[뉴스토마토 한승수 기자] 앵커 : 정부가 주택공급 조절방안의 세부방안을 발표했습니다. 주택공급을 최대한 지연시키면서 그 사이 있을 전셋집 부족은 악성 미분양으로 커버하겠다는 게 주요 내용인데요. 자세한 내용 취재기자와 확인하겠습니다. 생활경제부 한승수 기자입니다.
한 기자, 정부의 공급 조절 방안을 확인해 보면 악성 미분양을 임대주택으로 활용하는 안이 눈에 띕니다. 어떤 내용인가요?
기자 : 정부가 전세시장 안정과 공급 조절이라는 두마리 토끼를 잡기 위한 세부 실행 방안을 내놨습니다. 공적자금을 투입, 민간의 악성 미분양을 임대주택으로 활용키로 했습니다.
방안에 따르면 건설업체를 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’을 도입해, 준공 후 미분양 아파트를 임대주택을 일시 활용할 수 있는 제도적 기반을 구축했습니다.
전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 안전하게 보호하는 보증입니다.
국토부는 보증을 통해 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮은 업체나 준공 후 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 임차인을 구할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급하는 것입니다. 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증하므로 차입금리가 4~5%대로 낮아질 수 있습니다.
두 보증을 동시에 이용할 경우, 건설사는 분양가의 최대 70~80%를 연 2%대의 금리로 조달할 수 있게 됩니다.
예를 들어 분양가 3억원(시세 2억7000만원)의 미분양 아파트의 경우 1억3000만원은 연 4~5%대의 보증부 대출을 받고, 1억1000만원은 무이자인 전세보증금을 통해 조달할 수 있다.
국토부는 보증을 통해 건설사들은 유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기 보다는 준공 후 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 것으로 생각하고 있습니다.
앵커 : 전세시장에 아무런 도움을 못주는 깡통전세의 역할 강화를 위해 정부가 직접 나섰습니다. 어떤 내용인가요?
기자 : 정부는 세입자들의 기피대상 1호인 깡통전세의 활용도를 높이기 위해 개인 임차용 전세금반환보증을 도입하고 이 역시 10일부터 시행하기로 했습니다.
깡통전세는 보증금과 대출이 집값보다 높은 집으로, 세입자 입장에서는 보증금 날릴 위험이 큰데요. 때문에 전세집이 심각하게 부족한 현재 시장 상황에서도 깡통전세는 임대 대상에서 제외됩니다. 전셋집이 부족한 전세시장 상황이지만 전셋집으로써의 역할을 하지 못하는게 실정입니다.
하우스푸어인 집주인 입장에서는 전세를 주지 못해 자금 압박이 커질 수 밖에 없습니다.
때문에 국토부는 깡통전셋의 보증금을 안전성을 높여, 실질적인 전셋집으로 활용하기 위해 개인 임차용 전세금반환보증을 도입키로 한 것입니다.
1억원 보증금 기준, 월 1만6000원의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증해줍니다.
전세금 반환보증은 아파트 뿐 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 등도 발급받을 수 있습니다. 다만 전세보증금 수도권 3억원 이하, 기타 지역 2억원 이하로 제한되며, 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%, 기타 주택형은 70~80%까집니다.
앵커 : 이번 세부방안의 가장 큰 목표는 너무 많은 주택의 공급 조절입니다. 이에 대해서도 실행 방안이 나왔을텐데 어떤 내용인가요?
기자 : 수급 균형이 깨진 주택시장에 공급을 지연시키기 위해 선분양 아파트를 후분양으로 돌리는 유인책이 마련됐습니다. 분양물량 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50~60%까지 연 4~5%로 저리로 조달해주는 것입니다.
이로 인해 국토부는 후분양 대출보증 도입으로 분양 예정 물량과 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외 마땅한 자금 조달 수단이 없었기 때문에 분양시장 침체에도 불구하고 어쩔 수 없이 밀어내기식 분양을 하는 문제점이 있었습니다.
특히 국토부는 분양 예정물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나, 준공 후 일정기간 임대로 활용할 경우 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공할 계획도 세웠습니다.
이와 함께 공급 억제책의 일환으로 선분양 필수사항인 분양성 평가가 강화되고, 이를 기반으로 한 보증료 차등폭도 확대됩니다.
지금까지 분양성은 주택사업에 큰 영향을 미침에도 불구하고, 평가 비중이 크지 않고, 보증료 차등폭도 미미해 실제 보증 리스크를 반영하는데 한계가 있었습니다.
국토부는 분양성 평가비중을 현행 30%에서 45%로 상향조정하고, 자산 및 매출액 3000억원 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것을 폐지하기로 했다.
또한 분양성에 따른 보증료 등급을 3등급에서 5등급으로 확대, 신용등급이 낮은 중소업체라도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 했습니다.
앵커 : 결국 정부는 전세난을 진정시키면서 건설사의 미분양 문제를 해결하는 두 마리 토끼를 잡는게 목표인게 확실해 보이는데요. 실제 이번 실행 방안이 효과가 있을까요?
기자 : 일단 준공 후 미분양을 임대로 돌리는건 건설사들의 출구를 만들어 준다는 것인데 방법은 좋아 보입니다.
하지만 직전에 나온 8.28전월세대책의 효과가 커 이번 후속 조치의 효과를 가늠하기 힘들어 졌습니다. 앞선 뉴스에서 확인한 바와 같이 분양시장이 살아나기 시작해 건설사가 악성 미분양을 얼마나 임대주택으로 제공할까하는 변수가 생겼습니다.
분양가의 70~80%정도 대출을 해주지만 임대주택으로 제공하게 되면 계약상 2년간 재산권 행사가 묶이게 되는데 요즘같이 분양시장이 살아나는 듯한 분위기에서 건설사들이 확 끌려 올지 두고 봐야할 것 같습니다.
후분양을 유도하고 분양성 평가를 강화하는 것은 건설시장의 양극화를 부를 수도 있다는 지적도 있습니다. 특히 중견건설사는 힘들어질 가능성이 높다는 우렵니다.
선분양을 포기하고 후분양을 하려면 그 사이 2년을 버틸 시드머니가 중요하고, 분양성 평가를 할 때도 평가 지표에 시공사의 브랜드도 들어간다는 점을 감안하면, 중견사는 신규사업 추진하기에 힘들어지는 부분이 있습니다.
또한 정부는 수급조절을 한다고 하지만 올해 인허가가 줄고 있는, 민간에서 자체로 사업을 하기 어렵운 시장 상황에 맞춘 감소 추세입니다. 정부가 개입을 해서 공급 감소 속도를 높이겠다는 것인데 이로 인해 문을 닫는 건설사가 많아지면 장기적으로 공급에 큰 문제가 생길 수 있습니다. 또 정부가 정한 감소폭이 적정한지 의심스럽습니다.
특히 정부가 결정하는 공공과 달리 민간 공급을 정부가 얼마나 조절을 할 수 있을지 알 수 없다. 어쩌면 생각보다 많이 줄어들 수 있기 때문에 이번 수급 조절책이 정말로 정교하게 짜여져 있는지 의문이 듭니다. 속도를 너무 급하게 가는 것은 아닌지 생각해 볼 필요가 있어 보입니다.