금리 상승기엔 주택연금보다 연금형 희망나눔주택

연금액, 주택연금·즉시연금보다 많다…거주는 공공임대주택에서

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 주택을 노후 연금으로 활용할 수 있는 수단이 또 하나 생겼다. LH가 선보인 ‘연금형 희망나눔주택’이다.  

 

연금형 희망나눔주택이란 만 65세 이상 주택 소유자가 LH에 집을 넘기면 LH에서 10년에서 최장 30년까지 연금을 지급하는 형태의 연금형 상품이다. 조건은 부부 중 한 사람이라도 만 65세를 넘어야 한다는 것, 보유한 주택 수는 한 채로 감정평가금액이 9억원 이하여야 한다. 

 

언뜻 보면 집을 담보로 연금을 받는 한국주택금융공사의 주택연금과 닮아 보이겠지만 큰 차이점이 있다. 첫째, 주택연금은 모든 집이 대상이 되지만 주로 아파트 소유주의 신청이 많다. 이와 달리 연금형 희망나눔주택은 다세대·다가구 주택 소유주만 신청할 수 있다. 

 

그 이유는 뒤에서 살펴보기로 하고 먼저 상품 구조부터 비교해 보자. 주택연금은 ‘연금’이라는 이름이 붙어있을 뿐 상품의 구조는 집을 담보로 대출을 받아 노후자금으로 쓰다가 나중에 대출을 갚거나 집을 공사에 넘기는 역모기지론이다. 이와 달리 연금형 희망나눔주택은 집을 온전히 LH에 매도하고 연금을 수령하는 방식이다. 즉, 집의 명의를 넘긴 후에 그 돈을 재원으로 연금을 받느냐, 일단 빌려서 쓰다가 나중에 집으로 갚느냐의 차이가 있는 것이다. 

 

집의 소유권을 확보한 채로 연금을 받는다는 점에서 보자면 주택연금이 유리해 보이겠지만, 연금수령액을 비교하면 연금형 희망나눔주택 쪽이 훨씬 많다. 예를 들어 감정평가액이 3억원인 집으로 20년간 주택연금을 받을 경우 현재 월 수령액은 83만원에 불과하다. 하지만 연금형 희망나눔주택은 무려 153만원이 조금 넘는 수준이다. 

 

똑같은 가격의 집인데 이런 차이가 생기는 것은 ‘거주’ 때문이다. 주택연금은 대출이자까지 포함해서 산출된 연금을 받는 것으로 거주는 계속 그 집에서 사는 것으로 해결할 수 있다. 하지만 연금형 희망나눔주택은 집을 통째로 매도하는 것이다. 당연히 매도 후 살 집을 따로 마련해야 한다. 매달 받는 153만원으로 거주비용까지 해결해야 하는 것이다. 

 

 

이렇게만 보면 연금형 희망나눔주택은 어차피 내 집을 팔아서 그 돈을 연금으로 쓰는 것이므로 별다른 메리트가 없어 보일 것이다. 하지만 LH가 그리 야박한 제도를 만들었을 리 없다. 일단 집을 LH에 매도하는 것은 맞지만, 본인들이 원한다면 그 집에서 살 수는 있다. LH가 이 사업을 하는 이유는 큰 집을 매입해 살기 좋게 고치거나 새로 지은 뒤 젊은 층이나 서민들을 위한 다가구 임대주택으로 공급하기 위한 목적이다. 따라서 이 집에서 계속 살고 싶다면 다른 이들과 똑같이 세입자 신분으로 살아야 한다. 원한다면 LH가 한 동네의 다른 주택(공공임대주택)에 세를 얻어주기도 한다. 그래서 아파트가 아닌 다세대·다가구주택 소유자만 연금형 희망나눔주택에 신청할 수 있는 것이다.  

 

거주는 그렇다 치고 희망나눔주택에서 지급하는 연금액은 적정한 수준일까? 그냥 개인적으로 집을 처분하고 세를 얻어 살면서 그 돈으로 즉시연금 등 목돈을 맡기고 생활자금을 타서 쓰는 금융상품에 가입한다면 더 낫지 않을까?

 

이 궁금증은 즉시연금 상품에 일시납 보험료(가입금액) 3억원을 납입하고 20년간 연금을 수령하는 경우 얼마를 받을 수 있는지 확인하면 바로 풀 수 있다. ‘ABL하나로연금보험 즉시형’을 예로 들면 현재 공시이율 2.44%를 기준으로, 20년간 매달 150만원씩 수령이 가능하다. 물론 공시이율은 변동형이므로 금리 상황에 따라 연금액도 변할 수 있다. 다만 금리가 하락해도 최저보증이율 1.5%는 보장받을 수 있다. 1.5%를 적용하면 월 지급액은 138만원으로 감소한다. 보험사별로 미세하게 차이는 있지만 대충 이 정도다. 

 

특정 시점에 비교해서 연금형 희망나눔주택의 연금액이 월 3만원 정도 더 많은 것은 아니다. 연금액을 산정할 때 쓰는 금리 체계가 다르다. 보험사의 공시이율은 은행 정기예금이율, 보험사 자산운용수익률 등을 종합해 정해지지만, 연금형 희망나눔주택의 연금을 정할 때 쓰는 이율은 국고채 5년물 금리다. 그리고 일반적으로 국고채 금리가 공시이율보다는 높게 형성된다. 

 

맨처음 연금형 희망나눔주택에 가입할 때 국고채 5년물 금리에 따라 1년 동안의 연금액이 확정되고 이듬해 가입월이 돌아오면 다시 그 시점의 국고채 금리로 다음 1년치 연금액이 확정되는 식이다. 

 

특히 요즘 같은 금리 상승기에는 이런 연금 산정방식이 유리하다. 금리가 올라도 1년 후에는 오른 금리가 적용돼 연금액도 증가할 것이다. 반면 주택연금은 대출 기반이므로 시중금리가 오르면 대출이자가 늘어 상대적으로 연금액수는 줄어드는 효과가 발생한다. 이런 특성까지 감안한다면 연금형 희망나눔주택도 활용할 만한 가치가 있는 것이다. 

 

연금형 희망나눔주택을 신청할 때 주택 매도가격은 부동산 시세가 아니라 외부 감정평가법인의 감정에 의해 결정된다는 점에 유의하자. 감정비용은 LH 부담이다.
 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]