(재테크)리츠, 맞물린 호악재에 투자자 '갈팡질팡'

리츠시장 '과반' 미국 금리인상 임박…장기수익률로 이겨낼까

리츠(REITs)에 관심있는 이들이 미국 금리인상과 상업용 부동산 성장세 사이에서 투자 방향성을 찾고 있다. 금리인상 시기를 앞두고 투자자산별 희비가 엇갈리는 가운데 지난해 이후 상승추세를 지속하던 리츠시장 역시 조정기를 거치고 있기 때문이다.

 

미국은 제로금리 시대 대미를 알리며 연내 적어도 1~2차례 금리인상을 기정사실화하고 있는데, 리츠는 대표적인 인컴형 자산으로 통상 금리와는 상반된 흐름을 나타내는 게 특징이다. 차익실현 욕구와 함께 세계 리츠시장의 과반수를 차지한 미국이 금리인상을 단행하면 유동성이 축소될 것이라는 우려가 반영된 결과다.

 

여기에 전세계 상업용 부동산 투자 규모가 빠른 증가세라는 점, 전반적인 부동산 시장의 펀더멘털(기초체력)이 리츠의 중장기 수익률의 핵심이라는 점에서 하반기가 글로벌 우량리츠에 투자할 적기라는 평가가 맞선다. 

 

손동현 현대증권 연구원은 "지난해 28% 상승하며 고성장한 리츠시장의 조정이 지속되는데, 리츠시장이 금리인상기 전에는 국채금리에 민감하게 반응하지만 이후에는 금리인상보다 다른 경제적 요인에 영향을 더 많이 받는다"고 평가했다.

 

한국리츠협회가 '리츠(REITs) 캠퍼스 투어'를 열어 리츠 현황과 전망에 대해 설명하고 있다. 사진/한국리츠협회

 

상업용 부동산 확대 '호재' vs 미 금리인상은 '부담'

 

리츠는 부동산 간접투자상품이다. 여러 투자자에게서 자금을 모아 특정 프로젝트 개발 또는 부동산 매입에 참여하거나 부동산 관련 유가증권에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 방식을 취한다. 상장리츠는 거래소에서 주식형태로 거래된다. 

 

투자자 입장에서는 공모형 리츠를 통해 소액으로 부동산에 투자할 수 있고, 증권시장에서 지분을 쉽게 매각해 현금화할 수 있다는 장점이 있다. 리츠같은 대체투자에 투자함으로써 기존 포트폴리오 수익률을 높이고 위험관리 측면에서 분산투자 효과도 극대화할 수 있다.

 

특히 미국리츠는 투자매력이 높아지며 지난해 최고의 투자성과를 거두기도 했다. 그런데 연초까지 이어지던 기대감은 미국 금리인상 우려로 수개월째 부진한 조정세다.

 

2일 에프앤가이드에 따르면 상반기(1~6월)중 글로벌리츠재간접 펀드는 손실(-1.7%)로 돌아섰고, 설정액도 연초이후 256억원 감소했다.

 

고은진 하나대투증권 연구원은 "인컴형 수익구조로 금리노출도가 큰 배당형 투자자산들에 대해 1차적인 우려가 있는 것은 정상적 반응이지만, 금리인상도 건전한 경제여건에 기초한 것이기 때문에 금리만으로 자산 성과를 결론짓기는 섣부르다"고 말했다. 상업용 부동산 시장 투자 규모가 성장세라는 점에서 금리인상에 대한 우려는 지나치다는 의견이다.

 

이수정 한국투자증권 연구원도 "리츠는 상장 부동산 자산이기 때문에 단기적으로는 주식시장의 영향을 받지만, 장기 수익률은 실물부동산 시장에 수렴하는 게 특징"이라며 "경제 성장기의 금리상승은 부동산 임대시장에서 수요증가와 임대료 상승으로 이어지기도 한다"고 설명했다.

  

조정 마무리? 미국, 영국, 일본리츠 등 관심

 

국내 리츠시장 규모는 글로벌 시장 대비 아직 영세한 형편이다.

 

한국리츠협회에 따르면 현재 30여개국에서 리츠를 도입했으며, 국가별 상장 리츠 운영규모는 미국 862조원, 호주 94조원, 일본 88조원, 싱가포르 49조원, 홍콩 20조원, 한국 2000억원 수준이다. 아시아·태평양 시장은 호주, 일본, 싱가포르, 홍콩 등 4개국이 90% 이상을 차지한다. 국내의 경우 상장 리츠사(ETF 제외)는 이코리아리츠, 광희리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 코크렙15호 등 5개에 불과하다.

 

이에따라 하반기에 대한 전문가들의 시각 역시 글로벌 상장 리츠에 모아졌다.

 

고은진 연구원은 "지난해처럼 눈부신 성과를 기대하기는 어렵겠지만, 고배당 자산의 투자매력은 충분히 확인시켜줄 것"이라며 "상반기에 이미 조정흐름이 나타나 추가하락 부담이 낮아졌기 때문에 하반기는 미국리츠 투자의 적기가 될 것"이라고 전망했다. 그는 "더 높은 수익을 바란다면 양적완화 효과가 나타날 유럽의 상업용 부동산 리츠에 대해서도 관심 가져볼 만하다"고 덧붙였다.

 

이수정 연구원은 미국, 영국, 남유럽 1선도시, 일본 도쿄리츠를 긍정적으로 봤다. 구체적인 종목으로는 미국의 '코어사이트 리얼티(Coresite Realty)', 영국의 '워크스페이스 그룹(Workspace Group)', 이탈리아 '베니 스태빌리(Beni Stabili)', 일본 '프리미어 인베스트먼트(Premier Investment Corporation)'에 주목했다. 이 연구원은 "미국과 영국 금리인상 노이즈로 인한 추가조정은 리츠 장기투자에는 좋은 매수기회가 될 것"이라고 했다.

 

한편, 국내의 경우 간접투자기구 중 리츠 투자운용 관련 제도가 가장 엄격해 투자가 활성화되지 못했다는 주장과 함께 부동산투자회사법 전면개정이 필요하다는 업계의 목소리가 꾸준하다.

 

지난 4월 한국거래소는 '유가증권시장 상장규정'을 개정해 비개발 리츠사의 상장 요건을 매출액 300억원에서 100억원으로 낮추고 퇴출 기준도 완화하는 등 리츠 상장 활성화 방안을 내놓았다. 시장진입 문턱을 낮춰 리츠사의 자금조달을 지원하고, 일반투자자들이 부동산 금융투자상품에 투자할 기회를 확대시킨다는 계획이다.

 

김보선 기자 [e-mail]