오세훈 서울시장이 26일 오전 서울시청에서 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표하고 있다. 사진/뉴시스
[뉴스토마토 최용민 기자] 부동산 업계 전문가들은 서울시가 26일 발표한 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안’에 대해 대부분 긍정적인 평가를 내렸다.
시장에 직접 영향을 미치는 재건축보다 재개발 사업이 상대적으로 주택 공급 측면이나, 시장 안정화 측면에서 효율적이라는 평가다. 다만, 재개발 활성화에 따른 연립다세대 주택에 대한 ‘갭투자’ 증가 등 부작용을 최소화할 필요가 있다고 지적했다.
오세훈 서울시장은 이날 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안’을(△주거정비지수제 폐지 △공공기획을 통한 구역지정 기간 단축 및 지원 △주민동의율 간소화 명확화 △재개발 해제구역 신규지정 활성화 △제2종(7층) 일반주거지역 규제 완화 △매년 재개발구역 공모)을 발표했다. 이 같은 규제 완화를 통해 2025년까지 총 13만가구의 주택공급을 늘리겠다는 것이다.
이들 방안 가운데 전문가들은 특히 주거정비지수제 폐지에 방점을 찍었다. 주거정비지수제는 박원순 전 서울시장 재임 시절인 2015년 도입된 제도로 노후도와 주민동의율 등 사업 요건을 높여 사실상 사업 진행을 어렵게 만들었다.
이에 대해 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “오늘 발표된 내용은 매우 긍정적이다. 정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 아무래도 ‘재건축 단지’보다는 ‘재개발 지역’이고, 주택공급확대란 측면에서도 재개발이 더 효율적”이라며 “즉, 멸실 주택 수를 제외하고 ‘실제로 증가하는 주택물량’을 보더라도 현재로서는 재건축보다 재개발이 더욱 유리하다”라고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “재건축은 초과이익환수제 등 서울 시장이 풀 수 있는 규제가 거의 없다고 보면 된다. 이번 발표는 충분히 서울 시장이 할 수 있는 범위 안에서 계획을 발표한 것이라 긍정적으로 평가한다. 빌라 가격 상승도 전체 부동산 시장에는 크게 영향을 미치지는 않을 것”이라고 말했다.
박인호 숭실 사이버대 부동산학과 교수도 "단기간에 공급을 확대하기 위해 정비구역지정기간 단축과 주거정비지수를 폐지 한 것은 공급의 시급함을 인지했다고 볼 수 있다"라고 말했다.
다만, 재개발 활성화로 인해 연립다세대 등 일반 빌라로 투시 세력이 흘러들어올 수 있다는 우려도 나온다. 빌라 밀집 지역 등이 향후 재개발 사업 추진 지역으로 유력하게 떠오르고 있기 때문이다. 일명 ‘갭투자’를 통해 투기 수요 접근 가능성이 높아질 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “노후주거지의 정비사업 진입문턱이 낮아져 재개발 시동을 거는 지역이 증가한다면 사업기대감이 선 반영된다”라며 “비아파트 주거지 중 노후 단독·다가구 또는 다세대·빌라 밀집지의 매매가 상승이 현실화되고 전세를 끼고 매입하는 갭투자 형태의 거래가 일시적으로 증가할 수 있다”라고 말했다.
함 랩장은 이어 “서울 중저가 주거지의 가격 상승으로 서민 주택시장의 가격 불안이 가시화될 가능성도 있어 개발과 투기수요 억제를 동시에 담보해야 하는 어려운 숙제가 될 전망”이라며 "상시적 현장 계도와 매매가, 거래량 모니터링 외에도 투기적 불법행위 단속이 병행될 필요가 있다"라고 말했다.
여기에 주민 제안 동의율을 높였지만, 상가 등 재개발 사업을 원하지 않는 소유주와 그렇지 않은 집주인 사이에 갈등이 심화할 수 있다고 전망했다. 함 랩장은 " 재개발 지구 지정 해제로 건축 규제가 풀린 노후 주거지는 최근 신축 빌라가 많이 들어섰다"며 "노후 주택과 신축이 혼재한 지역 위주로 사업 추진 여부를 놓고 주민 갈등이 고조될 수 있다"고 말했다.
최용민 기자 yongmin03@etomato.com
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