(일문일답)기준가보다 낮은 수익증권 가격, 펀드가치와 무관
"미국 등 오피스시장, 코로나19 영향 크지 않다"
입력 : 2020-04-07 12:00:00 수정 : 2020-04-07 12:00:00
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 미래에셋자산운용은 '맵스' 시리즈로 5개의 부동산 공모펀드를 운용하고 있다. 이중 을지로 센터원 빌딩이 주력인 미래에셋맵스 아시아퍼시픽 부동산공모1호 펀드가 '맵스리얼티1'란 이름으로 주식시장에 상장돼 있으며, 미국과 호주, 브라질 등에 투자하는 나머지 4개 펀드는 수익증권시장에서 거래 중이다. 이 펀드들의 운용을 책임지고 있는 최창훈 미래에셋자산운용 부동산부문 대표에게 서면으로 궁금한 것들을 물었다. 
 
코로나19 사태 이후 해외부동산 펀드들의 기준가와 시장(수익증권) 거래가의 갭이 많이 벌어졌다. 
 
-시장가는 시장 참여자들 간의 거래에 따라 가격이 형성돼 실제 운용하는 펀드의 기준가와는 괴리가 발생한다. 펀드 기준가의 경우 기초자산인 부동산 관련 주식이 노출돼 있는 국가의 환율 변동, 연 1회 진행하는 감정평가 결과, 그리고 자산운용 결과에 따라 변한다.
 
해당 수익증권들은 시장 내 유동성이 낮은 편이라서 적정가치와 괴리가 발생하는 경향이 있다. 괴리율은 시장 참여자의 투자심리가 반영된 것으로 펀드 가치 변화와는 무관하다. 변동성 확대에 따른 일시적 현상으로 변동성이 줄어들면 펀드 가치에 수렴할 가능성이 높다고 판단한다. 
 
중간 자산재평가를 하지 않는 이상 펀드 기준가엔 환율 변동만 반영될 텐데, 요즘 수익증권 시세는 환율 변동폭을 넘어선 수준이다. 이것만 보면 투자자들은 현지에서 나만 모르는 무슨 일이 생긴 게 아닐지 걱정할 수밖에 없다. 현지 상황은 어떤가. 
 
-미래에셋의 부동산 펀드가 투자한 미국 댈러스 지역은 지난해 신규 일자리 창출 영향으로 오피스 수요가 지속적으로 증가했다. 2019년 공실률은 20.1%로 전년비 1.2% 하락했으며, 순임대면적도 7분기 연속 성장세를 이어갔다. 지난 4분기 애틀랜타 오피스 수요도 17.1%의 공실률(3분기 대비 0.2% 하락)과 최근 6년래 최고치 임대료를 기록하는 등 꾸준히 상승했다. 
 
댈러스와 애틀란타 오피스 시장은 최근 국제유가 하락의 영향을 직접적으로 받는 산업의 비중은 낮고, 의료 및 생명공학 산업 비중이 높아 중장기적으로 안정적으로 유지될 것으로 전망된다.
 
펀드가 투자한 댈러스, 애틀랜타 오피스의 주요 임차인은 세계적 금융기관인 스테이트팜(State Farm)의 지역 본사다. 스테이트팜은 지난해 무디스로부터 한국 신용등급(Aa2)과 비슷한 Aa1으로 평가됐다. 코로나19 사태의 영향을 받을 가능성은 낮다고 전망한다. 해당 건물 일부가 상업시설이지만 지난해 스테이트팜의 임대료가 전체 임대수익의 97~98%를 차지하고 있어 그 영향은 미미할 것이다.
 
브라질과 호주는 어떤지.
 
-지난해 브라질 상파울로 오피스 시장은 지난 10년 중 신규 공급이 가장 적어 공실률이 하락했고 임차수요는 증가해 임대인 우위 시장이 형성됐다. 지난 4분기 공실률은 2018년 말보다 3.8% 하락한 14.4%를 기록했다. 코로나19 사태로 금융시장의 변동성은 커졌지만 오피스 시장 수요는 중장기적 관점에서 유지될 것이다. 
 
펀드가 보유한 건물의 임차인은 대부분 재택근무를 시행하고 있으며, 이 건물에서 확진 사례는 4월2일 현재 아직 나오지 않았다. 리테일 임차인은 없고, 매출에 연동되는 임대계약서도 체결한 바 없어, 펀드자산에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상한다.
 
호주의 경우 호주준비은행의 기준금리 인하로 자금 조달 환경이 양호해 2019년 호주 총 오피스 거래량이 최근 10년 중 가장 높은 수치를 기록했다. 아울러 호주전역의 CBD(도심) 오피스 시장도 공실률이 하락하는 등 견고한 모습이다. 2023년까지 예정된 정부 차원 대중교통 인프라 프로젝트로 접근성이 향상돼 향후 CBD 오피스 거래시장 및 임대차시장에 긍정적인 영향이 예상된다. 펀드가 보유한 물건은 호주연방정부 교육부가 100% 단일 임차하고 있어, 코로나19 확산이 미치는 영향은 미미할 것으로 예상한다. 또한, 최근 호주 내 코로나19 확산에 대응하기 위해 현지 자산관리회사, 임차인과 현황 파악과 대응 방안을 마련하고 있다.
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com

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  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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