[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 재산세와 종합부동산세(종부세)를 피하기 위한 급매 물건들이 하나씩 소화되고 있다. 인상이 예상됐던 종부세도 지난해와 동일한 세율이 적용될 전망이어서 매도자들의 압박감도 많이 완화됐다.
정부는 지난해 발표한 ‘12.16대책’의 일환으로 종부세율을 기존보다 0.1~0.3%포인트(3주택(조정대상지역 2주택) 이상 보유자 0.2~0.8%포인트) 인상할 계획이었으나, 제21대 국회가 이달 30일에 열릴 예정이어서 현실적으로 세율 인상 법안 통과는 어려울 전망이다.
그럼에도 부동산 시장에는 아직 6월말 잔금 납입을 조건으로 나와 있는 급매 물건들이 일부 남아 있다. 이는 재산세나 종부세가 아닌 증여세와 관련된 물건들로 추정된다.
정부의 규제에 따라 강화된 과세를 피하기 위한 급매물들은 과세기준일이 지난 후인 7월 이후 사라질 것으로 예상된다. <사진: 김창경 기자>
정부의 일관된 부동산시장 옥죄기의 결과, 매도 대신 증여를 선택하는 다주택자들이 늘어났다. 양도소득세 중과세를 피하기 위해서다.
이때 단순하게 증여하는 것이 아니라 대출 등을 끼워 증여하는 부담부증여를 통해 세금을 줄이는 방식이 빈번하게 활용된다. 그런데 이 과정에서 발생하는 양도세에도 중과세가 부과될 예정이어서, 이를 피할 수 있는 시한인 6월30일 안에 계약부터 잔금까지 모든 거래과정을 끝내기 위한 것이다.
주택담보대출을 받았거나 전세입자가 거주하는 주택을 A가 B에게 증여할 경우, A는 대출금 또는 전세보증금에 대한 양도세를, B는 주택가격에서 대출금 및 보증금을 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내면 된다. 이중 양도세도 7월1일부터는 다주택자 중과세 대상에 포함된다.
.jpg "다주택자 중과세율은 조정지역내 주택에 한함.")
다주택자 중과세율은 조정지역내 주택에 한함.
그렇다면 부모가 5억원에 매입해 현재 시세가 10억원이 된 주택을 6억원의 은행대출 또는 전세보증금이 있는 부담부증여로 자녀에게 물려주는 경우를 예로 들어보자.
양도세 계산의 기준이 되는 양도가액은 증여가액 10억원에 채무비율 60%를 곱한 6억원이 된다. 취득가액은 매수한 5억원에 채무비율 60%를 곱해 3억원이다. 여기에 든 각종 경비 등을 무시하고 계산할 경우 양도차익은 양도가액 6억원에서 취득가액 3억원을 뺀 3억원이 된다.
그렇다면 부모가 낼 양도세는 양도차익 3억원에 이에 해당하는 양도세율 38%를 적용한 뒤 누진공제 1940만원을 뺀 9460만원으로 산출된다.
한편, 자녀가 증여받은 차액 4억원에 대한 증여세는 4억원×증여세율 20%=8000만원에서 누진공제금액 1000만원을 뺀 7000만원이다.
결국 이 부담부증여에 부과되는 세금은 부모가 낼 9460만원과 자녀가 내야 할 7000만원을 더해 총 1억6460만원이 된다. 만약 이 집을 그냥 증여한다면 10억원×30%-6000만원=2억4000만원의 세금이 부과된다. 둘의 차액인 7540만원을 아낄 수 있는 것이다.
엄연히 빚도 함께 물려주는 것이므로 대출 또는 전세보증금도 자녀가 갚아야 나중에 세금이 추징되지 않는다. 또 채무를 상환하는 자금의 출처도 소명할 수 있어야 해 자녀명의의 통장에서 돈이 빠져나간 내역 등을 남겨야 한다.
부모가 채무까지 갚아주기 위해, 자녀 수입의 상당액은 채무를 상환하는 데 쓰고 자녀 생활비를 부모가 지원하는 경우도 있다. 흔적을 남기지 않기 위해 생활자금을 현금으로 주기도 하는데 이런 돈도 규모가 크면 국세청 눈에 띄어 증여로 잡힐 수 있다는 점에 유의해야 한다.
부담부증여를 사유로 싸게 나온 물건들도 6월이 지나면 사라질 가능성이 높다. 따라서 현재 주택시장의 정확한 분위기는 이런 특별한 급매물들이 없는 7월이 돼야 알 수 있을 것으로 보인다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지