"우리나라도 담보 필수 감정평가제를 도입함으로써 금융기관의 자체평가를 근절하고, 재산권에 대한 객관적 가치평가를 통한 금융건전성 제고에 기여해야 합니다."
다음 달이면 2년간의 임기를 마무리하는 서동기 한국감정평가협회 회장이 던진 협회의 새로운 숙제다.
서 회장은 "금융기관의 자체평가는 과대평가의 위험성에 노출돼 있어 이로 인한 대출사고 발생 가능성을 증가시키고 반대로, 리스크 관리라는 명목 하에 과소평가하는 경우 국민재산권 침해를 초래할 수 있다"며 "담보평가는 금융기관의 건전성 제고는 물론 국민재산권 행사와 매우 밀접하기 때문에 감정평가의 독립성 및 객관성 확보가 매우 중요하다"고 강조했다.
그는 지난해 말 국회에서 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률', '부동산 가격공시에 관한 법률', '한국감정원법' 등 감정평가 관련 3개 법안이 통과되면서 임기 내 가장 큰 숙제를 해결했다는 평가를 받고 있다.
3개 법안 통과로 한국감정평가협회는 오는 9월1일부로 한국감정평가사협회로 명칭을 바꾸고 명실상부한 법정단체로 거듭나게 된다. 이에 따라 회원의 의무가입 및 교육연수기능, 징계요청권, 감정평가업자 추천권 등이 신설되며, 사업 영역도 더욱 확장될 것으로 예상된다.
하지만 감정평가의 공정성, 신뢰성 및 전문성을 제고하고 국민의 신뢰를 확보하기 위해서는 금융기관의 담보 필수 감정평가제 도입, 감정평가업자 추천제도 확대 등 아직 넘어야 할 산이 많다는 게 그의 주장이다.
두 번의 회장 임기를 통해 협회의 발판을 닦아온 서 회장에게 협회의 주요 업무와 앞으로 협회가 나아가야 할 방향에 대해 들어봤다.
-지난해 12월 국회에서 통과된 감정평가 3법이 가지는 의미는 무엇인가.
▲그동안 감정평가업계의 가장 큰 현안이었던 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률', '부동산 가격공시에 관한 법률', '한국감정원법' 등 3개 법안이 지난해 12월28일 국회에서 통과됐다.
'감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'은 감정평가사의 권리·의무, 감정평가 관련 규정 및 협회의 법정단체화 등을 규정하고 있으며, 이 법이 제정됨으로써 감정평가사의 위상이 제고되고 전문가로서의 역할도 강화될 것으로 예상된다. 협회 또한 법정단체화 및 회원의무가입 규정 등이 법률에 명시됨으로써 전문자격사단체로서 자율기능이 대폭 강화됐으며, 협회에서 감정평가업자를 추천할 수 있도록 규정함으로써 업무배분 공영제를 실시할 수 있는 기반을 마련했다.
'부동산 가격공시에 관한 법률'은 표준지공시지가 등 부동산 가격공시제도에 관해 규정하고 있다. 표준지공시지가 및 개별공시지가 관련 업무는 감정평가업자가 수행하고 표준주택, 개별주택 및 공동주택 관련 업무는 감정원이 수행하며, 비주거용 부동산 관련 업무는 감정평가업자와 감정원이 동시에 수행하도록 업무를 명확히 규정했다.
감정원이 그동안 수행하던 감정평가업무에서 완전히 철수함으로써 감정평가업자의 지위를 떠나고, 새로운 업무를 수행하게 됨에 따라 그 근거규정을 마련하고자 ‘한국감정원법’이 제정됐다.
3개 법안의 제·개정은 감정평가업계와 감정원 간의 업무분장을 명확히 함으로써 상호 경쟁 관계에서 협력관계로 발전할 수 있는 기반을 마련했다는 점에서 의의가 있다.
아직 시행령·시행규칙 등 하위법령의 제·개정 작업이 남아있지만, 협회는 국토교통부, 감정원과 합리적으로 제·개정 작업을 진행할 것이다.
서동기 한국감정평가협회 회장. 사진/한국감정평가협회.
-금융기관의 자체 담보평가와 관련한 협회의 계획은.
▲금융기관의 자체평가는 과대평가의 위험성에 노출돼 있어 이로 인한 대출사고 발생 가능성을 증가시킨다. 반대로, 리스크 관리라는 명목 하에 과소평가하는 경우 국민재산권 침해를 초래할 수 있다.
담보평가는 금융기관의 건전성 제고는 물론 국민재산권 행사와 매우 밀접하기 때문에 감정평가의 독립성 및 객관성 확보가 매우 중요하다.
우리나라의 경우 담보평가 전체 약 2800만건 중 75%에 해당하는 약 2100만건이 금융기관 자체평가이며, 2013년 말 기준 금융기관 내 감정평가사는 61명으로 감정평가업자 3061명 중 1.9%에 불과하다.
따라서 우리나라도 담보 필수 감정평가제를 도입함으로써 금융기관의 자체평가를 근절하고, 재산권에 대한 객관적 가치평가를 통한 금융건전성 제고에 기여해야 한다.
미국의 경우 서브프라임 모기지 사태 이후 객관적이고 독립적인 담보평가를 강조하고 있으며, 이에 따라 대출금액이 25만달러 이상이면 감정평가사에 의한 감정평가를 반드시 받도록 규정하고 있다.
협회의 업자추천권을 규정하고 있는 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’이 지난해 말 국회에서 통과됨에 따라 협회는 담보평가에 대한 협회 추천제도를 확대해 실시하도록 노력할 계획이다.
-협회가 시행하고 있는 감정평가업자 추천제도는 무엇인가.
▲감정평가업자 추천업무는 감정평가의 공정성, 신뢰성 및 전문성을 확보할 수 있는 제도적 장치를 마련하고, 감정평가 결과에 대한 각종 민원을 신속하게 대응하기 위해 도입됐다.
감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하기 위해서는 이해당사자 간에 중립을 지킬 수 있는 감정평가업자를 선정하는 것이 매우 중요하다. 이러한 추천제도의 도입취지에 발맞춰 오는 9월1일부터 시행되는 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에서는 국가, 지자체, 공공단체 및 금융기관 등이 감정평가를 의뢰하려는 경우 협회에 요청해 감정평가업자를 추천받을 수 있도록 규정하고 있다.
이에 따라 협회는 추천제도를 확대시켜 감으로써 감정평가의 공정성과 객관성을 더욱 제고할 것이다.
현재 협회는 감정평가에 관한 방대한 데이터를 활용해 감정평가 업무수행에 적합한 감정평가기관을 추천하고, 사전·사후 심사제도를 운영해 감정평가 결과의 공정성 확보와 이해관계인 간 분쟁 방지에 만전을 기하고 있다.
협회는 지난 1990년부터 중앙토지수용위원회, LH공사 등 공공기관으로부터 일반평가·보상평가 등 광범위한 분야에서 감정평가기관 추천업무를 수행하고 있으며, 2012년도부터는 전국시도의 택지·보상 추천업무를 대행하고 있는 등 지난해 기준 약 8만건의 감정평가 추천업무를 수행했다.
-최근 감정평가업계가 해외 각국에 연수교육 및 업무협약 등을 통해 국제협력 활동을 늘리고 있다. 주로 어떤 사업을 추진하고 있나.
▲협회는 2014년, 2015년에 국토교통부로부터 ASEAN 공무원 초청연수 위탁용역을 수주해 '한-ASEAN 토지보상 역량 강화를 위한 ASEAN 공무원 초청연수'를 실시했다.
초청연수를 통해 우리나라의 개발사업과 관련된 토지수용, 보상 등 감정평가제도와 분쟁조정 절차의 노하우를 라오스, 말레이시아, 미얀마, 베트남, 인도네시아, 캄보디아, 태국, 필리핀 등 ASEAN 8개 회원국에 전수했다.
또한, 협회는 각종 연수교육, 세미나, 업무협약 및 국제회의 참가 등을 토대로 우리나라의 선진화된 감정평가제도를 전수하고 감정평가업계의 해외시장 진출을 도모하고 있다.
-앞으로 협회가 중점을 두고 추진할 업무가 있다면.
▲감정평가사법 제정으로 오는 9월1일부터는 명실상부한 법정단체로 거듭나게 된다. 협회 명칭도 한국감정평가사협회로 바뀌고 회원의 의무가입 및 교육연수기능, 징계요청권, 감정평가업자 추천권 등이 신설된다.
우리 협회는 정부 3.0정책에 발맞춰 국민들께 실제적으로 도움이 되는 감정평가 관련 정보를 제공함과 동시에 정부정책에 적극적으로 협조할 것이다. 또한 감정평가사가 부동산분야의 최고 전문가라는 자부심을 가지고 부동산산업을 선도하는 역할을 수행해 나갈 예정이다. 이를 위해 그동안의 노하우와 축적된 방대한 감정평가정보를 바탕으로 부동산정보체계를 종합적으로 구축하고 부동산가격 변동지수를 주기적으로 분석·발표함으로써 정부정책에 적극 기여할 예정이다.
-올해 부동산경기에 대한 전망은.
▲지난해 말 정부는 주택담보대출 가이드라인을 제시했다. 대출규제는 단기적으로는 부동산시장을 위축시킬 수 있으나, 장기적으로는 건강한 체질로 개선함으로써 부동산시장을 안정화시키는데 기여할 것이다. 그러나 대출규제에 따른 원리금 상환부담으로 실수요시장이 위축될 가능성이 많아졌다.
우선 1990년 이후 최고치인 70만가구의 주택이 지난해 공급된 데 대한 후유증이 있을 것이고, 경제성장률 예측치도 3%를 밑돌고 있다. 미국이 제로금리에서 기준금리를 올렸고 앞으로도 점진적으로 올릴 것으로 예상된다. 하지만 시간적 여유는 있기 때문에 국내 주택시장의 급락을 우려할 정도는 아니다.
저출산 등으로 2018년 인구절벽을 예상하고 있는데, 2018년은 대선이 끝나는 해이기도 하고 부동산 호황도 마지막이 될 것이라는 전망도 있다. 그러나 앞으로 정부의 뉴스테이 정책이 가시적인 성과가 나타나고 민간 임대주택사업이 활성화된다면 임대주택산업이 선진국형으로 정착될 것으로 보인다. 주택시장도 하향추세를 보이겠지만 점진적으로는 안정될 것으로 예상된다.
지난해 6월2일 ‘한-ASEAN 토지보상 역량 강화를 위한 ASEAN 공무원 초청연수’에서 개회사를 하고 있는 서동기 한국감정평가협회 회장. 사진/한국감정평가협회.
최승근 기자 painap@etomato.com
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