내년 DSR, 2금융 확대 적용…부동산 투자 돈줄 막힌다

갭투자 등 투기 수요 억제…내집 마련 실수요 타격 우려도

[뉴스토마토 손희연 기자] 정부가 내년에도 대출 규제 강도를 높여 부동산에 유입되는 투기성 자금 수요를 막는다. 내년 2월부터 DSR(총부채원리금상환비율)이 제2금융권까지 확대 적용돼 대출 심사가 더욱 까다로워진다. 이는 투기를 억제하는 대신 현금이 부족한 실수요도 타격받을 수 있다는 우려를 낳고 있다. 전반적으로 유동성이 줄어드는 부동산 시장은 당분간 경색국면이 불가피할 전망이다. 

 

은행 창구에서 고객이 총체적상환능력비율(DSR) 적용 대출 상담을 받고 있는 모습. 사진/뉴시스

 

27일 관련 업계에 따르면 금융위원회는 시중은행에서만 시행하던 DSR(총부채원리금상환비율)을 내년 2월부터는 제2금융권에도 도입할 예정이다. DSR 규제는 지난 10월31일부터 시중은행을 시작으로 강화됐다. DSR은 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연소득 대비 얼마인지를 감안해 대출을 관리하는 지표다. 주택 담보 대출 외에 마이너스통장을 포함한 신용대출, 비주택 담보대출 등 다른 대출의 이자를 포함한 연간 원리금 상환액까지 부채로 간주해 여신 여력이 크게 줄어들게 된다. 소득에 비해 빚이 많은 사람은 은행에서 돈을 빌리기가 어렵게 되는 것이다. 

 

내년 2월부터는 제2금융권까지 확대 적용되면서 부동산 시장에 미칠 파장도 주목된다. 전문가들은 대출 규제로 수요 억제 효과가 있을 것이라고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "주택은 고가자산이기 때문에 수요자들에게 대출은 필수"라며 "금리인상 가능성까지 겹치면서 수요 위축은 불가피하다"라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리는 다소 상승이 둔화된다고 해도 이자 부담이 커지고, 이미 규제 지역에 대출 규제가 강화되어 소득이 받쳐주지 않거나 기존 대출이 있는 사람들은 투자가 힘들어질 것"이라며 "내 집 마련을 위한 실수요자들도 본인의 자금 상황에 맞게 보수적으로 접근할 것"이라고 말했다. 

 

앞서 9·13부동산대책의 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’에 따라 추첨제 무주택자 우선 공급 등 청약제도가 강화됐다. 다만 중도금 대출을 낀 수요자가 추가로 신용대출이나 주택담보대출을 받으려고 하면 중도금 대출도 DSR 규제에 잡힌다. 특히 현금 부자와 중산층, 서민 간 격차가 더 벌어질 것이라는 지적과 함께 이에 대한 구제 방안도 필요하다고 전문가들은 입을 모은다. 함 팀장은 "대출로 자금줄이 막혀 내 집 마련에 어려움을 겪는 선의의 수요자들을 위해서는 저렴한 상품으로 갈아탈 수 있게 해주거나 대안 대출을 고려해주는 등 여러 방법으로 구제 방안 마련이 필요하다"라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대출 규제가 제2금융권까지 확대되면서 자금 마련이 어려운 수요자와 그렇지 않은 수요자 간의 격차는 더 벌어질 것"이라며 "자금이 충분한 현금 부자만 집을 살 기회를 잡게 되는 부작용"이라고 지적했다.     

 

가뜩이나 수요 관망세로 거래가 위축된 시장에서 현금 부담으로 매매가 실종될 가능성도 제기된다. 이에 부동산 경기 침체에 대한 우려도 늘고 있다. 심 교수는 “금리인상과 더불어 대출 문턱이 높아져 주택 구매 여력이 줄어들 수밖에 없다”면서 “DSR 규제로 주택 시장 위축이 불가피한 상황인데 부동산 전반적인 산업 경기 침체까지 우려된다"고 말했다. 

 

업계는 잔금대출로 인한 미입주 리스크가 확대되지 않도록 주택금융규제에 대한 재조정이 필요하다고 주장한다. 주택산업연구원은 '2019년 주택시장 전망'에서 내년 부동산 시장 5대 영향 변수 중  입주예정물량이 집중된 지역의 입주율에 중요한 영향을 미칠 변수로 입주량과 대출규제를 꼽았다. 세입자 미확보, 기존주택 처분지연, 잔금대출 미확보 등으로 인해 입주예정자의 미입주 리스크가 대두된다. 주택산업연구원은 특히 잔금대출 차질로 인한 미입주 리스크가 확대되지 않도록 입주예정단지의 주택대출규제 재점검이 필요하다고 강조했다. 

 

한편  KB금융지주가 발표한 '2019 KB 부동산 보고서'에 따르면 2018년 주택시장 안정화 정책 중 주택가격 하락에 영향을 준 정책으로 대출규제를 최우선으로 꼽았다. 전문가와 중개업소, PB 모두 DTI·DSR 적용 등 대출규제의 영향이 가장 컸다고 지적했다. 특히 중개업소의 경우 응답률이 57%에 달해 현장에서 체감하는 금융규제의 효과는 더욱 큰 것으로 나타났다.

 

손희연 기자 [e-mail]