앵커 : 토마토인터뷰 시간입니다. 최근 정부가 9.1 부동산 대책을 내놓으면서 강남을 중심으로 재건축 사업이 다시 활기를 띄고 있습니다.
그러나 리모델링산업의 경우 수직증축 완화 이후 큰 움직임이 없는 상황인데요, 오늘 이 시간에는 리모델링사업에 대해 알아보고 개선돼야 할 점, 향후 전망까지 살펴보는 시간을 가져보겠습니다.
자세한 설명을 위해 차정윤 사단법인 한국리모델링협회 부회장, 자리에 나와주셨습니다.
우선 사단법인 한국리모델링협회가 하는 일에 대해 간단한 설명 부탁드립니다.
차정윤 부회장 : 한국 리모델링협회는 현재 리모델링에 관한 법령제도 및 시책의 조사연구와 제도개선 건의, 리모델링의 진흥 및 경영합리화에 관한 조사연구와 지도, 리모델링 시공기술의 향상에 관한 조사연구 및 지도, 리모델링에 관한 조사통계 및 각종 정보의 수집·개발·보급, 리모델링에 관한 대국민 홍보, 회원의 지도·안내·추천·알선 및 인증, 리모델링 관련 국제기구 및 외국단체와의 제휴, 연락과 국제협력 증진을 위해 적극 지원하고 있습니다.
또 리모델링에 관한 국내외 정보자료의 수집·교환과 외국 리모델링에 관한 조사연구, 리모델링 전문인력의 양성 등 기타 리모델링 진흥을 위한 교육사업, 우수 리모델링 사례 발굴 및 시상, 기타 회원의 복리증진과 리모델링의 발전을 위해 필요한 사업 등을 진행하고 있습니다.
앵커 : 우리나라 리모델링 사업의 현황은 활발한 편인가요? 해외의 경우에는 어떤지도 궁금합니다.
차 부회장 : 리모델링에 대한 인식은 개발도상국과 후진국에서는 희박합니다. 주로 신축만 하기 때문인데요, 우리나라 리모델링 사업도 지난 10여년간 초창기 상태입니다.
반면, 선진국에는 깊게 뿌리내려져 있습니다. 도시에 집과 빌딩이 이미 다 지어졌기 때문에 건물의 관리 및 성능향상에 중점을 둬 장수시키기 위한 리모델링 기술이 발달한 것입니다.
리모델링 사업은 건설산업의 필수분야로서 개발도상국에서 선진국으로 이행하는 단계에 자연스럽게 발전해 가는 사업입니다. 유럽이나 북미 선진국들은 오래 전부터 건물의 역사성과 문화 보존을 중시해 정부 정책차원에서 적극적으로 리모델링 산업을 장려하고 있으며, 리모델링이 전체 건설시장의 30∼60%를 차지하며 건설업의 중심영역으로서 그 나라 건축문화를 선도하고 있습니다.
앵커 : 정부가 최근 재건축 연한을 완화시키는 등 재건축 사업에 역점을 둔 상황에 대해서는 어떻게 생각하시나요.
차 부회장 : 지난 9.1 부동산대책 발표를 통해 재건축 기준이 크게 완화됐습니다. 건물의 구조안전성을 중심으로 평가했던 재건축 승인도 앞으로는 주차장이나 배관, 층간소음 등 주거환경을 주로 판단하게 됩니다. 주거환경이 열악하다면 구조안전에 문제가 없어도 재건축을 할 수 있게 된다는 것입니다.
그러나 30년 밖에 안된 건물을 부수는 것은 선진국에서는 상상도 못할 일로 단순히 경기부양을 위한 경제논리로 이 같은 결정을 내린 듯해 유감입니다. 주거환경 개선은 리모델링으로 충분히 가능합니다. 리모델링을 통해 노후건물의 주거환경을 개선하면서 장수 아파트로 만들어 가는 것이 올바른 정책 방향이라 생각합니다.
정부가 재건축과 리모델링 사이의 혼란에 대해 정책 방향을 명확하게 정리할 필요가 있습니다. 장기적으로 노후주택 정비를 어떻게 해나갈지에 대한 정부차원의 종합적인 고민도 요구됩니다.
앵커 : 최근 재건축 연한 완화 등으로 많은 아파트 단지들이 재건축이냐 아니면 리모델링이냐 하는 혼란을 겪고 있는 것이 사실입니다. 현실은 어떻습니까?
차 부회장 : 전문가들은 통상 용적률이 200% 이상이면 리모델링이 유리하고 180% 이하면 재건축이 유리하다고 조언합니다. 하지만 강남권의 미도아파트, 대치2단지 등 리모델링 추진 단지들의 용적률은 200%에서 180% 사이입니다. 지지 개발 방식에 따라 엇갈린 수익률 분석을 내놓으며 주민들이 갈등하는 사태까지도 벌어질 수도 있는 것입니다.
용적률 180~200%를 리모델링과 재건축의 사업성을 비교하는 기준으로 삼는 것은 사업 후 리모델링이나 재건축 아파트의 일반분양 물량이 해당 용적률 사이에서 일치하기 때문인데요, 용적률이 180~200% 사이일 경우 재건축 용적률에 따라 수익성이 달라져 객관적인 비교가 어렵습니다.
리모델링 사업의 경우 전용면적을 기준으로 30~40%의 증축이 가능합니다. 기존 용적률 200%인 아파트단지가 리모델링을 한다고 가정할 경우 개발 후 용적률은 대략 280~290%가 됩니다. 재건축 용적률의 법적 상한은 300%입니다. 그러나 증가 용적률의 50%를 임대주택으로 건설해야 하고 기반시설 등에 대한 기부채납의 부담이 있습니다.
최근 정부에서 발표한 9.1 부동산 대책 중 재건축 연한 단축 완화 등과 관련해 협회에서는 이번 달 15일, 공동주택 리모델링 정책세미나를 개최해 사례분석을 통한 리모델링과 재건축 사업성 비교 분석, 공동주택 리모델링 규제개혁 건의(안) 발표 등을 통해 리모델링 사업의 지속적 추진과 리모델링 시장 활성화를 유도하는 제도개선 방안을 모색해보고자 합니다.
앵커 : 마지막으로 국내 리모델링 사업의 전망과 앞으로 나아가야 할 방향에 대해 말씀 부탁드립니다.
차 부회장 : 공동주택 리모델링은 관련 법규가 산재돼 있어 사업진행에 어려움을 겪고 있으므로 현행 법령에서 규정하고 있는 리모델링 사업 추진 관련 행정절차에 관한 규정을 합리적으로 개선할 필요가 있습니다.
국토교통부 내에서도 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 주관하고 있는 부서, '주택법'을 관장하는 부서 등 의견이 각각 다릅니다. 유권해석을 받더라도 어느 부서에 질의서를 제출하느냐에 따라 답변이 달라지는 웃지 못할 상황이 발생하고 있습니다.
리모델링 정책 혼선이 계속해서 벌어지고 있는 근본 원인은 가이드라인으로 삼을 만한 명확한 기준이 정부 차원에서 없기 때문입니다. 가이드라인이 없다 보니 정책도 혼란을 겪고, 사업도 혼란을 겪고 있습니다.
리모델링 특별법 제정을 통해 리모델링 활성화와 함께 안정적인 리모델링 사업이 가능할 수 있는 제도적 터전을 만들어야 합니다. 특별법 도입과 함께 리모델링 주관 부서를 설치해야 한다는 점을 지속적으로 요구할 방침입니다.
공동주택뿐만 아니라 일반건축물을 합쳐 리모델링 분야를 총괄하는 부서가 설치돼야 합니다. 리모델링 부서가 만들어지면 전문 공무원이 배속돼 전문가적 식견으로 행정을 담당해야 합니다. 그래야 우리 협회와 같은 민간 기관들과의 논의와 협조도 가능할 텐데요, 이렇게 함으로써 기하급수적으로 증가하는 노후주택에 대한 관리 개선에 적극적으로 나서야 합니다.
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