평생 모아둔 돈으로 달랑 ‘집 한 채’ 들고 은퇴하는 베이비부머부터 치솟은 전세보증금을 감당하지 못해 차라리 월세로 돌린 청년 세대까지 한숨이 깊다.
정부가 이들을 위해 ‘내집연금 3종 세트’와 ‘전세금 펀드’를 만들기로 했다. 이중 전세를 월세로 돌리면서 갑자기 전세 보증금을 돌려받는 세입자들을 위한 '전세금 펀드'는 이르면 하반기 출시될 예정이다.
쉽게 말하면 힘들게 장만한 집을 자식에게 물려주지 말고 자신의 노후에 쓰거나 원치 않게 생긴 목돈(전세금)을 안전한 은행에 넣어 묵히지 말고 적극적으로 굴리자는 것이다. 이를 위한 상품 설계와 시장 조성은 정부가 맡기로 했다.
전세금 펀드는 기존 전세 세입자가 반전세(전세+월세)나 월세로 전환하면서 뜻하지 않게 돌려받은 전세보증금을 한데 모아 굴리는 상품이다. 전세자금인 만큼 원금 손실을 최소화하되 은행 이자보다는 높은 4% 안팎의 수익률을 추구한다. 채권·펀드·뉴스테이(민간 임대주택) 사업 등에 투자해 운용 수익을 주기적으로 배당함으로써 월세를 충당케 할 계획이다.
하지만 원금을 지키고 4% 수익률을 내는 부분에 있어서는 아직 의구심이 더 많은 편이다. 부분적인 원금 보호 기능을 갖춰도 실적에 따라 수익률이 결정되는 투자풀의 성격상 원금 손실 가능성을 원천적으로 배제할 수 없어 전세보증금을 선뜻 맡기기가 쉽지 않을 것이라는 지적이 나와 원금 보호 장치가 얼마나 견고하게 갖춰지느냐가 관건이 될 전망이다.
금융위원회는 전세보증금 투자풀은 한국증권금융 같은 공신력 있는 기관이 반전세 전환으로 임차인이 집 주인으로부터 돌려받은 돈을 위탁받아 투자풀(모펀드)을 조성하고 나서 다양한 성격의 하위 펀드에 자금을 나눠 분산 투자하는 '펀드 오브 펀드' 방식으로 운영될 예정이라고 밝힌 바 있다.
정부는 투자 성과에 따라 수익이 확정되는 전세보증금 투자풀의 성격상 예금처럼 원금을 보장할 수는 없지만 여러 보호 장치를 마련함으로써 최대한 원금을 보호할 계획이다. 이를 위해 투자풀 운영 주체와 하위 펀드 운용자가 운용 규모의 일정 비율을 시딩 투자해 일정 수준까지 손실을 흡수하게 하고, 이를 초과하는 손실 가능성에 대해서는 공공법인 등을 활용한 손실 완충 장치를 마련하는 방안도 검토하기로 했다.
또 국채나 우량 회사채 등 안전 자산 외 손실 우려가 있는 투자 자산에 대해서는 부분적으로 원금을 보전하는 보증보험 제도도 활용할 방침이다. 하지만 부분적인 원금 보호 기능을 갖춰도 실적에 따라 수익률이 결정되는 투자풀의 성격상 원금 손실 가능성을 원천적으로 배제할 수 없다는 지적도 있다.
임차인들이 돌려받은 전세보증금의 원금 손실을 우려해 대부분 예금 등 안전자산 위주로 운영하다보니 수익성이 악화돼 실질적인 주거 부담이 커지고 있다는 것이 정부의 판단이다. 전체 임차가구 가운데 월세나 보증부 월세의 비중은 2008년 45%에 그쳤지만 2014년에는 55.0%까지 오른 상태다.
박민호 기자 dducksoi@etomato.com
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