[뉴스토마토 김혜실기자] 앵커 : 지난주 4.1 부동산 대책의 후속 정책이 발표됐는데요. 침체된 부동산 시장 향후 전망과 건설업 회복 가능 여부까지 김혜실 기자와 오늘 마켓인터뷰 시간에 살펴봅니다.
정부가 4.1 부동산 활성화 대책의 후속조치를 발표했는데요. 주요 핵심 내용이 어떤 건가요.
기자 : 정부가 발표한 4.1 부동산 대책 후속조치의 핵심내용은 주택공급을 조절해 시장을 안정화 시키겠다는 겁니다. 먼저 정부는 시장 과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업 진행 상황에 맞춰 조정할 계획입니다. 사업이 초기단계인 경우 지구지정을 해제하거나 지구면적을 축소하고요. 사업이 진행 중인 지구는 지구별 상황을 감안해 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정한다는 계획입니다. 이번 후속조치 발표에서 가장 주목할 사항 키움증권 박중선 연구원께서 정리해주셨습니다.
연구원 : 정부가 7월 24일 후속조치를 내놨습니다. 향후 3년간 수도권 주택공급물량 18만 가구 축소가 주요 내용이고요. 취득세 영구 인하도 논의 중인 것으로 알려졌습니다.
수도권을 비롯한 국내 주택시장의 불황 원인은 수요를 이끌어 내지 못하는 지역에 주택이 과다 공급되었다는 것과 정부의 정책이 일관성이 없어서이기 때문인데요.
이러한 정책들은 부동산 시장 활성화를 위해 환영할만 하다고 봅니다.
앵커 : 3년간 수도권 주택공급물량 18만 가구를 축소한다는 점은 주택가격 측면에서 긍정적이라고 보셨습니다.
구체적으로는 어떻게 물량은 줄인다는 거죠.
기자 : 공공분양주택은 수급상황을 감안해 일부 물량의 사업승인을 연기하는 식의 방법으로 오는 2016년까지 사업승인물량을 9만가구 축소할 예정입니다. 또한 공공분양주택의 청약물량 시기도 조정할 계획인데요. 우선 LH가 분양할 예정인 주택을 2016년까지 5만1000가구 줄인다는 계획입니다.
또 정부는 주택 공급과잉 문제를 해결하기 위해 민간 주택공급을 조절하고 분양주택의 임대주택 전환도 추진합니다. 먼저 정부는 민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 밀어내기 식으로 분양하는 물량을 최소화하기 위해 금융수단을 활용해 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 마련했습니다.
또 미분양 주택 1000가구를 연기금과 보험사 등 금융기관이 참여하는 부동산투자신탁이 매입해 전세로 돌리는 리츠 시범 사업도 추진됩니다. 5년 동안 전세로 활용한 뒤에도 팔리지 않으면 LH가 사서 공공임대주택으로 활용한다는 겁니다.
공공과 민간의 주택 공급을 조정한다는 건데요. 이번 대책이 부동산 가격 하락 막을 수 있을까요. 키움증권 박중선 연구원께 들어보죠.
연구원 : 수도권의 미분양은 줄지 않고 있는데 이는 수요를 바라보지 않고 끊임없이 증가하는 공급 때문이었습니다.
향후 3년간 18만가구의 주택공급 축소는 수급의 불균형을 찾는데 심리적으로 도움을 줄 것이라고 봅니다.
그러나 여전히 업무, 교통, 교육, 행정 등 인프라가 부족한 2기 신도시들의 부동산가격 회복에는 큰 도움이 되지 않을 것이라고 봅니다. 앞으로도 이들지역의 주택 유효수요를 살리기 위하여 정부와 지자체가 투자해야할 점이 많다고 생각합니다.
앵커 : 수급의 불균형을 찾는데 심리적으로는 도움이 되겠지만 인프라가 부족한 2기 신도시들의 부동산에는 큰 영향이 없을 것으로 보셨습니다.
시장에서는 이번 대책을 어떻게 평가하고 있습니까.
기자 : 인위적으로 집값 부양을 하지 않겠다던 정부가 부동산 가격 부양과 전세시장 안정을 위해 인위적인 시장 통제에 나서기로 한 것인데요.
시장 전문가들은 4.1부동산대책 실행방안은 주택 수요량 밑으로 공급량을 인위적으로 떨어뜨려 수요 공급 원리상 최소한 주택가격이 하락할 수 있다는 불안감을 제거하기 위한 정책으로 풀이하고 있습니다.
시장 반응은 회의적입니다. 장기적으로 효과를 볼 수 있을지는 몰라도 당장 주택 매매심리를 끌어올리기에는 한계가 있다는 지적입니다. 특히 지난 정부에서 보금자리주택 등으로 인위적으로 시장을 움직여 많은 혼란을 일으켰는데요. 수급조절에 따른 시그널보다는 세금을 깎아주는 게 더 낫다는 입장입니다.
정부 의도대로 주택 매매심리를 끌어 올릴 수 있을까요. 키움증권 박중선 연구원 의견 들어봤습니다.
연구원 : 일단 하반기에는 취득세 영구감면 조치가 취해지기 직전이기 때문에 거래 절벽 속에 주택을 매매하려는 사람들에게 가장 힘든 시기가 될 것이라고 생각합니다.
건설사들은 주택시장이 살아난다는 기대감에 분양을 서두르고 있고 수요자들은 건설사들의 할인분양이나 전세입주 등을 기대하고 있는데요. 따라서 하반기 까지는 주택 매매 심리가 살아날 것 같지 않습니다.
앵커 : 하반기에는 취득세 영구감면 조치가 취해지기 직전이기 때문에 거래절벽으로 매매심리가 더욱 악화될 것으로 보셨습니다. 거래절벽, 왜 나타나는 겁니까.
기자 : 지난주 정부가 주택시장 정상화를 위해 취득세율을 인하하기로 방침을 정했습니다. 정부는 8월 말까지 관계부처 및 지자체와 협의를 거쳐 구체적인 방안을 마련한 후 9월 정기 국회에서 입법화할 계획이라고 설명했는데요.
정부가 취득세율 인하 방침을 공식화하면서도 소급 적용은 어려울 것이라고 밝혔습니다. 이에 따라 국회에서 관련 법이 통과돼 시행되기 전까지, 취득세율 인하 혜택을 받기 위해 매매자들이 거래를 연기하면서 거래 절벽 현상은 당분간 불가피할 것으로 보입니다.
수급 조절부터 취득세율 인하까지 여러 부동산 정책들 나오고 있는데요. 건설주에 모멘텀이 될 수 있을까요. 키움증권 박중선 연구원 의견 들어봤습니다.
연구원 : 건설사들의 가장 큰 문제는 지난 4~5년간의 부동산 시장 불황으로 인한 차입금 증가, 재무구조 악화입니다. 향후 기업들의 이익으로 이러한 차입금을 갚아야 하지만 한국사회가 건설사들에게 과거와 같은 높은 수익성 있는 사업들을 제공할 것 같지는 않습니다.
해외에서도 아직까지 적자 수주한 물량을 해소하는데 애로를 겪고 있다. 따라서 심리적으로 지금 매수하는것은 다소 앞서나간다는 생각입니다.
기자 : 최근 몇 년간 악화된 수익성으로 전반적으로 건설사들의 재무 구조가 좋지 않기 때문에 당장 매수에 나서는 것은 무리가 있다고 보셨습니다. 그렇다면 구체적으로 건설주 투자전략 어떻게 잡아야 할까요. 이어서 보시죠.
연구원 : 국내 건설사들이 과거 무리한 수주활동을 했다가 지금 재무구조가 많이 취약해졌습니다. 향후 이들은 수익성 위주의 수주 정책과 비용 절감을 통해서 영업이익을 확대하려고 노력할 텐데요.
그러나 기업의 이익을 회수하는 일순위는 채권자이고 우리 주주는 후순위이기 때문에 영업이익 턴어라운드 보다 순이익의 턴어라운드를 보다 중요시해야한다고 봅니다.
기자 : 국내외 사업 모두 수익성 회복이 쉽지 않다고 보셨고요. 재무구조가 정상화되었거나 풍부한 자산가치를 보유하고 있는 종목들에 관심 가질 필요가 있다고 조언하셨습니다.
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