[뉴스토마토 조용훈 기자] 서울 은평구, 도봉구, 영등포구, 금천구 등 4개 자치구 21곳이 도심 공공주택 복합사업 1차 후보지로 선정됐다. 해당 지역에는 최대 700%의 용적률 등 각종 규제가 완화된 총 2만5200호의 신규 주택을 공급한다.
1차 도심공공주택 복합사업 후보지 현황 (단위: 곳/만호). 표/국토교통부.
국토교통부는 지난 2월 4일 발표한 '3080+ 대도시권 주택공급방안'의 도심 공공주택 복합사업 첫 번째 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구 총 21곳의 사업지를 선정했다고 31일 밝혔다.
3년간 한시적으로 운영하는 도심 공공주택 복합사업은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 저개발 도심 우수입지를 발굴해 고밀개발하는 형태다. 토지주·민간기업·지자체 등이 사업을 제안하면 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 주도해 추진한다.
역세권은 용적률을 최대 700%까지 완화한다. 상업시설 비율 완화 등 각종 인센티브도 부여해 '주거상업고밀지구'의 복합고밀로 개발한다. 5000㎡ 이상의 준공업지역은 스타트업 육성 공간과 연구개발(R&D)센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로 조성한다.
또 1만㎡ 이상의 낙후 저층주거지는 채광·높이 기준 등의 규제를 완화하고 생활SOC 복합을 통한 '주택공급활성화지구'로 조성한다.
1차 선도사업 후보지별 유형을 보면, 저층주거지 개발이 10곳으로 가장 많다. 그 다음으로는 역세권 개발 9곳, 준공업 2곳이다. 주택 공급물량은 저층주거지 1만7500호, 역세권 7200호, 준공업 500호다.
유형별 주요사업지는 저층주거지의 경우 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근(1008호)과 방학2동 방학초교 인근(889호), 영등포구 옛 신길2(1366호)·4(1199호)·15(2380호) 뉴타운 구역 등이다.
도심 공공주택 복합사업으로 계획된 주택 공급물량은 오는 2025년까지 역세권 12만3000호, 준공업 1만2000호, 저층주거 6만1000호 등 총 19만6000호다.
역세권은 금천구 가산디지털단지역(1253호), 도봉구 방학역 인근(364호), 쌍문역 동측·서측(1598호), 영등포 영등포역(2580호) 등이다. 준공업지역은 도봉구 창동 674일대 9787㎡(213호)와 창2동 주민센터 인근 1만5459㎡(334호)다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부의 주택공급 의지가 확고하고 계획도 차질없이 진행하겠다는 시그널로서는 긍정적"이라고 평가했다. 다만 민간으로부터의 호응을 끌어내기 위해서는 구체적인 '성공사례'가 시급하다는 점을 꼬집었다.
이 연구원은 이어 "웬만큼 사업추진 상황이 궤도에 오른 예시가 있어야 주민들도 공공주도 사업진행에 찬성표를 던져 동의율을 끌어낼 수 있다"며 "(공공이 주도하면) 사업성이 상향된다는 것을 명확하게 나타낼 성공사례가 필요하다"고 말했다.
선도 후보지 21개 구역 평균 사업효과. 표/국토교통부.
이번 1차 선도사업 후보지 21곳에 대한 사업효과 분석결과을 보면, 용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획인센티브를 통한 사업 추진 시 용적률이 기존 자체 개발 추진과 비교해 평균 111% 포인트 상향하는 것으로 나타났다.
공급세대는 도시규제완화·기반시설 기부채납 완화 등으로 구역별 평균 341세대(39.9%)가 늘어날 것으로 분석됐다.
토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선으로 우선분양가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 예측됐다. 이에 따라 토지주 수익률은 평균 29.6% 포인트 높아진다.
윤성원 국토부 1차관은 "이번에 선정된 1차 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정했다"며 "향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정"이라고 말했다.
국토부는 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐 토지 등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보한 후보지에 대해 오는 7월부터 예정지구로 지정할 계획이다.
이번 1차 후보지 중 올해 안으로 주민동의를 받아 사업에 착수하는 경우는 토지주에게 민간 재개발사업 대비 최대 30% 포인트 높은 수익률을 보장한다. 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 각종 지원도 이뤄진다.
한편 예정지구 지정 때에는 부동산 이상·특이거래를 조사하고, 국세청 통보와 경찰청 수사 의뢰 등 투기 수요 유입을 차단할 방침이다.
세종=조용훈 기자 joyonghun@etomato.com