깐깐해지는 주택담보대출…소비자 유의 사항은?

은행들이 주택담보대출로 돈을 빌리려는 차주의 소득 등 상환 능력에 대한 심사를 강화하는 내용의 '여신심사 가이드라인'이 내년부터 시행된다. 수도권에선 내년 2월, 비수도권에선 내년 5월부터  적용될 예정이다. 은행연합회의 설명을 통해 바뀐 제도 관련 소비자 유의 사항을 문답식으로 정리했다.

 

-대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지.

 

▲가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없으나, 상승가능금리를 고려한 DTI가 높게 나오는 차주는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있다. 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3000만원 이하로 제한된다.

 

-주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지.

 

▲앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출이 취급된다. 다만, 이용 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 규정하고 있으므로 예외적용 대상인지 여부에 대하여 사전에 거래 은행을 통해 확인할 필요가 있다.

 

예외의 경우는 집단대출과 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분) 등이다. 이와 함께 주 소득자의 사망이나 퇴직, 행방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등 불가피한 생활자금으로 승인을 받은 경우와 은행이 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력을 가지고 있거나, 불가피한 사정이 있다고 판단할 때도 예외다.

 

-비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지.

 

▲비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 주택구입시 취·등록세, 이사비용 등을 고려해 1년 이내의 거치기간을 설정할 수 있다.

 

-상승가능금리 적용으로 변동금리 차주의 금리가 상승하는지.

 

▲상승가능금리(stress rate)가 적용된다고 해서 실제 금융 소비자의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것이 아니다. 상승가능금리란 변동금리 대출 차주에 대한 금리가 인상돼 이자부담이 증가하더라도 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리다. 즉, 상승가능 DTI 산출에만 사용되는 금리로서 실제 적용금리와는 관계가 없다는 얘기다.

 

-원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지.

 

▲증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있다. 이번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을 정확히 파악하려는 취지다.

원칙적으로 객관성 있는 증빙소득을 우선적으로 확인한다. 증빙소득 자료가 없는 경우 인정소득이나 신고소득 자료를 활용하여 충분히 대출을 받을 수 있다. 증빙소득은 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료로 입증된 소득을 말하며, 인정소득은 공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득을 뜻한다. 신고소득은 신용카드, 체크카드 등의 사용액과 매출액·임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득이다. 다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3000만원 이하의 소액 대출로 제한한다.

 

-추가로 제출해야 하는 서류가 있는지.

 

▲신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있으므로, 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리하다.

 

-DSR 지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌지.

  

▲DSR 지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다. 은행들은 DSR지표를 산출해 사후관리에 활용할 계획이다. 소득 대비 총부채원리금 상환부담이 큰 차주(예: DSR>80%)에 대해서는 지속적인 모니터링 등 부실화 예방 조치를 모색할 예정이다.

  

-적용대상 대출과 시행시기는.

 

▲가이드라인은 은행이 주택을 담보로 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상이다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용되지 않는다. 가계 주택담보대출 중 집단대출 또한 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 상이한 점을 고려해 대상에서 제외된다. 집단대출은 '선분양'으로 담보주택이 없는 상황에서 주택도시보증공사 등의 보증서나 시행사·시공사 연대보증을 고려해 대출이 이루어지는 구조다. 수도권부터 내년 2월에 시행하고 비수도권은 내년 5월2일부터 시행될 예정이다.

 

-시행 지역은.

 

▲내년 2월부터 여신심사 선진화 가이드라인이 시행되는 지역은 현재 DTI 규제가 적용되는 지역과 동일하다. 서울은 전 지역이 해당된다. 경기도는 수도권 정비계획법령상 자연보전권역 중 가평군, 양평군, 여주군, 접경지역중 연천군 일부와 도서지역인 안산시, 화성시 일부 지역은 제외된다. 인천 또한 도서지역인 강화군과 옹진군 일부 지역이 제외된다.

 

-앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지.

 

▲소득대비 대출규모가 큰 고부담대출 차주나, 신고소득 제출 차주의 경우 비거치식 분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있다. 또한, 변동금리 선택 차주도 향후 금리상승을 고려한 이자부담이 높게 나타나는 경우(상승가능 DTI > 80%) 금리유형이 고정금리로 유도되거나, 일부 초과금액이 조정될 수 있다. 물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 본부심사 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있다. 이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있다. 아울러 당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의해야 한다.

  

김동훈 기자 [e-mail]

손병두 금융위원회 금융정책국장이 14일 '여신심사 가이드 라인'을 설명하고 있다. 사진/금융위.

 

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