 전세보증금 및 자본수익기대감이 존재할지 않을 경우 전세제도 즉 전제물량의 감소는 당연한 결과입니다.
선진국의 사례로 볼때 공공임대주택공급을 통한 취약계층의 주거지원시 경제 전반에 걸쳐 선순환적 진행이 가능했습니다.
임대주택 공급 비율의 상향을 통한 서민 주거안정 도모하고, 서민 가처분소득 증가시 민간주택시장으로 진입, 정상적인 주택시장의 형성해 산업전반에 걸친 긍정적 결과를 낳고 있습니다.
앵커 : 벌써 몇년째 전셋값이 오르기만 하고 크게 내리지 않고 있습니다. 더 이상 오를 곳을 없을 것 같은데도 계속해서 오르고 있는데요. 전셋값 전망 어떻게 하십니까?
하우스 푸어와 깡통전세가 나오더라도 전세값상승은 지속될 수밖에 없습니다. 특히 부동산의 희소성을 지닌 희소지역의 경우 타지역에 비해 상대적으로 가파른 전세가격 상승세는 지속될 것입니다
다만 그 외의 지역은 변화정도 약할 것으로 보입니다. 전세자금대출이자를 포함한 임차료 부담능력이 임계점 다다르고 있기 때문인데요.
얼마전 한은 이주열 총재가 가계부채 수준이 소비 임계점에 다다르고 있다고 한 표현에 대해 주목할 필요가 있습니다.
가처분 소득 및 소비의 감소현상이 지속되면서 디플레이션의 전조현상인 디스인플레이션현상이 유지되고 있습니다. 소비 임계점에 다다르고 나면 월세가격의 변화가 나타날 것이고 이어서 전세가격의 둔화가 예상됩니다. 그리고 추가적으로 몇 년간 공급된 분양물량의 준공시점인, 단기적으로 2016년 하반기 ~ 2017년에 역전세난 일시적 도래할 가능성도 있습니다.
이러한 시기를 거치고 나면 전세가격의 조정을 통해 균형가격이 다시 형성될 가능성이 많습니다. 이럴 경우 깡통전세의 사회문제가 발생할 가능성도 존재합니다.
그러나 당분간 최소 1-2년간은 전세대란은 계속될 것입니다.
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.
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