해외부동산펀드 95% 사모형에 집중

펀드규모 20조원 돌파…개인참여는 여전히 제한적

[뉴스토마토 차현정기자] 녹록지 않은 국내 사정에 국내 투자금의 해외부동산 쏠림이 심화하고 있다. 펀드시장에서도 맹활약이다. 해외부동산투자펀드는 최근 20조원을 돌파하며 사상 최대치를 기록했다. 하지만 폭발적인 성장에도 개인 참여는 여전히 제한적인 게 현실인 것으로 나타났다. 해외부동산펀드의 95% 정도가 '사모형'에 집중돼 있어서다.

 

20일 금융투자협회에 따르면 해외부동산펀드는 지난 9월말 기준 20조2000억원을 기록하며 사상 처음 20조원을 넘어섰다. 지난 2006년말 3000억원 대비 약 70배 넘는 성장세로 작년말과 비교하면 무려 54.6% 증가했다. 저금리 속 치솟은 인기에 힘입어 자산시장 주요 투자처로 자리매김한 결과다. 

 

펀드 수도 급격히 늘었다. 10년 전 7개에 불과했던 해외부동산펀드는 현재 262개. 해외부동산펀드 순자산 증가 추세가 하반기에도 지속된다면 국내형 순자산 규모는 무난히 추월할 전망이다. 국내부동산펀드 순자산 규모는 9월말 기준 23조9000억원으로 작년말 대비 4.7% 증가에 그쳤다. 

 

전체 해외투자펀드시장에서 해외부동산투자펀드 순자산이 차지하는 비중은 23.9%로 10년 전(1.3%) 대비 18배 이상 확대됐다. 2012년 8.8%, 2013년 11.9%, 2014년 14.7%를 기록하는 등 점유율은 빠르게 확대되는 추세다.

 

투자자 대부분은 일반법인(24.9%)이나 금융기관(71.9%) 같은 기관투자자로 구성돼 있다. 사모형 투자가 집중되며 사모해외부동산펀드가 주축이 돼 시장성장을 견인한 셈이다. 8월 말 기준 개인의 투자비중은 3.2%에 불과했으며 이 마저도 꾸준히 감소세를 보이고 있어 주목된다. 262개 해외부동산펀드 가운데 공모형은 16개, 나머지 246개는 모두 사모형이다. 순자산 또한 사모형에 19조1000억원이 집중되고 있는 상황이다. 만들어진 펀드가 사모형이 대부분이라 일반투자자에 기회가 많지 않은데다 폐쇄형으로 운영되고 있어 환매가 자유롭지 못한 점이 한계로 작용하면서다.

 

공모형에 비해 설립절차가 쉬운데다 투자에 있어 비교적 자유로운 사모형의 경쟁력이 크기 때문이다. 부동산과 같은 실물자산은 자산고유의 특성과 자산매입 과정, 매각 시차 등 거래 특수성이 있어 현실적으로 공모형 설정이 쉽지 않아서다. 1억원이라는 높은 최소투자금액 규제도 개인이 손 대기 어려운 문턱이다. 

 

하지만 최근 사모펀드에 분산투자하는 공모 재간접펀드 제도의 도입은 개인의 해외부동산펀드 투자 기회를 높일 것으로 예상된다. 정부의 제도 도입으로 재간접펀드 이용시 최소투자금액이 500만원으로 낮춰지기 때문이다. 

 

전문가들은 그러나 연내 미국 금리인상 가능성이 대두되고 있고 해외대체투자의 경우 환율과 투자지역의 경제여건 변동 등 대외적 투자위험이 상존하는 만큼 보다 신중한 투자에 나설 것을 당부했다. 부동산펀드의 경우 부동산 경기침체, 임대료 하락, 공실률 증가에 따른 부실화 등을 반드시 유의해야 한다는 설명이다. 

 

태희 자본시장연구원 박사는 "전통적 투자자산과 특성이 다른 부동산 등 실물자산에 투자하는 대체투자상품은 회수가 쉽지 않은 만큼 사전적 위험관리가 중요하다"며 "특히 부동산 등 실물자산투자펀드는 상대적으로 레버리지 비율이 높고 이자비용 부담도 크기 때문에 금리 인상 등의 영향으로 레버리지가 높은 투자자산의 이자비용이 확대될 경우 투자수익률 하락으로 이어질 가능성이 존재한다"고 강조했다. 

 

차현정 기자 [e-mail]

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