[뉴스토마토 박용준 기자] 토지임대부 사회주택이 높은 주거안정성과 투기 수요 차단이라는 장점에도 과도한 부동산 비용에 발목잡히고 있다는 지적이 제기됐다.
25일 한국사회주택협회에 따르면 2015년부터 확산된 토지임대부 사회주택은 지속적으로 증가해 작년까지 1234호에 달한다.
토지임대부 사회주택은 공공이 토지를 소유하되 민간이 조성 및 운영을 맡는 민관협력주택이다. 공공과 민간이 각각 주택을 조성할 때보다 자금 부담이 줄어든다. 기존 공공임대보다 입주 가능한 계층이 확대된다. 주거비용 안정, 거주기간 보장으로 주거 안정성도 갖췄다. 토지를 공공이 소유하면서 토지 공공성을 확보하고 부동산 투기를 막는 효과를 갖고 있다.
토지임대부 사회주택인 함께주택4호 내 전용면적 54.6㎡인 201호의 경우 거주 1년차 보증금 2억3800만원, 월임대료 43만원이다. 거주 31년차가 돼도 보증금은 2억7551만원, 월임대료는 60만5000원에 그친다. 보증금은 10년에 5%, 월임대료는 4년에 5% 상승하는데 불과해 주변 시세와의 격차를 갈수록 벌리면서 입주자에게 높은 주거안정성을 가져다 준다.
작년 6월13일 함께주택 3호 준공식에 입주자들이 모여 있다. 사진/박용준 기자
하지만 이 같은 장잠에도 과도한 부동산 비용은 토지임대부 사회주택의 활성화를 가로막는 요소다. 특히, 토지이용료의 경우 연 2%로 얼핏 보기엔 높지 않지만, 토지 가격이 워낙 비싼 서울의 경우 연 2%만 환산해도 사업성에 큰 타격을 줄 정도다. 평당 2000만원에 토지이용료 2%를 적용하면 전용 15평형에 거주해도 낼 토지이용료는 연 400만원, 월 33만원에 달한다.
함께주택4호에 거주하는 입주자의 월 사용료를 살펴보면 월토지이용료가 69%, 건물매입비용이 11%를 차지한다. 토지와 건물에서 발생하는 부동산 비용이 80%에 달하는 셈이다. 각종 세금, 운영비, 수선비, 감가상각비 등은 20%를 넘길 수 없는 구조다. 이럴 경우 운영인건비를 줄이거나 관리비를 줄여 전체 주거품질의 저하로 이어질 수 있다. 입주자의 임대료 부담을 줄이고자 세대별 면적을 줄이다보니 3~4인 가족용 공급이 불가능하고 1인가구나 신혼부부만을 위한 주택만 양산하고 있다
지난 23일 국회에서 열린 토지임대부 사회주택 성과와 과제 토론회에서 전문가들은 부동산 비용 부담을 줄이는 방식으로 사업구조를 다양화해 시민들의 접근성을 높여야 한다고 입을 모았다. 박종숙 함께주택협동조합 상임이사는 “건축물은 오래 쓸수록 부동산 비용이 절감되는 만큼 토지임대기간을 30년 이상으로 재설정해 토지이용료를 인하할 수 있다”며 “토지이용료 납부방식도 다양화하고 소득이 낮은 입주자에게는 주거급여를 지원하는 등 주거안정성을 높여야 한다”고 말했다.
이한솔 한국사회주택협회 이사장은 “주택의 담보력이 저평가돼 금융조달, 보증금대출에서 어려움을 겪고 입주자들의 대출이나 보증보험 가입도 제약이 있다”며 “다른 주택사업보다 혜택이 필요하다는 얘기가 아니라 불리한 요건만이라도 해결해야 한다”고 말했다.
강세진 새로운사회를여는연구원 연구위원은 “서울과 유럽의 대도시의 경우 최근 급격한 주택가격 상승으로 주변 시세의 50% 수준도 저소득층에게는 소득(RIR)의 절반을 넘기는 경우가 많다”며 “유럽에서는 이러한 문제를 주거급여를 통해 해소하고 있으며, 서울도 공공지원을 늘릴 여유가 있다”고 말했다.
지난 23일 국회에서 열린 토지임대부 사회주택 성과와 과제 토론회에서 이한솔 한국사회주택협회 이사장이 말하고 있다. 사진/박용준 기자
박용준 기자 yjunsay@etomato.com
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