리츠 투자, 배당 지속성·자산 확장성에 성패
롯데·신한알파리츠, 안정성·성장성 '우수' 평가
입력 : 2019-10-10 16:00:00 수정 : 2019-10-10 16:00:00
[뉴스토마토 전보규 기자] 공모리츠에 대한 관심이 고조되고 있다. 안정적인 배당 매력과 정부의 활성화 방안에 더해 롯데리츠 등 투자자의 구미를 당길만한 매력적인 리츠의 줄상장이 예정돼 있어서다.
 
리츠는 높은 배당수익률 등 기본적으로 여러 가지 장점이 있지만 자산의 안정성과 신규 자산 편입 등을 통한 성장성에 따라 성과가 달라질 수밖에 없다는 점에 유의해야 한다.
 
10일 금융투자업계에 따르면 배당소득 분리과세 적용 등 정부의 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안과 배당 매력 등이 맞물리면서 국내 공모 리츠 시장은 크게 확대될 전망이다.
 
시장 환경 변화도 호재지만 리츠는 그 자체로 매력적인 상품으로 평가된다. 장문준 KB증권 연구원은 "리츠는 배당수익률이 높을 뿐 아니라 배당금의 예측 가능성이 높고 부동산 가격상승에 따른 시세차익을 노릴 수 있다"며 "위험-수익 프로파일의 개선 효과도 기대할 수 있어 포트폴리오 편입 가치가 충분하다"고 말했다. 자본 차익에 대한 기대를 낮추고 배당에만 집중해도 리츠의 투자 매력이 충분하다고도 강조했다.
 
 
하지만 무조건 수익이 보장되는 것이 아닌 만큼 투자하려는 리츠의 내용을 잘 따져볼 필요가 있다. 우선 임대수익의 안정성을 가늠해 봐야 한다. 임대소득의 변화에 따라 손익이 달라지고 배당금에도 영향을 주기 때문이다.
 
편입자산의 보유 시기가 짧거나 공실률이 높으면 그만큼 안정성이 떨어진다. 단일 임차인이 마스터리스 형태로 장기간 책임임차하는 리테일 리츠는 임대료와 공실률 변화가 작지만 오피스·임대주택은 경기나 수급 상황에 따라 변동이 상대적으로 크다. 물론 입지가 좋으면 경기의 영향을 덜 받을 수 있다.
 
신규 자산을 계속 편입할 수 있는 성장성도 따져봐야 한다. 신규 자산 취득은 포트폴리오 다변화와 노후화 방지 이에 따른 수익력 강화 효과를 가져온다. 리츠는 통상 배당가능이익의 90% 이상을 배당하기 때문에 스폰서 등 외부로부터 자금 조달 능력이 성장성을 판가름할 기준이 될 수 있다.
 
장 연구원은 "신규 자산 취득을 위해서는 유상증자가 중요하다"며 "일반주식처럼 유상증자에 따른 주식 가치 희석 우려가 있지만 리츠는 유상증자 후애도 취득한 신규자산에서 임대수익이 발생하기 때문에 대부분 주당 배당금이 증가한다"고 설명했다.
 
이달 말 상장 예정인 롯데리츠는 안정성과 성장성 면에서 높은 점수를 받는다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "롯데쇼핑을 포함한 롯데그룹이 보유한 부동산이 잠정적인 파이프라인이라 추가편입과 운용 규모 확대에서 다른 리츠보다 상당히 유리하다"며 "현재 롯데쇼핑으로부터의 임차료도 사실상 고정화해 채권 수준의 현금 흐름이 예상된다는 것도 상당한 강점"이라고 말했다.
 
롯데리츠는 롯데쇼핑 10개 매장에 대해 각각 9~11년의 임대계약을 맺었고 내년 연간 6.3~6.6%의 배당 수익률을 제공할 계획이다.
 
크래프톤 타워와 용산 더프라임을 담고 있는 신한알파리츠는 입지가 좋은 자산을 편입하고 있어 안정성이 높다. 크래프톤 타워는 판교역 2번 출구와 연결된 초역세권에 있고 용산 더프라임은 남영역 바로 옆에 있다. 올해 8월 기준 임대율은 각각 100%, 99%다.
 
성장성도 긍정적이다. 서정연 신영증권 연구원은 "리츠 자산을 확보하는 데 있어 신한금융그룹과의 시너지가 있다는 게 차별화된 점"이라며 "국내 주요 기관투자자를 선 유치해 사모형 자산을 개발한 후 공모형 리츠에 편입하는 방식으로 자산을 확장할 수 있다"고 설명했다. 올해 배당수익률은 4~4.5%로 추정했다.
 
이리츠코크렙은 이랜드리테일의 장기 책임임대와 임차인이 관리비용을 부담하는 조건 등을 바탕으로 안정적인 배당이 가능하다. 기초자산이 서울·수도권에 집중돼 자산가치도 안정적이다. 올해 예상배당수익률은 5~6% 안팎이다. 다만 대주주의 지분율이 75%로 높아 거래량이 부족하다는 점은 리스크로 꼽힌다.
 
전보규 기자 jbk8801@etomato.com

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