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거리의 수많은 빌딩들, 하지만 거대 빌딩들은 일반인들에게는 올라갈 수 없는 나무처럼 보인다. 꼭 몇십억의 투자자금이 있는 상위 1% 부자들만이 빌딩 부자가 될 수 있을까.
<한국의 빌딩부자들>에서는 최소한의 자금으로 빌딩을 소유할 수 있는 방법, 전문 투자가가 아니더라도 빌딩 투자에 다가설 수 있는 방법, 빌딩 부자들의 개별 사례를 통해 분석한 빌딩 투자 유형 등을 살펴볼 수 있다.
▶ 전문성 : 지은이는 현직 빌딩 투자 컨설턴트다. 10년 동안 3000여명의 빌딩부자들을 만나온 노하우와 빌딩 투자에 대한 생생한 경험담이 담겨있다.
▶ 대중성 : 빌딩 투자는 일부 계층만이 관심있는 주제인 듯 하지만, 저자는 일반인들도 조금만 관심을 가지면 도전해 볼 수 있다고 말한다. 특히 사업가, 자산가뿐 아니라 연예인, 운동선수 등의 사례를 담아 대중성을 키우기 위해 노력했다.
▶ 참신성 : 실투자자들의 사례를 통해 빌딩 투자에 대해 설명한 점은 참신하다 볼 수 있다. 하지만 투자 방법과 월급쟁이들의 투자 대안 측면에서 보자면 획기적인 면이 다소 부족하다.
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■요약
2분기 기준금리가 사상 최초로 1.5%까지 떨어졌다. 시중은행의 예금금리도 1%대로 떨어지면서 수많은 자산가들이 불안정한 금융권으로부터 이탈하는 현상이 심해지고 있다. 대신 임대수익과 안정성, 시세차익이라는 삼박자를 갖춘 빌딩투자로 관심을 돌리고 있다.
1부에서는 빌딩 부자들의 사례를 통해 어떻게 그들이 빌딩 부자가 되었는지를 보여준다. 2부에서는 빌딩투자의 유형을 6가지로 나눠 성격과 가치관에 따라 어떻게 투자를 선택하는지를 설명한다. 3부에서는 투자자들이 놓칠 수 있는 부분들을 투자 실패 사례를 통해 보여준다. 이어 4부와 5부에서는 빌딩 가치를 높이는 방법과 빌딩 투자 트렌드를 제시한다.
특히 2부에서는 빌딩 투자를 할 때 원금 손실에 대한 위험을 두려워하지 않고 위험이 클수록 당연히 큰 수익이 발생한다고 생각하는 '무대뽀형', 100번도 넘게 고민하다 좋은 물건을 놓치기도 하는 '신중형', 선대로부터 부를 물려받아 거대한 자본력을 바탕으로 느긋하게 적절한 때를 기다리는 '상속형', 오로지 자신의 생각과 판단에 따라 움직이는 '의심형', 전적으로 컨설턴트에게 의지하는 '의지형', 주변 사람들이나 언론매체 정보를 따라가는 '팔랑귀형' 등으로 투자 유형을 구분했다. 유형별 특징과 장단점, 투자사례, 성공과 실패요인을 다양하게 보여줘 재미를 더한다.
3부에서는 소유권 이전으로 생긴 물권변동의 효과를 고려하지 못한 투자로 임대차 계약이 깨져 임차 보증금을 반환해야만 했던 조 회장의 사례, 건물 용도 등재를 확인하지 않아 취득제 중과세 대상에 포함돼 예기치 않은 비용을 지불해야했던 이씨의 사례 등을 통해 실패 요인과 투자시 주의점을 강조했다.
4부에서는 리모델링, 신축, 다가구주택 임대업, 비지니스호텔, 밸류업, 수익형모델 등 빌딩의 가치를 높이는 구체적인 방안들을 제시한다.
5부에서는 상권의 테마가 다양한 멀티상권의 핵심 홍대, 시대 트렌드에 맞춰 지속적으로 발전해가는 핫플레이스 이태원, 2017년 개통을 목표로 하고 있는 종합운동장역에서 둔촌동 보훈병원역까지의 9호선 3차구간, 전세계 주요 도시 상권 가운데 임대료가 여덟번째로 비싼 명실상부 명동, 각종 외국 패션업체와 이국적인 레스토랑과 성형외과 등인 또 다른 멀티상권 가로수길, 높은 시세에도 불구하고 매도층 보다 매수층의 비율이 높은 강남 상권 등의 투자 매력을 보여준다.
■책 속 밑줄 긋기
"빌딩부자들의 공통점을 발견하는 과정에서 평범한 사람들과 빌딩부자들의 결정적인 차이를 발견할 수 있었다. 그것은 '머릿속으로 누구나 다 알고 있는 그것을 행동으로 옮기느냐, 옮기지 않느냐'의 차이였다."
"높은 임대료와 우량 임차인 입주로 인한 건물가치 상승, 그리고 리모델링을 통한 새로운 신축 빌딩으로 임 사장은 더이상 가난한 장사꾼이 아닌, 성공한 빌딩부자로 거듭나게 되었다."
"수십년 동안 부동산 임대업을 하면서 다양한 경험치를 쌓은 자산가들은 역발상 투자를 선호한다. 즉, 높은 수익이 발생하는 수익형 빌딩들은 이미 미래가치가 반영되어 투자금액 대비 메리트가 없다고 판단하는 것이다. 따라서 그들은 흙 속의 진주를 발견해 가공하고, 새로운 빌딩으로 재탄생시킬 수 있는 투자를 좋아한다."
"레버리지 방식의 투자는 자기자본금을 최소화하다 보니 높은 수익률이 발생하는 장점이 있지만, 그 이면에는 상당한 위험성도 존재한다. 그 이유는 금융권에서 빌딩을 매입할 때, 건물을 담보로 빌린 대출금에 대한 이자 때문이다."
"빌딩투자 중 최고난이도인 신축에 도전하려면 철저한 지식으로 무장해야만 한다. 사전 입지분석 및 미래가치를 예상한 적정가격 산출, 우량 임차인 선별 등 수많은 요소들을 모두 신경쓰며 접근해야 하기 때문이다."
"다가구주택에 투자시 대항생 및 직장인과 같은 1인 가구의 임차수요가 풍부한 대학가 상권이나 출퇴근 수요가 많은 회사들이 밀집되어 있는 지하철 역세권을 눈여겨 보는 것이 좋다."
"비지니스호텔 투자는 크게 부동산 개발업자와 공동으로 호텔을 짓는 방식과 노후화된 오피스 빌딩을 리모델링해 호텔로 용도 변경하는 방식 두가지로 나뉜다. 이 때 호텔을 관리하는 위탁업체에 맡겨 관리하면 위험은 줄고 수익성은 극대화할 수 있다."
"빌딩 가치를 높일 수 있는 방법은 크게 두가지다. 첫번째는 대부분의 사람들이 많이 알고 있는 '리모델링'이다. 리모델링은 임차구성을 새롭게 하는 방법이지만 추가적인 비용 발생과 향후 임차인과의 분쟁을 염려해 부담스러워 하는 경우가 많다. 그래서 나는 두번째, 돈 한 푼 들이지 않고 우량 임차인 유치를 통해 건물 가치를 상승시키는 '밸류업' 방식을 추천한다."
■별점 ★★★☆☆
■연관 책 추천
<35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기> 고덕진 지음 | 지혜로 펴냄
<4050 인생후반 대비전략 부동산이 답이다> 조용호 지음 | 북랩 펴냄
<대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙> 박상언 지음 | 스마트비즈니스 펴냄
김혜실 산업부 기자
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