임대사업을 하는 김모(56)씨는 요즘 세입자 때문에 골치가 아프다. 얼마 전 사정이 생겼다며 월세를 몇 달째 주지 않고 있는 이모(43)씨 때문이다. 첫 달에는 사정이 어려운 것 같아 넘어갔지만 몇달째 계속 돼 찾아갔지만 그때마다 집을 비우거나 자리를 피하는 것 같아 더 괘씸하다. 이씨는 보증금에서 공제하라고 얘기하지만 당장 현금흐름이 막히니 금전적 손해뿐만 아니라 정신적 피로도 상당하다.
세입자는 경제적 약자로 주택 임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법 등 보호받을 수 있는 장치가 마련되어 있다. 하지만 현실에서는 집주인이 겪는 어려움도 만만치 않다. 월세를 밀려 연체하는 경우도 있고 계약 기간이 만료되어도 집을 비워주지 않는 일이 빈번하기 때문이다. 사정이야 있겠지만, 집주인 입장에서는 상당한 피해다. 이 경우 어떻게 대처해야 할까
세입자는 월세 계약을 했다면 집주인에게 임대료를 지급해야 할 의무가 있다. 만일 세입자가 월세를 2회 이상 연체한 경우 집주인은 민법 제640조에 근거해 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있다. 다만, 월세가 두 달 밀렸다고 해서 해지되는 것은 아니고 월세가 50만원일 경우 40만원씩 매달 월세를 냈다면 10만원씩 10개월 밀려서 두 달 치에 해당하는 금액일 때 계약해지가 가능하다.
보통 월세가 연체될 경우 보증금에서 공제하는 경우가 대부분이다. 따라서 어떤 세입자는 당당하게 연체된 임대료를 공제하면 되지 않느냐는 반응을 보이기도 한다. 그러나 이는 법적으로 효력이 없다. 보증금에서의 공제 여부는 집주인의 권한이기 때문이다. 연체된 월세를 공제한다 해도 집주인 입장에서는 매월 나오는 월세가 막히면 현금이 줄어들기 때문에 이래저래 부담될 수 밖에 없다. 이런 경우 임대료에 연체이자를 붙이는 방법이 있다. 임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "세입자에게 연체이자를 부담시키려면 계약서에 별도의 약정이 있어야 하고 이율도 정해야 한다"며 "연체 이율은 법정이율인 연 5% 정도를 적용하는 것이 무난하다"고 말했다.
부동산 114는 "세입자가 월세를 지급할 능력이 없거나 의사가 없다고 판단되면 보증금이 바닥나기 전에 해지 의사 표시와 동시에 주택(건물)을 비워달라고 요구하는 것이 좋다"고 조언했다. 통상 연체를 해도 기다려주는 것을 미덕으로 생각하지만, 자칫 소송으로 이어질 수 있어 명도절차 신청은 빠를수록 좋다는 것이다. 월세가 몇 달씩 연체된다면 합의 해지 아니면 명도소송을 선택하는 것이 방법이 될 수 있으나 이는 최후의 수단이다. 임병철 부동산 114리서치센터 책임연구원은 "집주인이 조금 손해를 보더라도 세입자와 원만한 해결을 하기위해 노력하는 것이 무엇보다 중요하다"고 말했다.
명정선 기자 cecilia1023@etomato.com
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