[뉴스토마토 최용민 기자] 정부의 분양가 통제 리스크를 최소화하기 위해 둔촌주공에서 신종 분양 방법이 논의되고 있다. 중도금 대출이 가능한 9억원 이하 물량은 선분양하고, 9억원 이상 물량은 후분양하는 방식이다. 선분양과 후분양의 장단점을 모두 합친 사업 모델이다. 업계에서는 이전에 한 번도 진행된 적이 없는 분양 방법으로 알려졌다. 법적으로도 문제가 없는 것으로 파악된다. 분양가 규제를 피해가기 위한 편법으로 비칠 수 있어 한편으론 조심스런 반응도 감지된다.
4일 업계에 따르면 둔촌주공아파트 등 일부 재건축 조합이 정부의 분양가 규제 리스크를 최소화하기 위해 ‘분할 분양’을 고민하고 있는 것으로 알려졌다. 업계 한 관계자는 "둔촌주공 일반분양이 5000여 세대인데 이 중 59㎡ 이하가 2000여 세대에 달한다. 소형 평형을 선분양하고, 나머지를 후분양해 수익성 제고를 도모하려는 것으로 알고 있다"라며 "분할 분양은 이미 여러 부동산 커뮤니티 등에서 분양가 규제 리스크를 최소화할 수 있는 방법으로 거론되고 있다"라고 말했다.
한 사업장 내에서 분할 분양을 진행하면 모든 평형을 선분양하는 것보다 수익성을 높일 수 있고, 모든 평형을 후분양하는 것보다 재정적 리스크를 줄일 수 있다. 특히 선분양을 진행하는 소형 평형은 사실상 분양가를 높게 받기도 힘들다. 아울러 분양가 9억원 이하면 중도금 40% 대출도 가능해 수분양자 입장에서 중도금 부담을 덜 수 있어 미계약 우려도 적다. 그리고 나머지 중대형 평형을 후분양해 수익성 제고를 노리는 것이다.
정부의 분양가 통제 리스크를 최소화하기 위한 방법이라 편법으로 비치지만 법적으로도 문제는 없다. 국토교통부는 지난 2012년 ‘주택법’을 개정(주택단지 분할 건설·공급 절차 및 방법에 관한 기준)해 1000가구 이상 대규모 공동주택단지에 대해 일괄적으로 사업계획승인을 받은 뒤 분양은 사업자의 판단에 따라 최대 3차례까지 나눠서 실시할 수 있도록 했다. 사업자가 공구를 나눠 분양 및 시공, 준공을 할 수 있도록 하는 ‘분할 사용검사 제도’를 도입한 것이다. 단 한 공구별 규모는 최소 300가구 이상으로 제한된다.
여기에 주택도시보증공사(HUG) 규칙에 따라 같은 평형으로 300세대 이상을 한 공구로 구성해 분양보증을 신청하면 분양보증이 가능하다. HUG 관계자는 “300세대 이상을 한 공구로 묶으면 분할 승인이 가능한 것으로 알고 있다. 예를 들어 1000세대 단지를 300세대, 300세대, 400세대로 묶어 3개 공구로 분할해 사업을 진행할 수 있다”라며 “금지 규정이 없으니 사실상 같은 평형 300세대 이상을 한 공구로 묶어 분양보증 신청을 하면 승인도 가능할 것으로 보인다”라고 말했다.
사업 리스크를 최소화하기 위한 ‘분할 분양’이 법적으로 문제가 없는 것으로 알려지면서 ‘선분양이냐? 후분양이냐?’를 놓고 고민하는 많은 재건축 조합들이 ‘분할 분양’을 선택할 가능성이 제기된다. 벌써 일부 부동산 커뮤니티에서는 ‘분할 분양’에 대한 논의가 꾸준히 제기되고 있는 상황이다. 선분양은 수익성이 낮고, 후분양은 리스크가 크다는 점에서 중간 지점인 ‘분할 분양’ 방식을 선택할 가능성이 높다는 것이다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “원래 단일 단지는 동시 분양해야 하는데 이전 정부에서 한 단지를 분할 분양할 수 있도록 만들었다. 이론적으로 가능한 이야기”라며 “정부의 분양가 통제에 대한 리스크를 최소화할 수 있어 많은 사업장이 선택할 수 있는 모델”이라고 말했다. 권 교수는 특히 “이런 부작용이 난무하면 정부는 더 강력한 대책을 내놓을 수밖에 없게 된다. 규제가 악순환을 만드는 것”이라고 설명했다.
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서울지역 재건축 단지 모습. 사진/뉴시스
최용민 기자 yongmin03@etomato.com
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