[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 상장 리츠(REITs)인 KB스타리츠가 지난 2월 말 2종의 회사채를 발행해 채권시장에 상장했습니다. 신용등급 A-급 회사채치고는 수익률이 좋은 편이어서 중위험 중수익 투자자들에게 관심을 받을 것으로 보입니다.
6일 한국거래소에 따르면 지난달 29일 상장한 케이비스타위탁관리부동산투자회사2-1와 케이비스타위탁관리부동산투자회사2-2 채권이 이날 각각 1만11원과 1만28.50원에 거래를 마쳤습니다.
두 채권은 KB스타리츠가 국내 오피스 자산 투자를 위한 자금 마련용으로 발행한 채권입니다. KB스타리츠는 서울 종로구 신문로 중심업무지구(CBD), 역사박물관 맞은편에 소재한 씨티뱅크센터 편입을 결정하고 오피스 소유권을 갖고 있는 케펠일반사모부동산펀드제13호 우선주(제2종 수익증권)를 694억원에 매수하기 위해 채권을 발행하기로 결정한 것입니다. 이 오피스는 지난해 캐피탈랜드투자운용과 국민연금이 케펠자산운용에 매각한 건물입니다. 당시에 이미 KB스타리츠의 수익증권 투자가 약속됐습니다.
현재 씨티뱅크센터의 임차인은 한국씨티은행으로 2029년 초까지 임대차 계약이 체결돼 있습니다. 한국씨티은행은 이후 각 5년씩, 두 번 더 계약을 갱신할 수 있는 권리를 갖고 있습니다. 이 건물의 월세로 받는 배당이 연평균 6.84%에 달하며, 추후 매각 차익(예상)까지 더한 목표수익률(IRR)은 연 10.95%로 설정돼 있습니다.
KB스타리츠는 오피스(수익증권) 매입을 위해 1월 말에 차입한 회사채 250억원과 이번에 추가로 회사채를 발행한 것입니다.
(표=뉴스토마토)
채권만기 1년 6.5%, 1년6개월 6.8%
KB스타리츠는 무기명식 이권부 무보증사채 ‘케이비스타위탁관리부동산투자회사2-1’(이하 케이비스타2-1)과 ‘케이비스타위탁관리부동산투자회사2-2’(케이비스타2-2)로 나누어 각각 300억원씩을 공모 발행했습니다. 이중 각각 100억원씩은 운영자금으로, 200억원씩은 오피스 매입자금으로 투입됩니다.
두 채권은 신용등급 A-에 발행일도 2월29일로 동일하지만, 채권 만기는 케이비스타2-1이 내년 2월28일, 케이비스타2-2는 8월29일로 각각 1년 만기, 1년6개월 만기로 구분돼 있습니다.
표면금리는 1년만기 채권인 케이비스타2-1이 연 6.50%, 케이비스타2-2는 연 6.80%입니다. 채권 공모에 참여했다면 연 6.80%를 보장한 케이비스타2-2 채권을 선택하는 투자자가 많았겠지만, 이미 채권시장에 상장해 해당 채권에 투자하려면 직접 매수해야 합니다. 2월29일에 상장해 4영업일이 지난 터라 채권가격 변화로 채권수익률도 발행금리와는 조금 차이가 있습니다.
상장 4일차인 6일 마감가 기준, 두 채권의 가격은 케이비스타2-1이 10011.00원, 케이비스타2-2는 10028.50원으로 액면가(1만원)보다 조금 올랐습니다. 이 가격에 채권을 매수할 경우 채권수익률은 각각 연 6.501%, 연 6.680%입니다. 케이비스타2-2의 채권가격이 조금 더 올라 예상수익률이 소폭 하락했지만 아직은 상장 초기여서 발행금리와 큰 차이가 없습니다.
6%대 중반의 채권수익률이 적당한지는 신용등급이 비슷한 다른 채권물이나 KB스타리츠 주식과 비교해보고 판단하는 것이 좋습니다.
일단 KB스타리츠 주식은 지난해 1월말 기준으로 1주당 165원, 7월말 188원, 올해 1월말 188원을 배당했습니다. 6일 종가 4055원에 이 주식을 매수해 최근 1년치와 동일한 배당금을 받는다고 가정하면 9.27%의 배당수익률을 기대할 수 있습니다. 채권을 매수하는 것보다는 수익률이 높습니다.
KB스타리츠가 투자 중인 벨기에 갤럭시타워(좌)와 영국 런던 삼성유럽HQ(우).(사진=KB스타리츠)
해외 오피스 회복 예상시 주식…걱정되면 채권
다만 리츠는 주가 변동성에 대한 우려를 감안해야 합니다. 리츠의 주가는 부동산 및 오피스 시장의 영향을 받으며, 시장금리 변화로 인한 변동성도 무시할 수 없습니다.
특히 KB스타리츠는 이름에서 ‘글로벌’을 뺐다고 해도, 벨기에 브뤼셀의 중심업무지구(CBD) 소재 갤럭시타워, 영국 런던 삼성유럽HQ 오피스에 투자 중인 해외 부동산 투자 리츠라는 사실을 주지해야 합니다. 해당 오피스는 각각 벨기에 재무부와 삼성 유럽총괄법인이라는 우량 임차인이 빌려 쓰고 있습니다.
하지만 지난 1~2년 사이 대규모 손실 논란으로 비화된 다른 해외 부동산펀드들처럼, 해외 오피스시장의 업황에 따라 크게 흔들릴 수도 있습니다. 이번에 리츠 자산에 국내 오피스를 편입하는 것도 유럽에 쏠린 투자위험을 낮추려는 의도가 있는 것으로 보입니다.
리츠가 발행한 채권 역시 이와 같은 점을 고려해야 하지만, 채권이기 때문에 업황에 따른 주가 변동과는 상관없이 채권 만기 때까지 부도 위험만 피하면 됩니다. 즉, 위험은 낮고 기대수익률은 은행 예금보다 월등해 투자하기에 좋은 자산으로 평가할 수 있습니다.
다른 채권 중에서도 현재 연 6%대 중반의 수익률을 기대할 수 있는 채권은 주로 건설사나 캐피탈이 발행한 채권입니다. 이에 비하면 적어도 채권 만기 때까지는 KB스타리츠 쪽이 안정감이 있습니다.
따라서 오피스시장의 회복에 따른 주가 반등과 높은 배당수익률에 주목하는 투자자라면 KB스타리츠 주식을, 안정적인 이자를 원한다면 채권이 적당합니다.
케이비스타2-1, 2-2 채권은 이제 막 채권시장에 상장해 거래를 시작해 시세가 액면가를 크게 벗어나지 않았지만, 갈수록 시세가 조금씩 오를 것으로 예상됩니다. 투자할 생각이라면 서두르는 것이 좋습니다. 장내 채권 편입이 가능한 일부 증권사의 개인종합자산관리계좌(ISA)를 활용할 경우 채권이자도 절세할 수 있다는 장점이 있습니다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김의중 금융증권부장이 최종 확인·수정했습니다.
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지