[뉴스토마토 한승수기자] 올 들어 안정세를 유지하던 수도권 전세시장 분위기가 심상치 않다.
연 중 최고 성수기인 가을 이사철이 임박한 가운데 곳곳에서 재건축 이주가 시작되며 시장을 압박하고 있다.
게다가 전세난이 절정에 달했던 2년 전 전세계약을 체결했던 세입자들의 전세만기까지 겹치며 다시한번 전세대란이 일어날 것이란 우려가 커지고 있다.
한편에서는 10년 내 가장 높은 수준까지 올라온 전세가율은 얼마나 더 오를지, 이에 따른 매매전환 수요가 증가할 수 있을지에도 관심이 쏠리고 있다.
◇가을 이사철, 대규모 재건축 이주…전세시장 불안
업계에 따르면 올 하반기 강남권에서만 가락시영(5500가구), 잠원 대림(637가구), 신반포1차(790가구), 상일 고덕4단지 등 약 7300가구가 이주한다.
이 가운데 가락시영은 지난 10일 이주를 시작한 상태로 일대 전세시장을 들썩이게 하고 있다.
가락동 가락공인 관계자는 “이주가 시작되면서 10%가량 올랐다”며 “세입자들이 받은 이주비로는 이쪽에서 집을 얻기 힘들어 타지역으로 떠난 사람도 많은데도 가격이 상당히 올랐다”고 설명했다.
연초 1억7000만원이었던 가락동 우성1차 전용43㎡는 최근 2억원 선까지 전세가격이 올랐다.
가을 이사철이 가까워지며 수요가 늘고 있는 상황에서 재건축 이주수요까지 가세했다.
더큰 문제는 2년 전 체결된 대규모 전세세입자가 올 겨울 쏟아져 나온다는 것이다.
용인동천태양공인 박찬식 대표는 “2년 전 전세대란에 놀란 세입자들이 계약 만기 전 집을 알아보는 수요가 많다”면서 “임대차 물건이 많지 않은 상황에서 재계약과 휴가철 이후 외부 수요까지 몰리며 전세 가격이 상승하고 있다”고 말했다.
◇전세가율 60%, 전세→매매전환 변곡점
KB국민은행에 따르면 7월 수도권 아파트 평균 전세가율은 54.1%로 2003년 9월 이후 가장 높은 수준이다. 일부 아파트의 경우 70%를 넘는 곳도 있다.
실제 경기도 화성시 병점동 주공1단지 전용 59㎡는 매매가 1억7000만원에 전세값은 1억3000만원이다. 전세가율이 무려 76%에 달한다.
통상 업계에서는 전세세입자의 매매전환 임계치를 수도권 60%, 지방 70% 정도로 보고 있다.
지방5대광역시의 경우 전세가율이 70%를 넘었던 2010년 9월부터 매매가격도 급등하기 시작했다. 2010년 9월 이후 지난 달까지 지방5대광역시는 아파트 매매가는 평균 26.5% 오른 반면 이전 2년 동안 상승률은 5.5%에 불과하다.
장재현 부동산뱅크 팀장은 “최근 전세시장이 보합세를 보이는데도 매매가가 하락하며 전세가율은 지속적으로 상승했다”며 “하반기 매매가 상승 동력은 부족한 반면 전세가 상승 불안 요인은 산재해 있어 전세값과 매매차의 차이는 더욱 가까워질 것”이라고 전망했다.
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