(뉴스리듬)민간주택 분양가상한제, 얼마나 효과 있을까?
(뉴스분석)이달 8일부터 본격 시행…서울 내 정비사업장 내년 4월28일 이후 적용
입력 : 2019-11-07 17:06:44 수정 : 2019-11-07 17:06:44
분양가, 주변 시세 대비 20~30% 저렴
'로또분양' 등 과도한 시세차익 부작용 우려
전매제한 기간 최장 10년으로 강화
‘풍선효과’ 발생 시 2차 지역 추가 지정
주택시장 자금유입 차단·자금출처조사 강화
편법증여·대출 규제 미준수 시 관계기관 통보
 
 
[뉴스토마토 조용훈 기자]
 
[앵커]
 
정부가 서울 강남구 개포동을 비롯한 내 27개 동에 '민간택지 분양가상한제'를 적용하기로 결정했습니다. 또 기존 조정대상 지역으로 묶여있던 부산의 동래·수영·해운대구와 경기 고양, 남양주시 일부지역을 조정대상 지역에서 해제했습니다. 정부가 발표한 분양가상한제에 대해 오늘 뉴스분석에서 자세하게 브리핑 해드리겠습니다. 정책부 조용훈 기자 나왔습니다.
 
조 기자, 어제(6일) 정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 대상지역을 전격 발표했는데, 특징이 뭡니까?
 
[기자]
 
네, 어제 국토교통부는 정부세종청사에서 주거정책심의원회(주정심)을 개최했습니다. 이날 주정심에서는 민간택지 분양가 상한제 적용 대상지역을 최종 선정해 발표했습니다. 대상 지역은 서초구 잠원동, 강남구 개포동 등 총 27개 동입니다. 분양가상한제 지역을 시·군·구 단위가 아니라 동 단위로 '핀셋' 지정했습니다. 
 
[앵커]
 
대부분 강남지역에 몰려있네요? 선정된 이유는요?
 
그래픽/최원식·표영주 디자이너
 
[기자]
 
네, 말씀하신대로 27개동 중 22개동이 강남 4구에 몰려있습니다. 대부분 지난 몇 년간 서울 아파트 가격 상승을 견인해온 곳들입니다. 우선 국토부는 이미 서울 25개 자치구가 투기과열지구로 분양가 상한제 적용을 위한 법적 요건을 갖춘 상황에서 이번 지정 시에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다는 설명입니다. 
 
[앵커]
 
조정대상지역에 대한 조정도 이뤄졌다고요?
 
[기자]
 
네, 우선 부산 해운대구, 동래구, 수영구 등 3개 구가 조정대상지역에서 풀리면서  부산 전 지역이 조정대상지역에서 해제됐습니다. 또 고양시와 남양주 일부지역을 제외하고 모든 지역이 조정대상지역에서 해제됐습니다. 조정대상지역이 유지되는 일부 지역은 고양시 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구 등 7개 지역이고, 남양주시는 다산동과 별내동이 조정대상지역을 유지합니다. 고양시의 경우 서울 접근성이 우수하고 GTX-A 노선과 3기 신도시 관련 교통망 확충같은 개발 호재가 엮여 있고, 남양주의 경우 별내신도시와 다산신도시가 있어 서울의 가격 상승의 영향권에 있다는 게 이유입니다. 
 
[앵커]
 
분양가 상한제는 언제부터 시행됩니까?
 
[기자]
 
당장 관보에 실리는 내일 8일부터입니다. 이미 정비사업이 진행되고 있는 곳은 내년 4월28일까지 분양공고가 이뤄지면 상한제 적용을 피해갈 수 있습니다. 
 
앞서 국토부는 분양가 상한제와 관련해 관리처분 인가를 받은 단지에 대해 유예기간을 줬습니다. 때문에 현재 서울에서 관리처분 계획이 승인된 재건축 단지나 이미 착공에 들어간 단지들은 내년 4월28일 이전까지 분양에 들어가면 상한제를 적용받지 않습니다. 
 
강남권의 경우 5천 가구의 일반분양이 예정돼 있던 둔촌 주공이라든지 반포주공 1단지 등이 해당됩니다. 
 
[앵커]
 
상한제가 본격 시행되면 분양가는 얼마나 낮아지는 효과가 있나요?
 
그래픽/최원식·표영주 디자이너
 
[기자]
 
국토부는 주변 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 30%까지 낮아질거라고 보고 있습니다. 상한제 적용 대상 지역에 포함되면 주택도시보증공사(HUG)의 별도 관리를 받지 않기 때문에 HUG의 분양가 통제 가격보다도 대략 5~10%까지 낮아진다는 겁니다. 현재 HUG의 분양보증 심사를 통과하려면 가장 최근에 공급된 단지 분양가의 105%를 넘지 않아야 합니다. 
 
[앵커]
 
분양가 상한제를 시행하게 되면 일명 ‘로또분양’ 같은 과도한 시세차익을 보는 무주택자도 늘어날 거 같은데요? 
 
[기자]
 
아무래도 주변 시세보다 싸게 분양을 하고 여기에 더해 신축아파트라는 프리미엄까지 형성되면 가격 상승은 불가피할 것으로 보입니다. 입주자들역시 상당한 시세차익을 기대할 수 있을 것 같습니다. 이런 우려 때문에 국토부에서도 별도 제한장치를 마련해뒀습니다. 
 
우선 주변 시세와 분양가의 차이에 따라 일반 아파트보다 긴 전매제한이 적용됩니다. 국토부는 관련 시행령을 개정해 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 시세 대비 분양가 수준에 따라 최장 10년까지 확대했습니다. 민간택지와 공공택지 모두 분양가격이 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100%는 8년, 80% 미만은 10년으로 각각 늘어난다. 
 
[앵커]
 
분양가 상한제 시행 이후에도 가격 상승이 계속된다면 정부가 따로 내놓을 추가 대책이 있나요?
 
[기자]
 
우선 국토부는 어제 발표한 분양가 상한제 대상지역을 1차 지정이라고 말했습니다. 다시말해 상한제 적용으로 인근 지역의 가격상승이 일어나는 풍선효과나 분양가 상한제를 회피하려는 움직임이 확인되면 추가로 2차 대상지역을 선정하겠다는 겁니다. 또 정부에서도 현재의 저금리 기조와 늘어난 시중 유동성이 주택시장으로 흘러들어가는걸 막기위해 자금출처조사 강도를 높일 계획입니다. 특히 최근 시장 상승세를 야기하는 게 결국 투기 수요라고 판단하고 편법 증여?대출 규제 미준수 등 불법 행위에 대해서는 관계기관에 통보해 처벌하겠다는 방침입니다. 
 
 
조용훈 기자 joyonghun@etomato.com
 
 

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  • 조용훈

배운 것보다 배울 것이 더 많아 즐거운 조용훈 기자입니다.

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