(동네한바퀴)저층·용적률 101%의 잠재력 지닌 매화주공3단지
분당의 북동쪽 끝, 야탑역서 멀지만 재건축 추진시 유리
입력 : 2020-08-12 09:00:00 수정 : 2020-08-12 09:09:24
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 경기도 성남시 분당구 야탑동은 분당의 북쪽 끝에 위치한 동이다. 매화주공3단지는 야탑동의 동쪽 끝, 그러니까 분당의 북동쪽 끝에 있는 851세대 아파트다. 위로는 성남시 중원구 여수동, 동쪽으로는 도촌동과 접해 있다. 
 
맨 구석까지 찾아간 이유는 가격 때문이다. 아무리 1기 신도기라도 해도 ‘분당’이라는 이름값이 있는데, 웬만한 곳은 젊은층이나 서민이 엄두를 내기 힘든 가격이다. 그나마 야탑동, 그중에서도 매화마을 단지들이 분당에서는 저렴한 축에 든다.  
 
매화3단지에서 야탑역까지 걸어가면 20분쯤 걸리는 먼 거리다. 단지 앞에서 버스를 이용해야 한다. 단지 바로 앞 버스정류장에는 서울 명동 롯데백화점, 안양시 평촌 방향으로 가는 좌석버스 노선이 있다. 도보 5분 거리에 중탑초등학교가 있으며 상업시설은 야탑역 주변에 모여 있다. 
 
인근에 주공아파트 단지가 여럿 있는데 굳이 3단지를 찍은 것은 용적률 때문이다. 전체 단지 용적률이 101%에 불과하다. 1단지는 164%, 2단지는 200%, 여수천을 사이로 마주보고 있는 4단지는 133%다. 
 
매화주공3단지에는 저충 동이 여럿 섞여 있다. 덕분에 용적률이 낮아졌고 주거환경도 쾌적한 편이다. <사진/김창경 기자>
 
특히 16개 아파트 동 중에서 5층 동이 7동이나 섞여 있는 것이 중요하다. 저층 동으로 인해서 전체 용적률이 낮아진 점도 중요하지만, 5층 동에는 엘리베이터가 없다는 것이 핵심이다. 이 사실이 차후 재건축을 위한 안전진단 심사에서 중요하게 작용할 전망이다. 한 부동산 전문가는 “목동 신도시에서 저층 아파트 단지가 재건축 심사에서 통과된 것과 같은 이유로 매화주공3단지도 분당의 다른 아파트 단지들에 비해 안전진단 심사에서 통과될 가능성이 높다”고 말했다.  
 
단지 앞 상가 지분이 분리돼 있어서 재건축 협의 시 의견이 충돌할 가능성이 낮은 것도 장점이다. 
 
물론 1993년에 완공한 27살 아파트라서 재건축이 호재가 되려면 아직 멀었지만 언제 이슈가 되든 될 것이고, 시세도 그에 맞춰 움직일 것이다. 
 
낮은 용적률과 저층 동 덕분에 단지 전체가 넓고 쾌적해 보인다. 뒤에 야트막한 산이 있고 새로 도색을 한 데다 마침 폭우가 그친 뒤에 방문해 더 그런 인상을 받았을 것이다.  
 
평형은 38㎡(전용면적 31㎡)부터 70㎡(49㎡)까지 소형 위주로 구성돼 있다. 세대수가 가장 많은 평형은 59㎡(41㎡, 411세대)다. 거래도 가장 많다. 매도 호가는 4억9000만~5억원 정도다. 7월 실거래 신고가 많았는데 그중에는 4억7300만원 거래 건도 있었다. 전세가(실거래)는 1억9000만~2억2000만원이다. 
 
고층 동은 복도식이다. 3단지 중에서는 큰 중소형 평형이 배치돼 있다. <사진/김창경 기자>
 
흥미로운 것은 58㎡(46㎡)형이 공급면적은 더 작은데도 전용면적이 2평 가까이 커서 시세도 이쪽이 더 비싸다는 점이다. 이 평형은 현재 5억3000만원에 매물로 나와 있다. 지난 6월에 5억1000만원 실거래가 있어서 과한 수준은 아닌 것으로 보인다. 
 
최근 나오는 매물은 대부분 전세보증금을 떠안고 거래를 원하는 투자 매물로 추정된다. 정부의 갭투자 규제 이후 빠져나가는 물건으로 추정된다. 이 때문에 꾸준히 오르던 시세가 횡보하는 모습을 보이고 있다.   
 
실거래든 투자든, 물건을 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 복도식과 계산식의 구분이다. 10층, 15층 동은 복도식이고 5층 동이 계단식이다. 하지만 5층 동엔 엘리베이터가 없다. 이로 인해 고층인 5층이 더 저렴하다. 저층 동은 48㎡(38㎡)과 38㎡(30㎡) 두 평형으로 구성돼 있다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 

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  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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